近几年来，商业银行个人住房贷款规模越来越大，但所面临的风险也越来越突出。在按揭业务各环节中，涉及开发商（房地产开发企业）、银行、业主、抵押登记机关等多个主体，相互之间构成了多重法律关系。复杂的法律关系使按揭业务的风险来源于诸多因素，实践表明，假按揭是其中尤为突出的风险因素之一，具有隐蔽性高、危害性大等特点。

所谓假按揭，是发展商采用欺诈手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银行的楼宇按揭贷款，从而达到套取银行资金目的的一种做法。

假按揭两大表现手法：

一是虚构房屋买卖关系套取按揭贷款。这是假按揭最常见的表现方式。开发商在楼宇开发过程中，为了套取银行的信贷资金，网罗大量并不真正购房的人与之批量签订房地产买卖合同，并为其开具虚假的首期款付款收据及收入证明等文件，指使他们到银行办理按揭贷款手续。这些受发展商指使的人，多是与其有一定关系的人，或是亲朋好友，或是下属员工，有的甚至是被临时雇佣的民工。他们持有房地产买卖合同、首期款付款证明、收入证明等虚假文件，再凭着自己的有效身份证件和办理银行按揭业务所需的相关资料，就可以在银行办理按揭贷款业务了。由于贷款申请资料在形式上是完整的，银行在审查时往往难以发现出问题。贷款申请一旦被批准，银行将与申请人签订按揭贷款合同并办理楼花抵押登记。按照惯例，银行会将按揭贷款直接划入开发商的帐户。在按揭贷款申请人数量众多的情况下，银行发放到开发商帐户的将是巨额资金。这样，发展商就达到了套取银行资金的目的。

二是重复抵押套取按揭贷款。实践中重复抵押有两种情形，一种是通过假按揭一房多卖；一种是先通过假按揭卖出楼花，后将现楼过户到发展商自己名下，并以其作为抵押物再次获取贷款。前一种情形下，发展商不满足于通过未售出的房产所套取的假按揭贷款资金，还对已经卖出的房子进行多次重复出售，以骗取更多的银行现金。因为银行的按揭贷款需要作抵押登记，一房多卖则必须对同一套房产进行重复抵押登记。除非房产管理部门工作疏忽，发展商要达到这一目的，需要同其内部工作人员事先串通。因此，这种情况的发生，一般不能排除发展商、房产管理部门和银行工作人员互相勾结的可能性。一房多卖有的是在同一银行对同一套房产多次办理假按揭，有的则是在多家银行对同一套房产多次办理假按揭。