经济学理论告诉我们，市场竞争必须有明确的边界。好比是足球比赛，一旦把球踢出界就必须要暂停，由对方掷球。倘若球出了界还要踢，就别比赛了。市场竞争本身不能确定竞争规则，或者说是无法确定竞争边界。就像运动员不能在比赛中改变规则一样，当发现市场竞争出现偏差时，就必须通过制度创新来规范竞争。制定竞争规则的目的不是抑制竞争，而是让竞争更为规范。

市场区隔是有效竞争的前提条件。在一般商品的市场竞争中由于商品具有流动性，因此区隔市场边界并不十分重要。在北美的许多城市人少地广，土地资源非常丰富，对于土地市场进行区隔的必要性也不高。可是，中国沿海等大城市中人口密度相当高，土地资源稀缺，房地产又没有流动性，因此，有必要按照高、中、低收入水平对土地市场进行有效的区隔。

其实，区隔市场的原理并不复杂。例如，如果举重竞争不对参赛选手的体重加以区隔，谁举的分量重谁得冠军，其结果必然是让举重变成少数巨人大力士的游戏，就没有今日的举重运动了。为了让举重运动更加健全，要对运动员进行区隔，有90公斤级、100公斤级直至超重量级。不仅要按体重区分，还要区分男女，否则女性也别玩了。根据体重划分等级的目的不是扼杀举重运动，恰恰相反，只有有效区隔运动员才能充分地推广举重运动。

前段时间土地政策的失误就在于没有区隔不同收入组的购房者。土地属于全民，宪法保证人人都有居住的权利。可是，无论如何也不应当让穷人和富人去竞拍土地。如果不加任何约束地让房地产商来竞拍土地，那么他们必然把地价越抬越高，最后，盖出来的必然全部是豪华型住宅。在2005年，全国新建的90平方米以下小户型住宅只有22%，而且这些小户型住宅还集中在中小城市。在北京、上海这些大都市中几乎没有新建的小户型住宅。事实上，让中低收入家庭和那些富人在一起竞拍土地，从表面上看似乎很公平，谁出的价高谁得，实际上，在没有竞拍之前就断绝了中低收入家庭购买住宅的机会。在没有任何边界约束的情况下，土地拍卖招标的结果肯定倾向于富人。长此以往，穷人住到哪里去？

在经济学理论中有一对永恒的矛盾：效率和公平。在这对矛盾中不存在着非黑即白的简单结论。当效率低下时，我们要想方设法提高效率。当社会出现比较严重的贫富差距时就要多考虑一些平等。虽然我们不能不论青红皂白在金融街、外交公寓区也塞进几栋小户型住宅，却也不能把中低收入居民都赶去远郊。这是城市规划部门理应考虑的课题。因为不懂城市规划，所以不敢妄加议论，但是，在讨论房价的时候，立场却一定要鲜明。在任何时候都不能一屁股坐到富人一边，忘记了占人口大多数的中低收入家庭。

盖小户型住宅不是不要市场竞争，恰恰相反，是为了让市场竞争更加充分、完全，让中低收入家庭有选择住房的机会。在某些规定了户型的土地上让房地产商公平竞争，通过竞争来确定房价和质量。

人们常说，跨过真理一步就是谬误。限户型有经济学的道理，而限房价就错了，不要把限户型和限房价混在一起。限户型是促进市场竞争，而限房价是向计划经济的倒退，两者之间的界限泾渭分明，不容混淆。

在房地产市场上，房价取决于供求关系。房价是房地产市场中传递信息的重要渠道，只有让房价起作用才能提高资源配置效率。限房价损害市场机制，造成价格体系的扭曲，导致很高的社会成本。更何况限房价的监督成本非常高。如果强行规定房价，房地产商盖个豆腐渣工程怎么办？在住宅质量监督上难度非常大，由于信息不对称，吃亏的永远是老百姓。

有人说规定90平方米户型没用，上有政策，下有对策。中国有句老话“道高一尺，魔高一丈”。由于信息不对称，下面总可以找到一些办法来规避上级的规定。一方面，制定政策应当不断适应环境，提高水平；另一方面，有些违规或变通也属意料中事，不足为奇。当年实施计划生育，不是出现了超生游击队，东躲西藏，你拿他有什么办法？设定规则时永远不要奢望可以毕其功于一役。虽然有各种各样的规避途径，但是政策出台之后，大大提高规避行为的成本，整顿了市场竞争环境。毕竟大部分人是按照计划生育政策办了，回过头来看，总体效果是好的。在房地产市场上恐怕也是这样。更何况如果有人一定要买大户型的房子，不是还有30%的土地提供豪华住宅？富人似乎没有非和中低收入家庭争夺小户型的必要。

盖90平方米以下住宅的目的是为了中低收入群体，由于地价降低了，肯定某些地方政府官员会不高兴。盖小户型住宅的利润肯定不如豪华住宅，某些房地产商得不到超额利润，必然口出怨言。如果只听见这些人的怨言而对老百姓的呼声充耳不闻，是不是立场有点偏差？

有人说，大批盖小户型住宅，如果积压卖不出去，由谁负责？这个问题很好笑，倘若卖不出去，就降价，老百姓翘首以待的就是这个。这恰恰符合“国六条”抑制房价暴涨的目的。如果房地产商依然迷恋过去的暴利，最好趁早改行。盖小户型住宅没有暴利，合理的利润还是有的，有什么好抱怨的？

限户型的原则是正确的，但是限户型的具体规则却可以商榷。如果愿意购买大户型住宅的富人占人口比例20%，中低收入占80%，那么规定小户型占70%的比例可能偏低。如果在某个地方的富人占40%，中低收入家庭只有60%，那么70%小户型的规定就偏高了。具体政策规定不仅和地区有关，而且还要随着人们收入水平的提高而不断更新。究竟采取什么标准，可以通过调查研究具体分析，应当因地因时而变，用不着“一刀切”。不过，目前在北京、上海等大城市似乎还不存在这个问题，由于在2005年几乎没有给中低收入群体盖小户型住宅，欠了老百姓的债，现在动手带有一定的补偿性质。中低收入人群的需求大得很，不妨先干几个月，以后再根据实际情况逐步修改。有人说限户型政策可能是短命的，这个说法并不确切。限户型的具体数据必须与时俱进，但是限户型、兼顾各个收入群体的利益，特别是要保护中低收入和弱势群体的原则是不能动摇的。