01 楔子 有湛江买了超高层住宅的朋友来向我咨询， 交流的过程中，得知了房产销售是如何“话术”她的 。 其实很多知识点， 在建筑师眼中是常识，但对于普通人来说就是“如获至宝” ，能帮助他们在买房，装修过程避免踩坑，少花冤枉钱。 今天这篇“ 北廊户型 ”的话题，其实网络上已经有很多文章了，那就看看建筑师能写出什么不一样的东西吧。
有湛江买了超高层住宅的朋友来向我咨询，
交流的过程中，得知了房产销售是如何“话术”她的
。
其实很多知识点， 在建筑师眼中是常识，但对于普通人来说就是“如获至宝” ，能帮助他们在买房，装修过程避免踩坑，少花冤枉钱。
今天这篇“ 北廊户型 ”的话题，其实网络上已经有很多文章了，那就看看建筑师能写出什么不一样的东西吧。
北廊户型的崛起，最早要追溯到2010年
（甚至更早）
， 据说是万科研发的产物。
北廊户型之所以会出现，是为了解决高层中间套的通风采光问题。 当时房产 销售普遍反映：中间套日照是挺好的，但是南北不通，去化压力大 。
如上图，2就是中间套，北侧被交通核完全挡死了。而且厨房和卫生间都是在凹口里采光，客户体验不佳，销售自然好不了。
所以就有了 交通核分列两边，北侧一条外廊的创新户型
（如上图） 。
如果说北廊户型只是为了解决中间套的南北通风问题，那这种理解未免有些“肤浅”了。
北廊户型出现
更深层次的原因，是为了解决高容积率下的产品去化问题。
如上图，是上海大宁天悦的组合平面图。这是平层5户的单元平面布局，每户的面积在100平出头一点。但是这个项目的销售单价超过了10万，也就是说 随便哪一户都是人民币1000万+。
而 这个项目用地面积：7.1万㎡，容积率：2.86，规划计容建筑面积：20.33万㎡。
（如下图）
项目的容积率
（2.86）
这么高，产品单价
（10.5万）
又这么高
，
那么如何保证房子好卖呢？
就得控制单户的总价（1000万+），而 核心筒在中间的传统布置方式是无法实现：既要每户的面积小，还要组合平面的面积大。
下面我们大致算个账，假设北廊户型每户100平，平层5户；传统布置的户型，平层4户，大户144平，小户100平。
传统布置单元面积：（144+100）*2=488平方
即使两者的平层面积几乎一样，传统布置方式中144平的户型总价较高，去化会出现困难。另外，中间的2户100平，因为南北不通透，去化也会有抗性。
所以， 北廊户型真正的价值是： 解决高容积率下的产品去化问题。
网络上有一种说法：连廊户型因为多了一条消防通道，所以更安全。
良子先上 结论：这种说法是错误的，极端不负责 。因为这条 连廊本身就不是安全区域 ，所以从一条不安全的连廊怎么可能到得了一个安全的区域呢？
从消防上来说，我们的空间可以 分成”室外安全区域/相对安全区域/次危险区域/危险区域“四个等级 。
（如上图）
而 北廊户型的这根走廊属于次危险区域， 安全等级低于防烟前室、疏散楼梯 (间)、避难层、避难走道等空间。
（下图绿色部分，相对安全）
所以， 一旦发生火灾，我们要尽快往疏散楼梯方向逃生 ，而不是通过北廊去另外一个方向”冒险“。
第一， 南侧的住户有窗户朝着北廊敞开，一旦发生火灾，火焰和浓烟都会蔓延到外廊上 ，这是最致命的，所以外廊被定义为次危险区域。
虽然火灾的发生是在楼下的架空层，但是火苗通过天井一直蹿到了楼顶。如上图， 红色部分为火苗上穿的天井，而绿色的北廊与它紧挨着，你说这个外廊能安全吗？
具体分析，可扩展阅读：
《
南京小区火灾，为什么“起火在底部架空层，而高区却烧的更严重”？
》
（这是一篇100万+阅读量的文章哦）
第二， 北廊是敞开的，所以经常会飘雨进来，有些无知的业主和物业就会擅自封窗 。
下雨天地面湿滑，固然不安全。但是封闭了窗户之后，就更不安全了 。
（如上图）
就像南京大火事件，为什么火势蔓延的那么迅速？就是 因为 本来开敞的北廊进行了封窗，形成了”烟囱效应“ 。
（如下图）
第三， 北廊作为公共区域，成为了小业主拓展空间的最佳场所 。堆积的杂物，安装的柜子等都是可燃物，使得北廊从次危险区域升级到了危险区域。
（如下图）
综上所述，北廊户型更安全的说法是不成立的。恰恰相反， 因为一些无知的、自私的个人行为，让北廊变得愈发的”危险“。
网络上还有一种说法：连廊户型的得房率更高，因为连廊不算面积。
关于这个问题，我们用数据来说话。良子对比了18层以上高层住宅的三种核心筒。
第一种
：两部电梯，一部剪刀楼梯，前室从两个不同方向进入，
面积约：70.1M2
（如下图）
第二种
：两部电梯，一部剪刀楼梯，前室从两个不同方向进入， 面积约：78.7M2
（如下图）
第三种
：北廊户型的核心筒：两部楼梯+两部电梯分列两厢， 面积：约76M2
（如下图）
从面积的绝对值来说，三种核心筒的方式相差无几。但是 北廊户型单个单元的面积会更大一些，所以得房率确实会更高一些 。因为分子相同，分母越大，公摊面积的值越小。
网络上还有一种说法：连廊户型与住户的北房间挨得太近了，一点隐私都没有。
一般来说，北廊户型的外连廊和住户的北房间之间 距离会大于2米以上 ，为了保证安全性，有些项目还会安装一些防攀爬的措施。
（如下图）
但是这些措施都不足以打消消费者的”戒备心理“， 视线干扰也好，噪音影响也罢，都是客观存在的 。
但是这个私密性的影响， 到底差到什么程度确实也无法量化 。除了和户型设计相关，可能也和你的邻居素质有关吧！
任何事物都有两面性，北廊户型也不例外。它最大的 优势是解决了地块高容积率问题，又兼顾了其他问题 。
但是，任何的产品都有适用范围。 在北方寒冷大雪地区，北廊户型的劣势明显 ，有些地区的规划部门甚至劝退这种住宅形式。
不管是一线城市，还是5678线城市，都有北廊户型的身影。不管是卖10万+/M2，还是单价不过万， 北廊户型都只能作为”中间套“存在 ，并没有贵贱之分。
生活不应该只是”蜗居“，而 北廊户型提供了一个三房两厅两卫、100平以下，南北通透的“ 蜗居空间 ” 。
