系统硬件

1、 小区物业管理智能化系统的硬件有信息网络、计算机、公用设备、计量仪表和电子
器材等。系统硬件应具有先进性,避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。
2、在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。应优先
选择先进、适用、成熟技术。最大限度地发挥投资效益。
3、无论是系统设备还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。网络化的目的是实现
设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放应届生,并应提供标准接口
。用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。
4、计算机网络选择和相关产品的选择要以先进性的适用性为基础，同时考虑兼容性。
系统设备应俦选择根据已有国际标准设计、生产的标准化设备,避免因兼容性差造成系统难
以升级或拓展。
5、随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程度会
不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。因此，系统的硬件应充分考虑未来可升级性。

系统软件

系统软件是小区物业管理智能化系统的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的水平
。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。

1、 系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
2、系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术,使系统具有处理声音及
图象的能力。用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。
3、系统软件应符合国家、行业标准以及国际标准，便于多次升级和支持新硬件产品。
4、系统软件应具有可扩充性。
5、示范小区实施细则

出入口管理与周界防越报警系统

建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙
壁或栅栏。示范小区应建立周界防越报警系统，在小区内安装探测器。当发生非法翻越时，
探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于
保安人员及时准确地处理。其功能要求如下：

①周界全面设防，无盲区和死角；
② 探测器抗不良天环境干扰能力强；
③ 防区划分适于报警时准确定位；
④ 报警中心具备语音/警笛/警灯提示；
⑤ 中心通过显示屏或电子地图识别报警区域；
⑥ 翻越区域现场报警同时发出语音/警笛/警灯、警告；
⑦报警中心可控制前端设备状态的恢复；
⑧夜间与周界探照灯联动，报警时，警情发生区域的探照灯自动开启；
⑨与闭路电视监控系统联动，报警时，警情发生区域的图像自动在监控中心监视器中弹
出；
⑩进行报警中心报警状态、报警时间记录。

闭路电视监控系统

闭路电视监控系统是在小区主要通道、重要公建及周界设置前端摄像机，将图像传送到
管理中心。中心对整个小区进行实时监控和记录，使中心管道人员充分了解小区的动态。功
能要求如下:

①对小区主要出入口、主干道、周界围墙或栅栏、停车场出入口及其它重要区域进行监
视；
② 中心监视系统应彩多媒体视像显示技术，由计算机控制、管理及进行图像记录；
③ 报警信号与摄像机联锁控制，录像机与摄像机联锁控制；
④ 系统可与周界防越报警系统联动进行图像跟踪及记录，当监控中心接到报警时，监控
中心图像视屏上立即弹出与报警相关的摄像机图像信号；
⑤ 视频失落及设备故障报警；
⑥ 图像自动/手动切换、云台及镜头的遥控；
⑦报警时，报警类别、时间，确认时间及相关信息的显示、存储、查询及打印。

对讲防盗门系统

对讲系统是在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户对讲/可视对讲。
住户可遥控开启防盗门，有效地防止非法人员进入住宅楼内。功能要求如下：

①可实现住户、访客语音（或语音图象）传输；
②通过室内分机可遥控开记防盗门电控锁；
③门口主机可利用密码、钥匙或感应卡开启防盗门锁；
④高层住宅在火灾报警情况下可自动开启楼梯门锁；
⑤高层住宅具有群呼功能，一旦灾情发生，可向所有住户发出报警信号。

住户报警系统

住户报警系统是为了保证住户在住宅内的人身财产安全。通过在住宅内门窗及室内其它
部位安装各种探测器进行昼夜监控。当监控到警情时通过住宅内的报警主机传输至智能化管
理中心的报警接收计算机。接收机将准确显示警情发生的住户名称、地址和所遭受的入侵方
式等，提示保安人员迅速确认警情，及时赶赴现场，以确保住户人身和财产安全。同时住户
也可通过固定式紧急呼救报警系统或便携式报警装置，在住宅内发生推动案件和病人突发疾
病时，向智能化管理中心呼救报警，中心可根据情况迅速处警。功能要求如下：

1）报警接收管理中心部分，该中心可实现
* 监视和记录入网用户向中心发送的各种事件，如：报警事件、开关机报告、故障
报告、测试报告等；
* 同步地图显示：在防范地区地图上实时显示发生事件的用户区域位置。

2）处警功能：
* 记录报警发生的时间、地点、探头报警原因；
* 记录处警过程并录音；
* 向上一级处警单位转发警情。

3）信息管理：
* 录入、修改、打印用户信息，统计查询用户信息，建立用户医疗档案；
* 实时维护用户的撤布防信息、测试信息；
* 按接警、处警方法、警情性质查找统计各种警情信息。直方图统计显示各种报警
及误码率报原因，自动计算误报率，辅助中心管理，降低误报。

4）住户报警器；

* 需适合于住宅使用，性能可靠；
* 布撤防方法简单；
* 支持主要的通讯格式；
* 电池欠压后自动现场语音提示或向中心报告；
* 自动向中心发送布防/ 撤防报告。

5）探测器：

* 需适合于住宅使用，性能可靠；
* 防范布置合理，有效；
* 安装隐蔽性强，不影响住宅环境；
* 同时，可在住宅安装医疗求助按钮及紧急安全求救按钮，与报警系统相结合建立
医疗看护求助系统紧急安全求救系统。

保安巡更管理系统

保安巡更管理系统是在小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更丫
点。保安巡更人员拾巡更记录机需按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息
传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员的工作情况，加强保安人员的
管理，从而实现人防和技防的结合。功能要求如下：

①实现巡更路线的设定、修改；
②实现巡更时间的设定、修改；
③在小区重要部位及巡更路线上安装巡更站点；
④中心可查阅、打印各巡更人员的到位时间及工作情况；
⑤巡更违规记录提示。

水、电、气、热等表具远程抄收计量

水、电、气、热等表远程抄收系统是通过采集抄收各表数据传送到智能化物业管理中心
，实现各户各表数据的录入、费用计算并打印收费帐单，将相关数据传送到相应的职能部门
，避免入户抄表扰民和人为读数误差。IC卡计量系统是通过使用IC卡表具，实现住户买卡后
的水电气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。功能要求如下：

①水、电、气、热等表具采用IC卡电子计量，必须计量准确，管理可靠；
②水、电、气、热等表具远传自动抄收的各种数据，应可随时查询、统计，打印整个小
区各表读数并计费。远传抄收系统中心可实时检测系统运行状况，并进行故障报警。

供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理

对小区内给排水、变配电系统以及电梯等进行工作状态的实时监测和控制，从而实现公
共设备的最优化管理并降低故障率。同时，利用传感器技术和网络通讯控制技术，根据自然
光亮度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式实现公共照明及环境灯光的自动
控制。从而达到优化整个小区灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。功能要求如下：

①给排水设备（水泵、电控阀等相关设备）运行状态显示控制、查询、故障报警；
②蓄水池（含消防水池）、污水池的水位高低检测；
③饮用蓄水池过滤、杀菌设备控制监视；
④变配电设备状态显示、控制、查询、故障报警；
⑤电梯运行状态显示、控制、查询、故障报警及停电时的紧急善处理；
⑥公共照明开启、关闭时间的设定；
⑦公共照明控制回路的开启设定；
⑧灯光场景的设定及照度的调整。

车辆出入/停车管理系统

通过对小区停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。功能要求如下：

①车辆进出及存放时间的记录、查询；
②外来车辆收费的管理；
③区内车辆存放的管理。