规划设计水平不得低于 “国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计
导则” （以下简称导则）的规定。

①一星级示范小区不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；
②二星级示范小区不得低于示范小区规划设计方案评审良好水平；
③三星级示范小区不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。

工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验
收量化指标体系”（以下简称指标体系）的规定。具体要求如下；

①一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准；
②二星级验收成果不得低于 “指标体系”的良好标准；
③三星级验收成果不得低于 “指标体系”的优秀标准。

住宅性能认定要求

示范小区竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定（以下简称性能认定)。性能认定
必须执行建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）和建设部住
宅产业化办公室[1999]21号文 “关于实施《商品住宅性能认定管理办法》(试行）的几点意
见”和《商品住宅性能认定评价方法》等规定。并在规划设计和工程实施中贯彻。具体要求
如下：

①一星级示范小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；
② 二星级示范小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；
③ 三星级示范小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。

适用范围

“工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《国家康居示范小区智能化技术示范小
区》的住宅小区。凡批准列入“示范小区”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵
循“工程建设要点与技术导则” 的各项规定。

住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发，除必须遵守 “工程建设要点与技术导则”

组织管理

示范小区由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领
导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。建设部住宅产
业化促进中心（以下简称部住宅中心）受国家康居示范小区智能化系统示范小区领导小组（
以下简称领导小组）的委托，按“示范小区建设要点与技术导则” 的各项规定，负责组织实
施，主要职责如下：

①负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。
②方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和示范小区规划设计方案进行评审，并提
出评审意见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“国家康居示范智能
化系统示范小区×××智能化×星级示范小区”。
③扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的扩初设计方案审查会，以
保证可研报告中技术方案的实施。
④施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程
科技含量落实和工程质量达标。
⑤工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验
收合格后，由开发建设单位报请部住宅中心验收。部住宅办适时组织专家进行综合验
收。并将验收成果报领导小组审批。

一星级

1、 安全防范子系统

①出入口管理及周界防越报警
②闭路电
③对讲与防盗门控
④住户报警
⑤巡更管理

2、 信息管理子系统

①对安全防范系统实行监控
② 远程抄收与管理或IC卡
③车辆出入与停车管理
④供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理
⑤紧急广播与背景音乐系统
⑥物业管理计算机系统

3、 信息网络子系统

①为实现上述功能科学合理布线
②每户不少于两对电话线和两个有线电视插座
③建立有线电视网

二星级

二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建
设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网
。物业管理计算机应配置局部网络，并可供住户联网使用。

三星级

三星级应具备二星级的全部功能。其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主
干网，实现交互式数字视频业务。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现
代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，
作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时,HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理
的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。

示范小区技术要求

系统结构

小区物业管理智能化系统是以信息传输通道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数
据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等)为物理集成平台的多功能管理与监控
的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。小区内部可以采用多种网络拓扑
结构(如树型结构、星形结构或混合型结构)。小区物业管理智能化系统的总体框图。

系统功能

小区物业管理智能化系统由安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成，
系统功能框图。