【主持人】：网友朋友们大家下午好，欢迎来到嘉宾聊天室。这里是地产中国系列论坛之：2006北京楼市价格猜想直播现场。 我是焦点房地产网市场部负责人钟凤暄，今天和我一起主持的是地产中国组委会常务副秘书长、中房协经济合作委员会事务部副主任高泉。 岁末将至，也是一个总结的关口。回顾2005年，对地产业来说，不得不说是一个多事之秋。在这一年里，无论政府、企业、还是广大消费者，大家集中关心的就是房价问题，2005的房价不仅没有像大众期望的那样走低，反而继续上扬。那么2006年的房价又将如何。
【主持人】：网友朋友们大家下午好，欢迎来到嘉宾聊天室。这里是地产中国系列论坛之：2006北京楼市价格猜想直播现场。
我是焦点房地产网市场部负责人钟凤暄，今天和我一起主持的是地产中国组委会常务副秘书长、中房协经济合作委员会事务部副主任高泉。
岁末将至，也是一个总结的关口。回顾2005年，对地产业来说，不得不说是一个多事之秋。在这一年里，无论政府、企业、还是广大消费者，大家集中关心的就是房价问题，2005的房价不仅没有像大众期望的那样走低，反而继续上扬。那么2006年的房价又将如何。
我们今天请到业内最具权威的地产精英们来共同探讨这个话题，希望能给2006甚至更长远的一个阶段的房地产价格走向给一个大致的预测，以供我们的消费者能够更理性的把握未来的购房决策。下面我们有请地产中国组委会常务副秘书长高泉先生向广大网友介绍一下我们今天的到场嘉宾。
地产中国组委会常务副秘书长
中房协经济合作委员会事务部副主任高泉
【高泉】：介绍一下今天到场的嘉宾，庞博国际集团执行董事刘东、金都房地产集团北京分公司常务副总经理吴亚琴、耀江集团总经理周国美、亚运新新家园营销总经理李兰、天地控股集团总裁付文丽、北京泰福恒投资公司副总经理刘新虎、明天地产副总经理陈云峰、瀚潮智业房地产经纪公司总经理李忠、星河湾策划副总监韦凤君。欢迎大家的到来。
今天有幸大家聚到一起也是缘分，大家以自己的工作实践，结合自己的研究，聊一聊明年从房地产方面，包括市场方面自己的看法，都踊跃一点，女士优先。
【主持人钟凤暄】：刘总会前已经从招牌挂的话题开始热场了。那就先请刘总发言吧。
【刘新虎】：今天能够参加这个地产中国的系列论坛，我非常高兴，也希望能够借此机会和各位网友有一个交流的机会。下面我简单就我们操作这个项目，还有我们本身个人的经历，来谈一点自己对2006年房价走势的一个看法。
北京泰福恒投资公司副总经理刘新虎
刚才几位来的时候在谈2006年房价是升还是降的问题，从我个人从业的经历来看，我现在还没有看到所能够造成降价的现象的出现，基本上房价是处于平稳上升的趋势，应该跟我们原来预测的趋势是吻合的。
专门谈2006年的房价没有意义，既然要谈2006年的房价，还应该基于谈一下2005年的房价。我觉得在2005年北京的房地产来说，大家说是一个多事之秋，无论从政策调整还是从土地供应这一块，都有比较大的变化，原来预计是从2004年“831”以后大家应该预测到由于政府宏观调控政策的实施，还有另外一点，从市场来说，和供应量来说，可能会有一个下调的趋势，但是大家可以看到从5月份出现那种政策以后，应该说从整个市场来说，大家渡过了一个从5月份到9月份一个观望期之后，所有的盘也出来了。但是价格比预期没有下降，相反不少楼盘都上扬了。
因为北京市的市场是相对理性和成熟的市场，可能和南方有些房价受到炒作和一些泡沫的影响，可能有虚高的情况。而北京的整个房地产市场，我认为是一个，从2003年、2004年包括2005年，市政府出台的相关措施都是对一个行业的发展来说是向着一个好的方向来调整的，所以我认为北京的房市基础面应该是好的，应该从他的发展来说是比较良性的。
表现出来的市场价格应该说是实际需求支撑着。在这种情况下，2005年出台的一些措施主要是调整一些房价增长过快，有炒作嫌疑的城市的调整。所以对北京比较理性的这种市场来说，影响不是很大。2005年房价的上涨现在该出来的盘也都出来了，但是房价还是基本稳定的。无论业内还是各位客户来说，大家都比较认同的一件事就是任何一个盘在开盘的时候采取的措施都是低开高走的趋势，今年该开的盘都开了，大家能够看到的价格已经是很现实的了。
低开高走的策略来说明年没有往下走的预期，应该是往上走的。这是从已经开的盘的策略上来看的。另外一点，可能大家都在预期是不是明年供应量会增大平易房价，但是今年看到的土地供应办法来说，今年应该是北京市的土地供应计划，尤其是住宅方面的土地供应肯定是完不成了，因为现在已经到了12月份了，供应的量是相当少的。跟我们年初定的土地供应计划来说还是差距比较大的。
我们知道房地产本身不像普通商品，它的供应需要很长的时期，如果今年供不上地，明年肯定不会出现上不了市，最快应该在明年年底或者后年年初才能上市，这两个累加起来，明年3、4月份在市场上可能会出现一个，我觉得应该有一个断档的时间。今年来说该开的盘都已经开出来了，到明年经过今年下半年的消化，到明年年初、3、4月份基本上市场供给的压力已经基本释放了，在这种情况下可能很多盘都在持有和继续上调的走势。
如果我们没有新的盘给市场提供更多的供给的话，可能房价要降下来几乎是不可能的事情。这是我个人的一个看法。
【高泉】：刘总的意思就是说政府这块，从土地供应和市场都存在下降的预期。陈总跟刘总的项目比较近。你们的观点是不是差不多，或者有一些补充。
【陈云峰】：各位网友下午好，非常高兴有机会跟各位业界朋友交流，跟刘总因为是邻居，参加过很多板块的论坛，应该说确实大家在一块交流交流明年房地产的市场情况，应该说时间也到了，火候也到了，必须得谈了，所以感谢地产中国年度评选给我们提供的这次机会。
明天地产副总经理陈云峰
我基本上同意刘总的看法，2006年的房价应该是稳中有升的局势，而且上涨的幅度应该是在8％-10％左右，和咱们北京，包括国内的GDP增长基本上是相吻合的。
从三点说一下原因，第一点，从土地供应上来看，刚才刘总也提到了，到现在为止，应该说北京的土地供应计划确实没有完成，今年土地供应的减少肯定会提升明年的房价，原因很简单，你市场的供给减少了，但是北京的需求实际还是固定的，并没有减少。这是第一点。
第二点，从市场需求上看，刚才刘总也提到了，北京的房地产的需求仍然是相对比较旺盛的，我们明天地产下面有两个项目，一个是国美第一城，一个是明天第一城，国美6000套已经签约了5820套了，国美第一城开盘不到一年，明天第一城开盘不到半个月，这7000套房当中有一半的，3500套的人是在30岁左右，大学以上学历，持有外地身份证，但是在北京工作的人。
我能强烈感觉外地人才涌入超大型城市的机会，他对住房的需求实际是非常旺盛的，这个岁数的人马上面临要结婚，包括要有孩子，再进一步，好多的人都是农村上了大学毕业的，好容易到了北京之后，安了家之后，要把父母接过来，直接拉动住房的消费，汽车可以不买，衣服可以随便穿，房子不买没处住肯定是不行的，所以从市场上看，我感觉这种需求应该说比较旺盛。
另外从奥运的角度来讲，我也听过政府相关部门的介绍，现在北京大量的市政建设当中有一半是市政工程，就是围绕着奥运、修路、修桥、修体育馆，另外还有一部分是围绕着大城市的，现在这种商业，像这种建设。
实际住宅的建设现在应该只占其中的30％、40％，应该说从奥运带来的机会来说，相对来说是比较多的。奥运带来的是经济的迅速增长，包括将来旅游，包括对于办公、商业的需求，实际上2008年离现在已经非常近了，它确实能够影响到现在的市场，包括影响每一个北京人。
第三点，就是从成本来看，大家都说房价，因为房价肯定是几大部分组成的，一部分是开发商的成本，另外一方面肯定是开发商的利润，两部分构成的，如果要是成本增长，如果假设利润不变的情况下，房价也应该是增长的。从现在看，特别是这个星期和上个星期陆续开出的这些地，确实由于土地统一归口之后，大家最担心的事情还是出现了，确实地价应该是在翻番的增长，我可以算一个帐，一个是捱着我们国美第一城旁边不到300平米的一块地，姚家园，楼面地价就是3500，建完费按2500来算，直接成本就到6000了，实际上那儿的房子才卖到5700、5800，我们旁边的另外一块地也挂牌成交了，它的楼面价应该在2450，再加上建完成本2500的话实际上也接近5000，现在我们明天第一城的售价5300，就是现在我们在售的这些项目就是5300。
都可以想见新拿的地，比如说同样是我们的开发商，我现在在我这边由于原来的土地成本相对低一些，我现在是这个售价，现在让我定那个楼盘的价格，也是不言自明的，价格肯定要增长。当然开发商可以想很多的办法，编很多故事，把这个社区如何高档化，但是不管怎么样，每个老百姓买房肯定是直接的，他买的价格肯定是增加了，所以咱们说房价应该是老百姓买房的时候实际遇到的价格。房价嘛，大家都不愿意看到它涨，但是我觉得政府也好，新闻媒体也好，开发商也好，老百姓也好，大家只不过是市场面的一环，这个东西是有市场规律的，大枣、大米，这些都有市场价格，都有它的规律，鸡蛋，实际上房子也是有的，站在一种比较理性的角度看，应该说房价基本上是一个稳定上涨的趋势，而且这个时候政府起到的作用非常大，他也会利用土地和一些税收、金融的杠杆来调整，但是尽管是这种情况下，我预测应该还是有一个比较稳定的增长，而且应该是在10％左右。先介绍这么多。
【高泉】：因为今年上海房价是降了，国家从经济适用房出台了政策，就是鼓励开发商做一些中低端的项目，这个房子往上升，老百姓这一块是不是明年升的幅度会有略微的下调，是不是要慢一点儿？
焦点房地产网市场部负责人钟凤暄
2楼
【主持人钟凤暄】：陈总刚才给出了非常具体的数字10%，已经跟GDP直接挂钩了。这对现在已经购置了房子的业主，或者准业主们应该是一个利好的消息，但是手里有钱的那些持币待购的人，这些数字就是显得非常敏感的了。那明年，10％的概念能否实现呢？我们还需要拭目以待。
【高泉】：周总做别墅项目，现在好象别墅用地不再批了，您从别墅方面做一些市场的考虑。
【周国美】：很高兴借此机会可以跟各位网友交流一下，我们的项目刚刚面市不久，可能各位网友也比较担心，耀江集团的主要工作由我支持。我觉得很简单，今天我们谈的，其实跟网友交流的就是一个市场的概念。市场很简单的一点，一个是产品，一个是需求，产品的定价跟需求相挂钩。刚才高泉提到了上海的问题，上海的问题也是按产品跟需求的问题，我们耀江在上海也有项目，客观讲去年下半年到今年上半年我们自己也感觉到就是成本与需求的问题，当时毕竟上海的市场还是比较大，刚刚陈总在数据上做了一个详细的介绍，陈总为什么会说8％-10％的概念，因为他们前面拿到的地和后面拿到的地有一个对照。
耀江集团总经理周国美
还有一个分析，就是北京的外来人口比较多，上海就是政府出台了一些调控手段，确实上海房地产产品的价格实在和需求差的太多，所以才会出现这种状况。我再回到别墅而言，我从浙江过来，因为我们集团在全国各地都有开发，包括上海，走到北京，我对北京有两个感觉。第一，几年来，我们一直在分析，北京的市场都是走的，应该说他的产品推出来，性价比是最好的，因为从浙江也好，上海也好，我看那么多产品，我觉得性价比，所有城市当中，北京的性价比最好。第二，北京的价格尽管是在升，但是性价比，其实开发商在保证一定利润的前提下，价格为什么会走升，关键是投入增加了，所以看到价格是稳中有升。
像刚才陈总分析的一样，开发商可能买了地，再到做，会有一个时间差，这个时间差开发商的利润率是不同的，如果拿的早的人，个别的有些客户就会认为是暴利，或者是不合理。就别墅而言，也是一样的，北京市场容量很大，但是客户群体也很大，总而言之，我们的房子开出来以后市场反映非常好，市场反映不错，为什么反映不错呢？觉得我们做的东西品质相当好，当然还有天然的、本身环境相当好，东西又做的相当好，市场反映很不错，我们的销售业绩也相当好。
所以好的产品还是市场容量相当大，我非常同意陈总跟刘总的意见，明年肯定是市场前景非常好，我也很乐观，房价肯定也会逐步逐步提升。另外一个，我还想说一点，作为消费者也要理性，作为消费者，他们的本意也可以理解，确实现在买房，不论怎么样，或者是性价比提高也好，或者是产品成本增加也好，他本身去买房，房价是涨了，尤其是年轻的白领还有一些抵触心理，我的感觉就是开发商总是受批判地角色，各位网友也应该理性的分析一下市场。每个人都在做，房地产产品一个是总价格会比较高，另外一个是开发周期比较长，是一个特殊产品，任何产品都一样，需求跟产品是挂钩的，还是要理性分析，该下手的还是应该下手。
【高泉】：刚才周总讲了北京的房价性价比是最好的，耀江在海南也有项目，海南是房地产项目比较敏感的地区，包括海南的评价来看，海南那边的情况，分析来看也是北京的性价比最好是吗？
【周国美】：我这么多城市，海南、长春、上海、浙江、武汉，因为北京肯定有很大的容量，就算我们楼盘周边的也有开要死的盘，或者销售很不行的盘，并不是说房价稳中有升，每个开发商都可以从中获得利润，亏损的有的是，为什么会亏，这就是市场，并不是说盲目的、滥做的东西都会获利，并不是这样。
做市场来讲，没有疲软的市场，只有疲软的产品，归根结底还是去分析产品，所以说消费者还是要理性。
【主持人钟凤暄】：也就是说作为消费者在呼吁中国房地产市场回归理性的同时，在购房时也应该用理性的心态去评断房价的情况。
【周国美】：对，包括有些职能部门在批判我们房地产市场的时候说怎么怎么样，刚才刘总和陈总都在说再开发的事情，地价翻番在涨，政府收的这个费、那个费，我们自己最清楚，只有加，没有减，手续越来越烦琐，你说开发商容易吗？肯定要涨的。
【高泉】：刚才几位老总们说北京的购买力还是比较强的。来之前，我看《金融精品》上有一篇文章是房地产新兴网的李主任说2004年北京的房地产已经冲到顶了，包括现在金都杭城可能打白领社区，或者是年轻人的，还有最近跟高尔夫球会做了一个活动，签的也不错，也有一些举措。您谈一下金都杭城销售过程中，结合自己的项目分析一下这个市场。
回复
3楼
【吴亚琴】：金都杭城建筑规模是35万平米，有一个配套的幼儿园，还有一个小学，距离CBD1.8公里，还有一个16层的商务综合楼。绿化覆盖率超过50％，所以我们这个楼盘主要是以高性价比的设计理念，庭院园林绿化风格与现代艺术相结合的设计理念，小区配套的完善性、户型的均好性以及居住的高舒适性等特点，比较有特色。我们这个楼盘金都杭城是建设部中国房地产及住宅研究会列为人居金牌试点项目之一，是要在北京打造第一个具有南方风格的金牌项目。
金都房地产集团北京分公司常务副总经理吴亚琴
下面我谈一下对楼价的自己的一些看法。今年以来随着国八条还有七部委一系列宏观政策的相对出台，政府本意是要稳定住房价格，而且要圆老百姓一个住房梦，但是在宏观调控下各种数据都已经展示出来价格还是呈现一个上涨的态势，说明北京这块市场刚性需求还是很旺盛的。从长期趋势来看，我认为北京的房价还要稳步上涨，这可能与中国的国情有关系。首先中国地少人多，土地资源比较稀缺，其次中国城市化的水平比较低，目前不到40％。随着收入的提高，购买力的不断提高，外地人大量进入北京，也使购房群体在不断的扩大。所以从供需这种关系来说，决定长期发展来说，价格一定是上涨的，这是市场规律的一种必然。
第二，房地产市场的后劲还没有充分体现出来，主要是因为2008年奥运会投资可能会拉动北京地产的发展，3月4日北京市政府批准了新的规划，要打造奥运工程的一个精品，必定会拉动内需。因此北京的房价可能还会往上走。
【高泉】：现在大家都是看涨。大家有没有不同的意见，哪怕有一些什么危机的东西，刘总给分析分析市场。
【刘东】：刚才刘总说的那个问题，实际上我觉得会导致很严重的问题，我很关注焦点做的一个PK的活动，因为嘉宾非常疯狂的在喊跟咱们今天好多前面的人士意见相左的意见，实际上我认为这个事情很正常，网上的评论，我一直想就这个事做一个评价，个人的见解。跟咱们在国贸下班以后挤公共汽车的时候是一样的，当站台上的人比公共汽车多的时候，他肯定不希望车开，等我上去了你再开。一定意义上讲就没买房的人比买房的人多，尽管在PK的时候，咱们很知名的房地产明星也没有PK成功，我觉得这是很正常的一个现象。
庞博国际集团执行董事刘东
但是这不代表真理，那个人数的评选不代表真理。我发表我自己的个人观点，我认为目前就北京市场而言，他是一种从地方导致的人的购买房子的慌，这两个不一样，一个是恐慌的慌，一个是荒地的荒。现在二手房很不景气，他觉得二手房老不涨，涨的老是一手房，为什么地荒导致人的购买慌呢，因为你会发现明年没有新项目，都是旧项目，旧项目就意味着这些项目都是二期、三期，低开高走，不涨行吗，一开始就决定这个市场要涨，因为之前开盘的时候，基本上他是贴着成本，比较靠近他的成本的时候再进入市场。到二期、三期的时候必然要获取利润了，这个是作为开发商的一个心态，我不是开发商，但是我在分析开发商的心理，他是要涨的。
目前整个社会大的环境、形势决定了人的收入在提高，房地产开发本身的成本在提高，这个增长是成正比的。其实如果是一路下滑，说实话，这个很危险，整个社会的稳定性其实比现在涨可能还更差，之所以现在还在涨，说明涨这个大环境对大多数人来讲都是好的。
我个人观点有钱可以买房，我不鼓励没钱一定要买房。这种情况下千万别听那位老先生呐喊了五年，五年之内哪年也没停，他应该是报天气预报，他们可以研究研究怎么能报的稍微准一点儿，基本上十年九旱，你喊了有一年是中的，但是另外九年，北京基本上都是旱季。从未来几年发展的角度来讲，总体上的趋势是往上去的，但是从局部市场和区域市场来讲，也不排除有些项目有销售的压力。
因为现在其实从网上，每个项目卖的好与坏，透明度非常高。比如我们发现一个现象，目前我们两个月的销售额，从我们开盘前一个月到现在还不到一个月，才12天，我周围项目有干一年的也没有卖三个亿，我们的项目已经卖了三个亿。他也许有降价的压力，起码我知道这些开发商在做下一期产品的时候，他要更加投入，他能达到追我这个产品的水平。
刚才刘总说我们是不是代表了一个新的别墅的标准，当我们把别墅的标准提高了以后，涉及到其他产品，他想增加他的竞争力，或者大家共同分化这个市场的时候，他要考虑。这个时候他只有两个路子，一，选择降价，二，增加成本，达到更高的水平。我相信更多的开发商更多的，起码我知道的周围这些开发商还都是非常有实力的，他们具备去调整他们的产品，增加产品投入的能力。所以从这个角度来讲，我仍然有自信，在这样一个竞争压力比较大，像温玉河整个销售量比较大的情况下，开发商即使在今年调控的政策之下导致他的销售业绩不是非常理性的情况下，他明年也不会轻易选择降价这样一种方法。更何况从整个奥运前景、市场的角度来讲，应该说道路的改善导致咱们北部的这些项目获益良多。交通道路的改善，它本身也构成了，在这个区域里面整个环境，包括交通，包括整个设施配套完善的方方面面的增值的部分。
【高泉】：我有两个感觉，第一，房地产这个东西不是谁都能玩的，第二个就是涨也好，开发商盈利也好，关键是要有好的产品。韦总从星河湾角度讲一讲品质地产，包括从广州到北京。
【韦凤君】：大家下午好，搜狐的网友大家下午好。我简单谈一下我的看法，我很赞同刚才几位老总的讲法，我自己的观点明年的房价还是稳固上扬的。我从另外一个角度谈房价，星河湾有一条，我们要成为自己所在城市的一道很亮丽的风景线。
星河湾策划副总监韦凤君
可以看到2008年奥运会将会在北京举行，北京作为一个国际化的大都市，它的国际定位、它的城市价值，我想应该是随着中国的发展还有奥运会的举行会不断提升。但是现在的状况就是说北京这种国际化的定位跟房价的定位其实还是不相符合的，纽约、东京房价是非常高的，北京的房价只是这些城市的其中之一。随着奥运会的举办，北京在国际上地位的不断提升，另外还有相关的配套的建成，我想房地产的价格也会随着一些措施的建立，也会得到很大的提升。
这一点我想是购房者或者是发展商首先要关注的一点，这个我非常赞同。城市价值决定房地产房价的一个上升，这是其一。
其二就是说，刚才周总也谈到了，只有疲软的市场，没有疲软的产品，产品对于房价来说也是非常关注的。自从房地产成本不断上涨的时候，我想发展商会对土地资源的珍惜，他会想到他开发产品时候这种专注程度和他的精心，我想一个土地资源的稀缺经过了新一轮的洗牌，市场上一些中小发展商，或者说实力很强的发展商，或者实力没有那么强的发展商，都会在这一段时间里面淘汰出局。
剩下的都是比较优质的发展商，这些发展商也会珍惜自己手头上的土地资源，而把产品做的非常精致。可以看到星河湾应该是今年开盘，今年6月18号开盘，北京星河湾首先是拉升了整个板块的区域价值和整体价位。而且星河湾从7-11月份，虽然我们的价位非常高，是15000每平米，从7-11月份我们销售业绩已经是11：31，网上的签约量是200多套，237套网签，内部认购是312套了。
实际的内部认购量是13.7个亿，我们做了一份统计，7-11月份星河湾应该是排在北京销售金额的第一位，全年来说肯定是国美第一城了。从这个数字反映出来其实好的产品，优势的产品是有非常大的需求量，而且传统的去看定位楼价的看法，也会受到不同的冲击。好的产品也会有很好的市场，而且也会有很好的价格。我的这两点判断，我觉得北京的房价还会稳固上扬。加上刚才说的几个观点，一个是旺盛需求，一个是土地资源的紧缺性，还有建材等材料的价格，使得成本会上涨。这些观点都是对北京房价继续上涨的一个很好的支撑。
我的观点就是自己粗浅的观点，希望各位多多给一些意见。
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4楼
【主持人钟凤暄】：韦总不仅对上涨房价很有信心，而且用实际的销售额印证了房价的上涨空间。那李总呢，您是第二次进入搜狐聊天直播室，今天我们讨论的话题也是非常敏感的话题，2006年的房价，您对这块有什么样的预期和判断呢？
【李忠】：上次我做嘉宾的时候咱们也谈到了类似的问题，包括刚才高泉也提到精品购物，我也看了，但是从专业角度来说，那个更侧重于像一个媒体记者写的东西，而不是地产从业人员做的准确的判断。我觉得那篇文章完全可以作为一个主题，探讨哪几点，可以从学术的角度探讨这个问题。今天可能没有拿这个文章来，没有必要单独去说。
瀚潮智业房地产经纪公司总经理李忠
刚才星河湾的老总也提到了，整个从世界范围内来看，说地产肯定是更宏观一些，更科学一些。从世界范围来看，有很多类似于这种首都的大都市，而且北京正在往国际化大都市方向发展，这个发展的结果，其实最直接的可能最终会从房价上能够表现出来。
也就是说，中国现在的发展阶段远远没有达到西方发达国家的阶段，可能50年前甚至更长的时间，西方很多发达国家已经发展到这个程度了，咱们国家实际上还是一个发展中国家，包括现在城市，作为北京首都这个城市状况来说，依然还是一个发展中的状况。
而且咱们国家跟其他发达国家最大的差别就是人口拥有土地的比例悬殊非常大。刚才也提到了现状的房价绝对价值跟一些发达国家可能是五分之一、六分之一甚至更多，十分之一，也有这种情况。这种趋势肯定是会逐渐缩短的，这种缩短从大的范围来说应该说是房价还会继续拉升。
还有一点，比较重要的一点，就是所谓GDP反映了什么东西？是整个国家的经济发展的一个重要参数，这个参数很重要的一个环节，构成的环节之一就是房地产。从旁观者角度来说，或者从经济学家角度来说，可能把GDP，如果上涨的幅度调为0的时候，可能整个经济发展是比较平稳的状态，而不是上涨的状态，无形中那个时候有可能地产是不涨也不落的这种大趋势，但是咱们这些年，整个GDP都是在涨，而且国家那么宏观调控，各种政策都在出台的情况下，GDP的幅度都是超过常规经济学家预期的，可能8％左右比较科学，但是咱们很多年都超过了10％。
而且现在宏观调控调的是什么，调的是GDP的增长值，也是希望控制在8％左右或者这个范围之内。就看GDP这一点，包括政府，包括经济学家谈这个问题，也决定了房价上涨其中一个因素，是无法调下来的，也就是说房价还是会继续上涨的。因为我们是做代理公司的，海外的热钱对中国投资市场非常感兴趣，不管是美国的还是新加坡的，包括欧洲的，很多投资集团，包括华侨联合会，有大量的资金，甚至我们上周刚刚接触有30亿人民币的资金想在中国投资项目，而且他们对比世界范围内，现在中国的投资回报率是最高的。他们在美国，如果达到4％，大家已经认为很保险了。但是在北京这个市场，他们可以拿到投资回报率10％的长效物业他们都能买到。
所以他们只是对中国的市场情况不了解，在他们了解之后，可能会很快下定几十万平米的写字楼，在这种情况下，房地产想降价，我觉得不是政府，包括政府在内，不是一些专家所能够主观愿望能决定的东西。
今年政府宏观调控的政策非常严厉了，很多开发商都是叫苦不迭的，除了在座各位之外的，实力弱一点的开发商，可能是死了的开发商，政府也提到，明年不太可能再出比这个更严厉的政策，政府的严厉政策在今年已经表现出来了，它的最终表现只是房价上涨的幅度降低了，但是通过政府的挑动之后很多购买群体已经把购买欲望压下来了，他们在彷徨，但是最终只是上涨的幅度降低了，这种状况下，如果明年政府没有更强硬的一些政策出台的话，这些客户还能不能等下去？
如果不等下去，今年压抑的购买力，明年再爆发的话，市场结果又会是什么样的？我觉得可能比今年上涨幅度要高，应该是高，这应该是能预期到的。而且原来也提到北京跟上海，上海跟北京的市场完全是不一样的，上海这块确确实实通过宏观调控房价是下落了，因为确实有很多非成本的因素，是社会状况不一样，因为上海是属于全民炒房的状态，一个项目开盘经常几千人甚至上万人排队，为了买到一个房，因为在入住之前出售他能赚到很多的钱。为什么我不去做呢？肯定他会去做，但是政府的严厉政策限制了投资的短期行为。
因为他大量的绝对不是为了自己自用的，北京市场完全不是这种状况，政策出台之后，对北京自用为主的这种市场没有太大的，决定了北京的房价没有落，只是上涨幅度降低了一些。综合分析的话，明年上涨如果说8％或者10％，可能都是一个保守的说法。因为从具体实力来说，多聊一点儿。
比如我自己居住的范围，我在西三环附近，对面我看了看，玉渊潭公园的前景，我是四年前买的房子，我很果断，因为我是业内人士，那个项目我一直没看，当时那个楼只看到6层，总共是24层，将近30层，我去的时候当时那一流所谓的景观房就剩下两套了，可是那个楼只盖了6层。我当时觉得开发商的定价定低了，损失了很多，我粗算了一下他起码损失两个亿。因为景观房的比例，当时一期、二期推出来才占到70％，我说这个开发商还是保守了。
但是从我业内人士角度来讲，我没想到那个区域上涨那么快，我当时买的时候是8000块钱，我一下买了两套，现在三年多的时间，我周围的新项目起价都是一万二，我都不可能想象三年多的时间，一下上涨50％，为什么？因为资源太稀缺了，这个区域就没有房了，再推出来，旁边的房子推出来是一万五，而且是毛坯房要一万五卖。
说到二手房我有一个切身体会，我有一个朋友去年推荐他买一个二手房，当时花35万左右买的，当时小区里很多邻居说怎么这么高，当时这个房子20多万能卖出去就不容易了，前两天我去物业，那个同事他说去物业交费，他得到了一个好消息，他是35万买的，他说那个小区同样的房子，现在40多万在卖，而且很多人来抢。那个时间可能也是一两年的时间，城市核心区二手房房价的上涨，现在我们已经看到这个趋势了。
像我们实际操盘的项目也是这样，因为我们通县的八方寓所比我们预期高很多了，那个区域低于4000的盘已经比较少了。
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5楼
【高泉】：新新家园这个项目比较久了，再介绍一下那个项目。
【李兰】：新新家园是一个名盘也是一个老盘了，从今年来说，价格成了一个我们地产界最主要的一个话题了。我们亚运新新家园现在做二期，在4月30号开的盘，也是在国家宏观调控力度最大的时候开的盘，可以看一下新新家园在10月份已经销售完毕了，价格跟二期相比每一套房子总价增长了100万，单价来说，增长应该是一万，10500这样子。二期开盘现在是一万三，我看到增长接近30％这样一个趋势，而且销售速度，在国家价格调控和购买人持币待购最严重的时候开的盘，但是我们的销售预期快的最多，用半年的时间卖掉了，用了高出30％的价格，这实际上也是对房地产价格很好的说明，从我们的例子来说。价格是这样子，应该是物以稀为贵，并不是以好为贵，你说再好，我们做了十几年了，产品做的越来越好，最好的材料几乎都被我们引进来了，我们甚至可以做到跟国外接近或者是同步了。是不是因为好，我们价格卖的就要贵呢？我觉得不是。
亚运新新家园营销总经理李兰
我们所有的开发商，所有的房都盖的那么好，可能好的东西特别特别多，可能它的价格也就不会太高。我们说物以稀为贵。土地本身是一种稀缺的东西，我们中国北京的人口又很多，很密集、聚集，实际上你的房子一定是越来越稀缺，对这样稀缺的东西，有限不能再生的东西，它的价格只有往上走的可能，没有往下低的可能了。作为房产的价格来说一定会越来越高的。
甚至像北京现在房子的均价，其实并没有做到真正的价值回归，就是性价比，我觉得北京现在的房是价格和价值来比，我觉得是价值大于价格的，亚运新新家园的房子曾经有一些地产专家到我们这儿来参观，当时他们看到我们这样一个地方，这样一个城市，这样一个产品，他们看到我们现在的价格觉得太便宜了，太值了。
虽然我们二期，希望我们亚运新新家园这个项目能够价值回归，但是实际上这种价值回归依然不够，我依然拿亚运新新家园举例来说，像亚北这样一个区域，亚运会和奥运会对这个地区带来的发展是非常巨大的，这种变化超出了我们房产价格的增长。这两个世界级运动会把这个地区变成一个将来世界级的繁华城市、中心区域，将来在这里可以享受到最繁华、最好的灯红酒绿，最方便的生活，个人生活、家庭生活。
在这儿相当于纽约这样的世界繁华级城市，尤其是亚运新新家园被绿地环绕，我们的产品也有了很大的变化。在专业形态上是Town House，但是我们的销售和客户并不认可说它就是一个Town House，应该是一个别墅产品，我们提供了每一户的私家小电梯，每一户三个大方园等等，产品的功能和品质已经达到，甚至超过了别墅一般的概念。这样一个好的产品，这样一个区域能够给你提供这样一种未来不论你的生活方式和居住方式都是最理想的状态，我们的价格回归依然还不够，现在我们每平米只卖将近13000块钱，可以说是很便宜，很值的价钱了。
真正的房地产的价格应该体现他的价值。
我看到咱们讨论的题目上，刚才也谈到很多人在持币待购这样一种状态，我想劝这些人一句，实际上我们心里盼望房价降下来，如果房价降下来只说明你的经济在衰退，我们国家现在是经济快速上升这样一个阶段，我们的房价一定是在往上走，如果降下来，可能我们的经济会有问题。
如果你有需求，而且有很好的预算，就赶快来买房子吧，肯定是越等，越买不到理想的地方，价格会越来越高。我有一个朋友做了一个项目，他说在8000块钱一平米，有精装修，很好的时候他都不买，等到他买的时候是一万平米，不带精装修，户型已经不好了，但是他也买了。
【主持人钟凤暄】：李总讲话是娓娓道来，但是内容极富煽动性。
【高泉】：付总这一块最近拿了好几块地，简单谈一下您对房地产市场的看法。
【付文丽】：今天来晚了主要是因为我们新签了一块地。我想讲一下自己的自身经历和一些经验，谈一下明年的房价。
天地控股集团总裁付文丽
第一点，北京是一个国际性的市场的需求，买我们的房子一般在国际上上市的大公司都有买的，外地和国际的人士占到20％-30％，所以北京的需求应该说有五分之一以上都是被外来一些人员给消化掉了。我觉得北京的房价可能是国际性的需求。
我们明年推出一个项目，还有在顺义运河边有一个阿凯迪亚庄园，我们拿地应该是协议出让的，应该是比现在拍卖的地便宜很多，几十万，不到100万，过一段时间我们准备再开一块地，拍下来可能一二百万，同样的位置。这种协议出让的土地慢慢几年积累的都消化完了，再放到市场上都是拍卖的土地，所以地价增长会导致房价增长。
第三，现在新房和旧房的差别，价差还是太小了。包括二环、三环有些区位差价太少了，有时候老百姓在犹豫，我花这么多钱买个旧房还不如再多一点钱买个新房。让购房者很难抉择。还有好的区位的资源越来越少了，其实政府有些政策在控制这些房价，是在计划调节、抑制房价，其实也是在帮助房价上涨。比如写字楼现在不随便批了，因为中关村银网中心是我们的，我们的价格又上涨了，比如二三环不再新批地了，二三环的价格又上涨了，别墅也不批了，别墅也上涨了。政府有些举措实际上是帮助一些房价的上涨。
还有一点，现在新开发的楼盘全部用一些国际性的高科技，出现什么新科技用什么新科技，所以这种技术含量在提升，这种也会无形中帮助房价上涨，这些都是实实在在的客观原因。这几点已经足以能够证明明年的房价肯定还会继续上涨。
后海那块地是我们自己开发了很多项目，因为我们鹿港一期开盘的是6000块钱，不到一年入住的时候涨到7000多，那些老百姓都不愿意卖，我们二期开盘一个月就都卖完了，400多套房，还涨到了7600的均价，所以三期我们可能还会继续涨。
【高泉】：怎么想到在后海拿一块地？
【付文丽】：我想谁有那机会谁都去拿了，不用想，谁有那机会都会去拿的。可能也会有风险，做这些事情要没有风险，它就赚不到钱了。
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6楼
【高泉】：问了一圈了，只要看了聊天内容的都会觉得有持币待购这种想法的要琢磨一下了。和谐社会，刚才提出一点，如果房价下降，中国现在的经济增长的速度非常快，房价下降是不是对经济增长速度也好，是不是国家老百姓生活水平，这个城市建设会不会受影响，请大家谈谈房价上涨和和谐社会这一块是不是有矛盾，包括刚才付总讲的，国家出台的一些政策不知怎么着，其实是在帮助房价上涨。
【刘新虎】：我们的主题社区正好推的是和谐社区，所以我们跟和谐社会还是有关联的。我们这次这个项目推广的主要是品质家庭、和谐社区，主要是大的趋势，包括北京市提出的构建移居城市和和谐社会。不能说什么东西都是像卖商品一样，我们买东西的时候，都是用买的来开价的话永远价是高的，像咱们买电视，咱们都是要买电视的人，咱们肯定都会说厂商特别黑，价格特别高，但是到现在为止，我们现在整个社会的焦点要集中到房价上来，所以大家都说开发商比较黑。
如果说我们现在所有人都要买电视，而且电视是稀缺产品的话，可能所有人都会骂电视的生产厂商。关于房价的问题分两个方面来看，第一个问题，为什么所有的人都在攻击开发商，是因为所有人都是购房者。无论是现在没有房的人还是有房的人，因为我们的经济水平在不断提高，收入水平在不断提高，我们不断在二次置业，有房的人在买更好的房子，永远是有需求的。开发商也是一样，我们作为个体来说也是一个住户，我也需要房价降一点儿。
应该从整个社会来说，需求这一方的声音永远是大于开发商这一方的，表现出来所有的人都在反映房价过高的问题。这可能是一个方面。另外一个方面，因为我们一直在谈包括前一段刚才庞博的刘总说的，包括搜狐焦点做的PK还是什么的，为什么房地产大家比较攻击，为什么跟现在的和谐社会联系在一块，因为房地产不等同于一般的商品，它会带有一定的福利性质。国外也一样，他房地产业是完全流通的，我花钱，买你的房子，实际上中低收入家庭是靠政府的福利机制完成的。
我们现在没有大量的供应量，廉租房也跟不上，导致所有人都在一个起点上。收入水平是金字塔的形式，收入越高的人越少，越往低了去的人越多。福利的东西还是要福利来解决，政府公共产品解决渠道，无论是提供廉租房还是什么解决中低收入家庭。在完全市场化的情况下要根据市场来解决，包括我们现在的房价，大家都在做高端是一种非常合理的趋势吗？对于一个房地产市场来说也不是完全合理的，未来的趋势肯定是金字塔的结构，越高端的越少，越中端的需求量越多。这才是行业发展的规律。
即使我们现在短期内大家做高端，最终还是有一个价值回归的趋势。所以构建和谐社会，首先政府要拿出他的态度，他把低层解决以后，剩下的交给市场来办。政府该管的东西没有管住，不该管的老去管，导致把供给限制以后，需求是现实存在的，当然肯定就是供不应求，房价自然要涨。如果把市场这块东西就让市场调节，无论消费者是理性的，开发商更是理性的，包括我们做的前期调研和市场规划来说我们的把握是越来越准的，不会说一味的大家都去做高端，大家都细分了自己的客户。
如果我们加上政府来调节，导致两万的房子，别墅现在批了，所以肯定别墅现在是缺乏的，必然房价要往上涨。如果进行市场调节，自然慢慢的，有些项目现在限制高端不限制低端，有些人拿到项目以后把品质做出来，因为高端还是有需求的。
所以构建和谐社会应该回归到这一点，应该说是什么样的人需要什么样的东西，让他自己分流，该政府做的东西政府把基础的东西做好，我们把福利的东西解决掉以后，剩下的让市场解决。这是我个人观点。
还有一点，我们现在市场没有完善体系最大的是一二级市场没有形成连动，我们现在在谈物业设计这些东西，房地产在北京，尤其在中国来说，发现我购买的成本非常高，但是持有成本非常低，大量的房子，我买完以后，我就是再买一个房子，我二次置业，房子还在那儿搁着，但是我租金很低，但是我也持有，但是我也不往外卖，导致二级市场上不来，需要越多的地方上不来，老觉得买不起房子。一手市场永远往上涨，二级市场没有供应，只能继续往上追，追的房价往上走。
二级市场本身，为什么我们宁可出租也不卖，因为大家觉得一级市场一直在涨，大家预计二手市场也会涨，我持有就是胜利，我持有一年明年肯定会涨，您今年买了35万，明年就40万了，我今年还能收着租金，我又没有什么物业费和管理费也比较低，拿着明年就能多挣五万，我为什么不持有呢，所以我们整个市场供应体系是有问题的。你不应该说，你出租率如果达不到你的资本回报率的话，无论是我们的自有资金，还是房地产作为一种产品来说是无效率的，这种投资是无效率的，大量的房子沉淀在这儿，没有进行流动，不可能产生一个良性的循环结构，二手房起不来，大家都涌到一手房市场，需求大于供给，这样房价就会继续增长，导致二手房继续轮涨，我们很难形成一个比较有效的需求的释放，大家觉得买不着房，构建和谐社会可能是一个问题。
物业税可能是一个探索，物业税提高以后，实际上是加大二手房持有的成本，你成本提高以后你明年可能会挣五万，但是我如果不卖今年就要花三万，这种增长的趋势已经难以维持我付出的部分，自然我很快就会出手，这种二手房盘活以后，即使我们现在开工量再大，还远远低于我们现在北京市房地产二手房的持有量，当二手房大的市场盘活以后，我们的供应体系应该是相对比较难的。这应该是一个良性循环，没钱的人可能也能买到二手房，要是便宜一点的二手房至少能解决他住的问题，有钱的人买高端一点的房子，自然社会就和谐了。社会应该解决中低收入的家庭，应该通过廉租房解决底层的，剩下的就是一个完整的体系，这样我们就和谐了，就是有家有业才能成为一个好的和谐的国家。
【主持人钟凤暄】：刘总给我们描绘了非常好的前景，房地产的良性循环也是保证我们整个社会的和谐发展。在政府好的宏观调控下，包括对保障低收入人群的这部分，整个和谐社会可以架构起来。
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7楼
【陈云峰】：国美做地产大家已经感觉到了，整个国美集团是从去年才决心要进入房地产行业，原来紧张的在布局全国，在做商业，但是当时董事会有一个决议认为失掉了2001年、2002年、2003年在中国房地产市场发展的最好机会，去年我们老板在广东转了一圈，确实认为广东的房地产市场更成熟，比这边发展更杂，所以我们现在仍然跟广东的这些企业存在很大的差别，我们在经营理念上、操作手法上，现在差距很大，今年我们通过操作国美第一城和明天第一城两个项目，一个是100万的大一点儿的项目，另外是500万平米的项目，我们感觉差距不但没有缩小，反而更加拉大。
站在全国的角度来看，现在房地产行业，应该说是迅速在发展，而且给国民经济也带来了很强力的支撑，他拉动了诸多的经济，在做房地产之前，我不太了解我们电器为什么卖的那么好，做了房地产我才知道，开发商买了那么多房，原来传统的电视、冰箱、洗衣机都是传统的老三样，现在包括电脑、数码产品被拉动了，包括最近卖房，业主说为什么不给我们安宽带，他们对这些已经非常敏感了，进入到这个阶段了已经。
大量的新的住宅的发展，拉动了电器、装修、家具、家居，拉动了这些行业的发展，所以说这几个行业，包括建筑市场，大量的农村劳动力的城市化，实际上他最主要的一个渠道就是当建筑工人，实际上把整个经济都给拉动起来了，所以我们感觉房地产市场真好。尤其是在房地产的盈利方面，不管怎么说，比电器行业，我们卖一台大彩电3000块钱的，才赚50块钱，我们在电器行业做老总特没面子在哪儿呢，亲戚朋友来，说便宜点儿，咬着牙说批了，便宜50块钱，那个时候我看脸色直变，我估计走了肯定说这个时候陈总不够意思，实际上那50块钱就是我们企业的利润，因为你总不能亏本去给吧。
说白了，在我来说，已经用最高的权限打掉了所有的利润，省了50块钱，他们还说这家伙欠个人情吃顿饭多少钱。所以房地产市场由于是资金密集型的，市场比较旺盛，还是有一定利润的。包括国美第一城、明天第一城都是均价才卖到5500-6000，而且我们起价都是从5000起的，因为它成了规模，也是比卖电器的时候日子要好过多了，所以说像这么一个行业，大牌的企业怎么能不进来呢。
我感觉通过大的房地产品牌的企业加盟到房地产行业以后，会使这个行业重新进行洗牌，另外有很好的资金实力，包括对市场、产品的把握，实际上使这个行业的风险更小了，门槛更高了，发展也更快了。我也是特别高兴，到年底了，我说今年我也是做总监，我说今年是比较成功的一年，我们国美第一城应该说从1月1号开盘正好到现在，基本上到12月底，剩不会超过100套房，6000套房不会超过100套房，现在还有200套，到年底应该剩100套，基本上是处于清盘的状态，我们销售额早就突破了30个亿了。
明天第一城是11月22号开的盘，也是在5200的均价上开的盘，一天卖掉了400套，国美第一城和明天第一城基本上80％的房子的销售是在几天以里卖掉了，确实把我吓坏了，我说这个房子怎么都能这么买，老百姓也都在那儿，说疯了疯了都疯了。这就是房地产的现状，大家都觉得买套房子，花了40、50万，50、60万，百八十万，一个月工资才几千块钱，平均收入，他们说门槛高，用一辈子的血汗钱，一辈子就买这一套房，但是还有那么多人在买。从我个人角度，我有一个体会，我说房地产，当买房子的认不是为了住的时候是最可怕的。这就出现了上海的这种情况，全民炒房，我感觉北京这边虽然说现在还是比较良性，还都是在以自住型的为主，南方人都笑话北京人说比较迟钝，但是实际上明眼人一算就知道，你只要拿到一套房子，比你上班一年肯定强多了，这种增值的空间，包括实际上咱们比较理性的算，我们说中国的北京、世界的北京也好，包括每个区位的发展，实际都是有很大的潜力的。所以说我觉得最可怕的是当好多老百姓都明白这一条以后，都去抢的时候，那个时候最可怕，出现上海那种情况，一百人抢的时候我卖一万，他有10％的人买，一千个人抢的时候他卖一万五，又10％的人买，一直往上涨，有需求价格就会上涨。很多买房子的人在骂，说价格老是涨，什么叫和谐，有买的有卖的，没有人强迫你，你只要买了，把钱交了，合同签了这一刻是最和谐的。
所以说市场是最和谐的，刚才也提到了政府在里面充当这些角色，包括媒体，一些专家、学者，实际大家谁也阻碍不了一个买房者到这儿，尽管心里有想法，他拿着钱交给了开发商，开发商把合同给了他，将来把房子交给他，这是最和谐的。所以说这种市场确实刚开始我就感觉到刘总也讲到，每个人都是买房者，我们也需要买房，我们也是从天津进到北京，我一年当中把房子问题解决了，我也特别高兴。说起来当时我就是受了一个刺激，我去香港，我们上市前工作了半年，我住了一个50平米的房子，租金是12000元港币。
后来我又到上海，上海国美电器我也管了一年，当时我觉得上海的房子买不起，而且买不到关键是，确实都让人炒掉了。在2003年底我回到北京，我一看这里的房子才5000多，5000多买100平米就是50万，按揭20％就是10万，大部分老百姓是能接受的，紧一紧、凑一凑，家长再赞助一把，同学朋友再借借，你是没有问题的，而且每个月两三千块钱的按揭能力也是能承受的。
我们现在明天地产主打普通型的住房，我们跟星河湾的定位完全是不一样的，我们就盯准上班五六年之后等着房要结婚，生了小孩之后要调一下，我们盯准这部分人，这种人比较月收入就是6000块钱到一万块钱，可能是这个区间段的人，我们认为这是消费层的三角的底座部分，正好这种经营理念跟我们国美电器是一样的，我们虽然说每一套赚的钱都比较少，但是大家实际上谁都可以算出来，我卖了7000套房，我卖了38个亿，实际上我比在座哪个老板赚的钱都不少，但是我后面有要求必须还得拿项目、开发，马上拿。
我在公司那会儿也是管销售，管拿地的，刘总也是，抓两头的，所以我们也是特别矛盾，我现在在做这种5000多的房子，我们再拿到地之后我心里清楚做不到5000多，肯定是7000多了，这就是一个市场。但是不管怎么样，我们还是决心把这种大众型的消费，把这种普通老百姓的市场定位还是要坚持到底，我们从这两个项目的销售已经尝到了甜头。
而且我们有前面国美电器成功的例子，实际就是一台赚50，但是别忘了一年卖1000万台，一算帐好多人并不比我们赚的多，总数。薄利多销，我们在房地产行业真正用了以后感觉还不错。有了7000户之后，我们虽然说国美系列、明天系列，包括大家现在看到明天地产很陌生，实际有一个项目操作下来大家就耳熟能详了，而且老百姓传的特快。
【刘新虎】：我觉得我们俩是和谐的典范，他们做的50万平米，做的都是85以下，我说我们定位是35-45算，因为我们最小的产品是在120，最大的170，因为他最大的是150，我们在丽水桥那个区位基本上形成两个比较大的规模，而且我们两个盘几乎是同一时间交盘，整个丽水桥区位全部改善了。我们相对小一点，他们相对大一点，他们还有一条商街，我们说我们给他们提供客源，他们给我们提供非常大的10万平米的商业区，在区位上来说构建一个和谐社会。
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8楼
【主持人钟凤暄】：看来一笔好生意现场诞生了。
【高泉】：刚才说到上海、温州、杭州，周总是从浙江过来的，给我们讲一讲包括杭州市场，跟北京市场这边有没有大家吸取、借鉴的东西？
【周国美】：我个人的看法，刚刚刘总跟陈总应该说非常好的理论体系去支持开发商做房地产开发，获取利润，同样也是创造非常好的和谐的社会。最近长三角那一带确实经济有所变化，无论从政府到企业都有非常深刻的感受。从杭州来讲有变化，但是总的来讲，浙江可能底蕴还是比较厚，经济的底蕴还是比较深厚，有两点感受。
第一点，就是大家刚才说的全民炒房，政策上限制以后，起码冒险炒房这个行业退下去，很大一部分需求退下去以后，市场活跃程度衰竭是非常快的，应该说从5月份到10月份这一段基本上是冰冻期。企业政府应该是都非常着急，其实政府也很着急。这是第一点。
第二点，就是产品的需求。我到北京以后，我觉得此时此刻开发商可能就会想开发、调研、做的产品也好，可能浙江也好、杭州也好，这种探索会薄弱的多。像杭州10月份开了一个盘，在冰封期的时候，我们是9月底开的盘，照样排队，三天三夜排队买我们的房，为什么？就是说我们的产品定位、配套、项目品质，在冰封期另外的房子卖不掉，但是我们的房子卖的很好，尽管是冰封，市场大量衰竭，但是还有一部分是自住的，他等了已经半年了，他所需要的这个盘总算开了，他就过来了。可能很多开发商前几年做的工作是不够的，所以在大的政策调整的时候，市场发生变化的时候，危机就出现了。
这几年确实市场衰退了，国家调控的目的也达到了，一味炒房的力量在减小，市场还需要再成熟。刚才两位老总为和谐社会做了很好的铺垫，我做的是高端，因为我做的是别墅，无论从周边的配套还是我们自己产品的品质上，我们都是走高端的。我说一句比较直白的或者很朴素的话来讲，尽管我做的是高端，但是高端要迎合高端的需求，挣有钱人的钱其实也是为和谐社会提供了很好的铺垫。因为有钱人的钱拿出来以后也可以为和谐社会提供很好的，那么多功能来做，包括小区还有物业管理、一些保姆、保安、保洁，挣有钱人的钱也是为社会提供很好的服务，不是说一做高端就是要打击市场，这种思路实在太不理性了。客观讲，比如有时候，打比方我们女同志可能爱购物，阶段产品，很好、很漂亮的衣服为什么不让它出来，人家挣了钱，你就让他消费，只是量多少，利润点怎么控制，客户自己会去评判，你又不用去着急去反对。
【刘新虎】：那部分人持有的钱一定要活化，因为那部分最容易沉淀了。
【韦凤君】：其实广州的房价，我觉得广州的性价比是全中国最合理的一个城市，相对北京来说，广州的房价相对还是偏低的，相对来说也是比较合理的。广东在房地产市场领域是走在最前沿的城市，它的房地产应该是最市场化的，最务实的一个城市。在广州从2004年开始，它的房价慢慢从低谷在慢慢上扬，广州市发展地产应该有20年的历史，他是先于其他城市，在这个过程之中，他经历了不成熟到成熟这样一个过程，也是通过几次的洗牌，广州的市场非常的规范和实在。
在十年前、20年前买房的那群人，在2004年、2005年的时候已经有了新一拨的需求，好象买冰箱、彩电一样，你的第二次消费应该是换房期已经到来了，所以广东刚好经历了这样一个需求时代，就是换房还有住宅升级的增长点，所以广州2004年底开始房价上涨，现在2005年势头也更好。今年年中的时候，出了国八条之后，广州在有一段时间里面房价是有所低落，市场有所冷淡，但是到年底，最近非常明显，房价已经在上涨，而且有一些地段，例如CBD，房价涨的更厉害。
其实需求是肯定有的，而且是很大的需求量，只是说政府可能在某一些阶段有一些调控会影响到购房者的心理，但是不会影响到需求。刚才所说，消费者已经到了住房升级换代这样一个时候，他有这样的需求，有新的政策的调控影响他们购房的心理，但是没有影响他们的需求。到年底，当他们产生的心理阴影慢慢淡化的时候，到年底需求量已经开始释放出来。现在广州年底购房热潮是在持续增长，很多新盘在推出，所以广州这个市场也是房价，还有需求量不断在升温。
【付文丽】：有好的条件，拿到这块地，一旦进入市场，房价该往上走还是往上走，我们做完一期开发，有一些优势我们能拿到，但是我们跟周边关系比较好，环境比较熟，可能不熟悉那个区域的人不敢进入，有这个优势。而且一期开发也有利润。它涉及到时间长一点，前期的一些程序不太了解，也比较麻烦。
【高泉】：我们地产中国这个活动给大家做一个简单介绍，之前我们8月31号颁奖中国地产15年，当时在北京地产界或者是中国地产圈里面，我们是跟中房协、焦点房地产网做了一个有意义的举措、一个论坛，一个盛事。包括跟中房协、焦点网的合作，做的这个地产中国，做了一个立足北京，有全国影响力的这么一个，从评选也好，从交流也好，做一些有意义的事情，做这么一个品牌的活动。
因为从焦点网来说，包括中房协最近换届也好，所有领导对我们非常支持，我们也想结合本公司一些业内、圈内的精英人士，对北京房地产业、中国房地产业做一些有意义的事情。接下来请北京房地产圈和我们的合作伙伴给我们更多的支持。
【主持人钟凤暄】：今天的论坛非常感谢大家的到场，由于时间的关系先到此为止。同时也感谢焦点房地产网的网友们热情的参与。谢谢大家。
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9楼
[2005楼市年鉴]2006年楼市预言
2005年是一个调控年，政策颁布的密集程度已经超过了之前的任何一年，而受政策影响最为密切的房地产业也因此扑朔迷离。但是，我们依然可以顺着2005年的发展脉络看到明年京城楼市的发展方向，土地快速放量，房价结构性调整，大量房地产基金海外上市这些都应该会变成现实。2006年京城楼市变局是必然存在的，而在变局的表象之下，依然是政府宏观调控政策所引发的房地产市场的震动和冲击。
随着北京房地产市场的进一步明朗，预计2006年将是境外投资极为火热的一年。本报记者周晓东摄
1土地放量
将出现翻倍增长局面
2005年的土地供应计划最终并没有达到其计划的数量，虽然主管部门没有对此进行任何评说，但是结果大家都已不言而喻了。
事实上，作为土地政策重大调整后的第一年，2005年的土地供应计划无法实现是必然的，因为在新旧政策过渡期间，必然会出现一段市场空白。从市场上的种种表现来看，在经过2005年的调整之后，2006年的土地市场必然出现放量高潮。
2005年的土地市场中，最明显的一个变化是出现了土地一级开发热潮。据不完全了解，北京目前有80%的知名房地产企业都在参与土地一级开发，而且动辄就是百万平米的大块土地。可以预计，这些一级开发后的土地将在2006年通过公开出让的方式进入市场。如果我们对这一轮开发热潮做延续性解读，2006年进入市场土地的数量和质量都会明显高于今年，甚至会出现翻倍增长的“井喷”局面。
2房价走势
价格上升增幅放缓
2004年北京普通住宅市场期房均价为6122元/平米，与2003年相比增长了5%；2005年1-10月份，普通住宅市场期房价格是6860元/平米，与2004年同期相比增长了18.6%，可见，2005年虽然实行了宏观调控政策，但是住宅市场销售价格增幅依然很大。
从后“8·31”时代的土地供应结构上看，明年住宅市场销售价格将会继续上涨。
但是房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求，而通过此前一些对供应量和需求量的分析可以看出，2006年住宅市场将会出现项目的集中供应现象，而今年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。
供应结构直接决定了明年房价的走势，因此2006年住宅市场销售价格将继续上升，但由于宏观政策的延续性，明年房价的增长幅度将继续放缓。
3市场供应
大批项目年中入市
今年新开工的项目多为去年成交的土地，而通过我们对2004年土地市场的分析可以看出，去年仅“8·31”过关的住宅项目用地就有191个，占地面积2010万平方米，规划建筑面积3265万平方米。
初步预计，2005年全年商品住宅新开工面积在1500万平方米左右。这样看来，有1765万平方米的“8·31”过关项目还待字闺中，再加上今年公开出让的250万平方米的土地，2006年预计有2000万平方米的土地进入市场。
经过今年的宏观调控，开发商资金链空前趋紧，还要面临银行贷款利息不断上涨、拿地等巨大的资金压力，这些都迫使开发商明年不可能继续“持地观望”。可以预见，今年推迟入市的项目将进入明年的房地产市场，这将使2006年住宅供应量有较大增长。
通过近年来走势图可以看出，每年年中都是住宅项目供应比较集中的时间，所以明年年中可能会出现住宅项目的集中上市现象。
4境外投资
中小型投资机构进京
2005年，一批境外投资机构进京试水高档写字楼项目，凯德置地介入中环世贸中心、摩根士丹利买下富力双子座B座、美林注资银泰中心，均属大手笔。此外，境外个人投资也纷纷进入北京，据中原地产的监测显示，2005年很多新开盘的写字楼项目都接待过境外投资者的咨询。
境外投资机构抢滩京城的一个重要原因是看好商务地产的成长空间。而今年以来的宏观调控，使得土地市场更加透明、开发市场趋向规范，进一步降低了外来资金的风险。随着北京房地产市场的进一步明朗，预计2006年将是境外投资极为火热的一年。
根据目前的市场表现来看，对于那些抗风险能力较高的境外投资机构，明年会选择合适的时机再次出手，而大批中小型投资机构也会尾随进入。由于中小型投资机构对投资区域和投资项目更为谨慎，预计他们不会出现整栋投资的大手笔，但零散投资会有所增多。
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10楼
好东西还是要有人顶嘛;P
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