产业园区 目前是各地关注的焦点，也是平台公司市场化转型的重要业务领域，其重要性毋庸置疑。 但高周转时代早已过去。 随着大环境的变化，产业园区进入了存量时代，空置率不断增高，去化难度不断增加，招商难度不断增大，传统收租金的房东、 二房东模式 难以为继，让参与其中的平台公司转型迫在眉睫。 在“ 管委会+公司 ”改革中，一项核心内容是平台公司的转型升级。
产业园区 目前是各地关注的焦点，也是平台公司市场化转型的重要业务领域，其重要性毋庸置疑。
但高周转时代早已过去。 随着大环境的变化，产业园区进入了存量时代，空置率不断增高，去化难度不断增加，招商难度不断增大，传统收租金的房东、 二房东模式 难以为继，让参与其中的平台公司转型迫在眉睫。
在“ 管委会+公司 ”改革中，一项核心内容是平台公司的转型升级。 平台公司如何参与产业园区的发展，如何寻找新模式与业务增长点？
在新时代下，平台公司如逆水行舟，不进则退，必须要眼光长远、加快战略布局。 这需要平台公司的战略重塑与发展模式调整。 从战略角度讲，平台公司要解决三个问题： 功能、模式、业务。
第一，功能问题。
历史上，平台公司的功能是二业主、二房东的功能，在园区的开发和运营商承担了大量的委托代建和出租出售工作，其本质是基于土地财政的投融资平台功能。
但现在形势变了。 平台公司在产业园区上要承担三大功能。 一是对政府的产业功能，以产业园区为载体与手段解决区域产业发展问题，同时提升土地价值、培育税源。 二是对企业的培育与扶持功能，以空间载体与企业服务协同地方政府营造良好的营商环境与企业发展土壤，推动企业成长。 三是对自身的发展质效提升功能，通过产业园区投资运营，获得稳定的收入、利润、经营现金流，提升公司的市场化水平，并在债券市场上通过业务调整评级增信、获得新增融资空间。
第二，模式问题。
历史上，平台公司在产业园区上是以传统的重资产模式为主，主要参与的环节就是投资建设，以投资带建设、以建设带运营，显然是“头重脚轻”、“重投资轻运营”的项目模式，指令性明显，市场化特征较弱，债务包袱重、融资压力大、经济效益低、对产业发展的价值贡献有限。
这种传统重资产模式在新形势下已经难以为继。 从发展趋势看，平台公司要从重资产模式向轻重结合模式甚至轻资产模式转型，强化产业服务和企业服务功能，成为产业园区全生命周期运营商，从空间经营向时间经营转变，建立产业链、技术链、资本链、服务链四位一体的大产业平台模式，真正为产业聚集、新质生产力培育做出贡献。
第三，业务问题。
传统上，平台公司是坐地收租模式，而园区运营、服务则从业务角度讲体量小、贡献小， 是典型的“守着金饭碗要饭吃” ，对最有价值的产业招商、产业服务、创业 孵 化、产业 投资等业务缺乏布局、缺乏专业能力和专业队伍，导致 既无法满足产业发展的需求，也无法分享产业发展的成果。
在新时代，平台公司的业务结构必须要做重大调整，要加快布局产业招商、园区运营、企业服务、产业投资等业务，前瞻性布局产业公共技术服务、数字经济、双碳经济等业务，从而形成轻重结合的业务结构，既能实现资产保值增值，又能实现稳定的收益，增强造血能力。
显然，在产业园区 发展的 新时代，平台公司既要当好房东，又要做好股东，既要要租金，也要收服务费，更要投资收益， 轻重结合 发展。
0 1
只收租金的房东，那是有什么就出租什么，能收到租金就万事大吉，至于产业生态怎么构建、企业服务怎么提升，运营体系怎么提高效率，那其实不是关注的重点。
但当前，平台公司想要成功转型升级，就必须有产业眼光、服务意识，否则谈转型就是空话假话。
如何做好产业园区运营，其核心在服务，其模式是产业空间载体运营和产业服务相结合的硬件、软件双系统搭建。
产业园区的最终目标，是实现成功招商，推动产业聚集与产业转型升级。 企业为什么要来？ 企业为什么能安心留下？ 这就需要解决企业愿意来、能留下、能发展的几个要素。 因此，平台公司的产业园区运营要做好以下四类要素的运营：
第一，政策要素。
所谓政策要素，是指 当地政府、管委会在产业发展、 招商引资等方面的政策组合。 其主导权往往在当地政府、管委会及其主管部门。 政策 是否 有竞争力，这直接关系到产业园区招商及发展能否成功。
在政策要素上，平台公司 要起到两方面作用。 一方 面是 要组合好、利用好 产 业扶持、奖补政策、人才引育、 科技创新奖 励等各方面的政策 。 另一方面，这些政策往往需要平台公司最后兑现、落实， 要与当地政府 、管委会建立市场化交易机制，包括奖补政策的 兑现机制、租金 优惠政策的 兑现机制等。
第二，空间载体要素。
所谓空间载体，主要是在产业园区里的硬件设施设备。 早期的产业园区空间载体主要是厂房、仓库等生产空间，现在空间载体已经逐渐向复合化、职住平衡转变，以产业为中心，产城融合，提供生产、研发、办公、商业、居住等产业综合空间。
在空间载体上，平台公司要成为产业园区的开发商，解决融资和投资问题，同时也可以通过合作、合资等方式以轻资产输出方式合作开发。 同时，平台公司必须要与当地政府、管委会密切协同，掌握一定的土地资源，方便与后续招商工作衔接。
第三，企业环境要素。
所谓的企业环境要素，就是指企业发展所需要的服务。 这对平台公司来说往往面临着成本高、收入低的现实问题。 但企业服务本身是引流类业务，当然经营好了也可以是现金流业务。
对于平台公司来说，成为企业服务商是关系全产业链运营的核心。 只有企业服务做好了，企业才能引得来、留得住、发展好。 为此，依托空间载体，平台公司应该围绕企业发展所需要的招商、物业、餐饮、人才公寓、商业配套等打造专业化的服务能力与服务队伍。
第四，产业升级要素。
所谓产业升级要素，是围绕整个产业集群打造与产业转型升级而提供的产业要素服务，针对的不是单个企业，而是整个产业，是产业公共服务商。
产业升级服务可以围绕产业园区提供公共的技术研发平台、金融、仓储物流、能源管理、人力资源等集成化、平台化服务，以推动产业聚集发展，形成有竞争力的产业链，打造产业生态。
在当前产业园区发展中，有三类服务作为产业增值服务，对于产业发展至关重要，要加快布局：
第一，金融服务。
金融服务包括面向企业和个人的金融服务，需求日益增长，对产业园区发展极为重要。 平台公司应积极与金融机构、类金融机构合作，搭建小额贷、担保、融资租赁、商业保理等适合自身发展的金融类金融业务，发展融资对接、投资咨询、财务顾问等业务，创新各类金融类金融产品，解决企业融资难的问题。
第二，人才服务。
人力资源服务是核心服务，也是产业园区运营必须要提供的服务类型。 平台公司要从基础的劳务派遣、劳务外包等人力资源服务向高端人才引进、人才培养、人事外包等人才服务转型，增强对企业发展的人才支撑力度。
第三，技术服务。
技术创新是产业发展的引擎，也是产业园区竞争力的来源之一。 因此，要以技术创新为抓手，在技术创新公共平台打造及运营、技术创新服务体系建设、技术创新人才队伍培养等方面提供服务，推动传统产业升级与战略性新兴产业、未来产业打造。
当然，产业运营与服务并不是平台公司的长项，运营服务体系的打造需要长期的努力、需要专业队伍的培养，但更需要理念的转变。
第一，从生产服务向复合服务转型。
从简单为生产提供配套的厂房、仓库等工业地产模式向产城融合模式转型。 平台公司在产业园区的投资建设与运营中要特别注意对人的服务，以人的需求为核心搭建场景化的服务功能，如餐饮住宿、娱乐休闲等生活场景，提升对人才的黏性。
第二，从企业服务向产业服务升级。
从对单个企业的服务向对整体产业服务升级，发育产业级服务体系，提供产业公共服务平台，着力推动技术、资本、人才等产业公共服务要素的聚集， 利用物联网、大数据、人工智能等I 推动园区的整体数字化、智能化转型，打造智慧园区等，并以此推动产业竞争力提升，也推动资产证券化。
成功打造产业园区运营服务体系对平台公司来说极为重要。 一方面，可以实现轻资产运营、改善业务结构，增加市场化业务占比，对于评级增信、融资发债都有很大帮助。 另一方面，可以未来分拆上市或者通过品牌、模式输出实现价值倍增和复制拓展。
