浅析商业综合体全过程咨询项目 摘 要： 在我国经济高速发展的当下，城市建设日新月异，人民生活水平不断提高，消费方式与以往有着质的飞跃，现代城市商业经济逐步取代了以往的“集市”经济。城市商业综合体“一站式”消费服务更能适应现代社会需要。于是，全国各大城市都在积极建设规模或大或小的综合体项目，进一步方便人民生活。由于建筑工程的特殊性，在项目建设全过程中必须加强造价控制，使投资效益最大化。随着现代化程度的提高，对智能化、科技化提出更高要求，而这些更多的涉及机电安装工程。近年来，在国家大力推行建设工程全过程咨询的背景下，如何做好机电安装工程的全过程咨询造价控制，成为项目管理者面临的重要课题。
摘 要： 在我国经济高速发展的当下，城市建设日新月异，人民生活水平不断提高，消费方式与以往有着质的飞跃，现代城市商业经济逐步取代了以往的“集市”经济。城市商业综合体“一站式”消费服务更能适应现代社会需要。于是，全国各大城市都在积极建设规模或大或小的综合体项目，进一步方便人民生活。由于建筑工程的特殊性，在项目建设全过程中必须加强造价控制，使投资效益最大化。随着现代化程度的提高，对智能化、科技化提出更高要求，而这些更多的涉及机电安装工程。近年来，在国家大力推行建设工程全过程咨询的背景下，如何做好机电安装工程的全过程咨询造价控制，成为项目管理者面临的重要课题。
关键词： 商业综合体；全过程咨询；机电工程；造价
商业综合体项目机电安装工程的造价控制是项目总体造价控制的重要环节，只有严格把握机电安装工程在决策设计阶段、施工阶段、竣工决算阶段的造价控制，完善机电安装工程的造价信息，才能为项目全过程造价咨询管理提供有力保障。本文主要论述在全过程咨询项目中，咨询师如何进行全过程机电工程的造价咨询控制。
何为商业综合体？它是现代商业发展趋势的产物，是多种业态的高度集合。近年来，商业综合体更多的是以大型购物中心为载体，将城市中的商业零售、办公写字楼、酒店、展览、餐饮、会议、休闲文娱等城市生活空间进行多种组合，再融合一定规模的公寓、住宅，使之形成一条互惠共赢的消费链，更完美呈现出一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。诸如万达广场、龙湖天街等商业综合体，为大众创造出宜商、宜居的优美环境。
2019年3月15日，国家发改委及住建部根据中央城市工作会议精神及《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发〔2017〕19号)等要求联合发文《关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见》，要求在房屋建筑和市政基础设施领域推进全过程工程咨询服务，提升固定资产投资决策科学化水平，进一步完善工程建设组织模式，提高投资效益、工程建设质量和运营效率。由此可见，商业综合体项目建设也应顺应时代潮流，推行建设工程全过程咨询服务，确保项目投资更加优化合理。
我国建设工程管理经历业主自管—工程监理—项目管理—项目代建—全过程项目管理的发展，总结出了建设工程全过程咨询模式。这种模式采用多种方式组合，为委托方在项目决策、设计、实施乃至运维阶段持续提供局部或整体的解决方案及管理服务。目前，我国的建设项目全过程咨询服务主要涵盖项目管理、工程监理、造价咨询、招标采购等方面。很显然，如何做好建设工程全过程造价咨询管理是全过程咨询单位面临的重要课题之一。
随着建设工程项目管理方式的科学化发展，不仅仅是政府投资项目实行全过程咨询服务，华润、万科等大型房地产开发商也以“轻资产”的形式推行全过程咨询服务，以更好地提高工程建设质量和运营效率，确保投资效益最大化。
近年来，我国的大型商业建筑迅速发展，规模越来越大，而且形式多样、建筑功能复杂。由于商业综合体功能的多样性，智能化、科技化程度愈发提高，更决定了商业综合体机电安装工程的复杂性。综合体项目在土建工程确保结构安全的情况下，更多地要求机电安装工程必须满足使用功能。照明系统要满足基本照度，空调通风系统的舒适度、消防系统灵敏可靠度、电梯的提升速度及平稳度、通讯网络网速与带宽的满足度、客流监测及统计系统的准确度、智能停车及寻车系统的方便性、光彩工程的新颖性以及楼宇智能化及安防系统的灵敏度等，无一不体现使用的方便、快捷、舒适。显而易见，商业综合体项目的机电工程是非常重要的。在建设过程中，要满足上述功能及符合经济适用、“四节一环保”要求，合理选择机电设备最为重要，这就必然导致工程造价控制难度加大。因此，在商业综合体全过程咨询项目中咨询师加强机电工程造价控制的重要性就不言而喻了。
众所周知，项目决策直接影响投资估算的确定，采用不同的技术经济指标决定了工程投资的高低。对商业综合体项目而言，其规模定位、功能定位、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。根据资料统计，投资决策对机电工程造价的影响程度最高可达80%以上。
设计是影响商业综合体工程造价的最主要因素。商业综合体规模庞大，功能现代化程度的逐步提高，使得商业综合体机电安装工程更加复杂多样。在设计过程中，需要不同专业设计人员协作，即使是同一专业也需要多人共同完成设计。而这些设计人员能力参差不齐，又受市场经济因素等多方面影响，个别设计人员片面追求经济效益、赶时间抢任务，导致设计深度不足、施工图纸粗略，使得后期设计变更增加，最终影响工程量计算的准确性。
机电安装工程不同于土建工程，机电材料设备市场繁杂，品牌及规格型号多，设计选择多样化。同一功能的机电设备，品牌不同其价格相差可达数倍；同一品牌的机电设备，材质不同、型号不同价差也较大；同一规格、型号的机电设备，在价格、质量、安全性等方面也会存在较大的差异。再加上新工艺、新技术、新材料不断出现，尤其是机电设备的更新换代加快，这些都增加了工程造价管控的不确定性，导致机电设备造价控制难度加大。
施工因素是影响工程造价的最直接因素。商业综合体建设周期长、投资金额大，特别是机电设备的投资在机电工程中占比高达60%~80%。机电设备在采购过程中，由于品牌、规格型号、技术参数的不同，供货周期及时间的不同，均会直接影响工程造价。在施工过程中，工程量、施工工艺的变化及随之而来的拆改，也会直接影响工程造价。机电安装工程专业较多、技术复杂，交叉施工较多，施工过程中如不能做到精细管理，很容易产生变更、签证事项而增加工程造价。
机电安装工程施工技术方案众多，传统工艺或先进工艺、不同的施工方案或施工工序安排，均会产生不同的工程造价。如施工技术不合理，容易浪费材料，导致工程造价失控。如某些重要单体设备的安装及调试要求较高，一旦出现差错会导致成本急剧增加，加大造价控制难度，并且会影响整体施工进度。因此，需要合理选择施工技术、施工工序，以有助于加强工程造价的控制，确保顺利完成施工。
商业综合体具有普通房屋建筑的特性，其智能化、科技化则需要机电工程来充分体现。电力、照明、空调通风、消防、电梯、通讯网络、客流监测及统计、智能停车及寻车、泛光、楼宇智能及安防等系统，无一不体现智能化、科技化使用的方便、快捷、舒适。由此可见，商业综合体机电工程特点鲜明：（1）方案的多样性。为满足商业综合体各招商客户的营业使用，需制定具体的设备、管道、动力线路等参数方案。如商户业态的变化、面积的增减，都将相应影响其用电容量、空调冷热量参数的确定；（2）机电设备的多样性。随着社会进步、科学技术的不断发展，机电设备品牌种类繁多，系列差异、定位不同、厂家不一，同一规格型号的产品、价格相差很多，即使在满足环保、绿色、节能等高要求情况下，也有较多选择性，导致造价控制难度相对更高；（3）施工的多变性。由于方案的多样性，招商的不确定性以及过程中对整个项目的定位调整，导致后期设计变更增加，工作面的拆改过大，工程费用无形中会不断增多。
项目咨询师应对项目的可行性研究报告和设计方案进行深入的研究分析，对功能要求做出精确定位，进一步确定所需机电设备的选择，形成机电工程初步决策方案。同时，应与项目业主、运营商、设计、监理、施工等单位对该方案进行研究和讨论，不断进行优化改进，最终确定所需机电设备的品牌定位、规格型号及参数等。在经济合理的情况下，择优选择国产或进口设备、一线或二线品牌；依据安全适用原则，择优选择设备规格型号及材质，最终确保工程造价可控。
商业综合体项目功能定位是提高工程造价的准确性和可靠性的必要前提。因此，项目造价咨询师应结合建筑市场中人材机价格、施工风险等进行全面分析，制定机电工程造价估算表是决策阶段的重要工作。
商业综合体项目机电智能化、科技化程度愈发提高，施工图纸的设计深度、准确性、完整性也必须有较大提高，这样才有利于造价控制的准确性把控。
在方案设计阶段，项目咨询师应加强与设计组成员的沟通交流，充分了解设计人员业务能力及工作态度，详细审查设计方案与决策方案的一致性，组织必要的方案竞赛，并与业主及设计进行充分讨论，进而明确经济可行的最优设计方案，为下一步设计做好充足准备。
在初步设计阶段，咨询师应加强对设计工作的跟踪，设计文件应尽量展现出方案意图、明确技术定位。在机电设备的品牌、规格型号、材质及参数的确定过程中，咨询师应与业主、设计人员、监理人员等对预选定的机电设备品牌厂家进行实地考察，做到“货比三家、择优选择”，确保最终选定品牌在经济合理的情况下最大限度满足使用功能。
在施工图设计阶段，咨询师应全面把控设计进度，实时跟踪检查，按既定施工图交付计划向施工单位交付审查合格的施工图。要求设计单位进一步细化设计，明确表达出供配电、通风与空调、弱电智能化、安防与消防、电梯等工程施工详图，详尽罗列节点大样，明确需使用材料设备的品牌定位、规格、型号、材质及参数等功能要求，提出施工过程中其他专业的配合及注意事项，特别是高价值设备的安装及调试尤为重要。同时，设计单位应按要求结合其他各专业工程做好图纸校对及审查工作，运用BIM应用软件和建模技术构建包括建筑、结构、给排水、暖通空调、电气设备、消防等多专业信息的BIM模型，根据不同设计阶段任务要求形成满足各参与方使用要求的数据信息。利用基于BIM的协同工作平台等手段，开展多专业间的数据共享和协同工作，实现各专业之间数据信息的无损传递和共享，进行各专业之间的碰撞检测和管线综合碰撞检测，最大限度减少错、漏、碰、缺等设计质量通病，提高设计质量和效率，尽量避免设计疏忽或遗漏造成施工质量问题或设计变更导致工程造价提高。在这期间，造价咨询师应进一步审查施工图预算的精度，为机电工程造价控制打好坚实的基础。
咨询师需加强机电设备的采购管理。采购招标文件和合同条款应尽可能严密，一应明确机电设备的品质、规格型号、材质、接口协议及参数等，二应明确重要机电设备的备品备件的质量及数量，三应明确重要机电设备生产厂家对安装及调试的技术指导及维护保养责任，避免描述不清楚、合同条款欠缺等，导致加大机电工程造价控制难度。
在施工准备阶段，咨询师应详细审核施工组织设计，确保合理安排机电工程施工。要严格审查机电安装工程施工方案，如建筑电气、暖通与空调、消防与通风、弱电智能化、电梯等专项工程施工方案，确保专项施工方案既满足施工组织设计相关要求，也符合各专项机电工程设计及规范要求，督促施工单位严格按方案实施，避免野蛮施工、违章作业等造成损失。
商业综合体机电安装工程的管线布置复杂，可能出现交叉、标高不一等情况。因此，咨询师应督促施工单位读图识图、建立基于BIM应用的施工管理模式和协同工作机制。利用BIM设计模型根据机电安装工程施工需要进一步细化、完善指导工程施工，可以提前发现问题和预测问题，确保管线在某个区域中最经济、最合理、最美观的布置；进一步协调各专业进行建筑、结构、设备安装及管线敷设在施工阶段综合的碰撞检测，分析和模拟消除冲突减少返工，减少或避免设计变更的出现。
在施工过程中，咨询师应督促相关单位严格落实材料设备进场质量验收关。对于进场的材料设备，施工方应做好自检工作，监理人员进行质量验收，所有进场的材料设备必须符合相应设计及规范要求，避免“偷梁换柱”“以次充好”留下质量隐患而导致造价增加；加强重要设备进场管理。造价咨询师应督促监理、施工人员做好验收工作，依据采购送货清单做好开箱验收，核对设备及备品备件的品牌、规格型号、材质、参数、数量等，并留存影像资料，以此作为后期结算依据。
由于在机电安装过程中，为了保证安装效果的美观性，一般需要采取暗装或暗敷的施工方式。而在工程竣工验收后很难直接查看所使用材料设备的品牌、规格、型号、参数等，这会对于工程造价的审核造成一定的难度。因此，造价咨询师应在施工过程中加强隐蔽工程的资料收集，包括影像资料、图片等，并适时做好过程结算工作。
在设备安装调试及试运行阶段，特别是对重要的单体设备的安装及调试应高度重视。因其要求较高，咨询师应督促设备生产厂家对安装单位进行详细技术交底，避免造成经济及工期损失。在所有设备及系统试运行合格后，咨询师应及时联合业主、设计、监理、安装单位及设备生产厂家向运营单位移交，为正式运营提供条件。
做好工程竣工结算是造价管理的重要工作。参与结算的造价人员必须具备丰富的造价管理知识及经验，有严谨、细致的工作态度。在结算前，造价咨询师应督促造价结算人员严格按程序进行。首先对设计变更、现场签证进行详细审核，再核对实际施工与竣工图是否有差异。如核对实际使用的材料、设备的品牌、规格型号、参数等与招投标文件、合同及施工蓝图是否一致，特别是大型、重要的机电设备；按系统划分核对施工界面，避免因实际施工范围调整导致局部工程量重复结算；对拆改工程，核对材料设备折旧及二次利用情况。最后根据合同约定的结算方式，核实工程数量、综合单价、取费标准及工程扣款等确定最终结算造价，编制结算报告。咨询师对结算报告要进行严格的审核，对存在的疑问应及时要求造价结算人员补正，以获得建设单位最终确认。
综上所述，在商业综合体项目中机电工程造价管理贯穿始终，如何做好造价管控，既是施工单位成本控制的重要工作，也是建设单位投资管理的首要任务，更是全过程咨询单位服务的重要组成部分。因此，要在项目立项、决策、设计、招标及采购、施工、竣工及运营各阶段进行全过程造价咨询管理，从机电设备的采购、安装、调试及试运行阶段进行投资控制，造价管理人员需要从思想上提高造价控制重视度，对机电工程造价全过程控制有清楚、全面的认识，采用科学合理的技术、合同、组织等措施，以实现对商业综合体机电工程造价的有效控制，进一步实现项目综合效益；要总结经验，以科学的工程造价管理理念，以进一步促进我国建筑业持续稳定健康的发展。
