获得奖项：“深圳市第19届优秀城乡规划设计奖”二等奖
获得奖项：“深圳市第19届优秀城乡规划设计奖”二等奖
项目类 型： 专项规划类
编制 单位： 深圳市建筑设计研究总院有限公司、深圳市城市规划设计研究院股份有限公司、深圳市城市交通规划设计研究中心股份有限公司
编制时间：2017.07～2019.08
一
项目背景
位于城市中心地带的工业区改造方兴未艾，由于地理位置优越， 这些连片工业区改造难免陷入“工改地产化”的窘境，与政府鼓励产业升级的初衷相背离。即便按照上层次规划推动产业升级改造，仍 存在诸多问题。一方面，由于产业配套设施标准的缺失，升级后的相关配套设施，如实验室、孵化平台等空间难以落实；另一方面，由于用地产权分散、改造项目难以统筹协调，无法供给与产业升级导向相适应的空间。
高新区北区是高新区开发最早的片区，始建于上世纪 80 年代， 初期定位为深圳市粮油基地；在“三来一补”的背景下，承接了一批 外资企业落地。
片区面积约 2.58 平方公里，现状共有 118 宗用地、69 家业主， 平均容积率1.2。
经过三十多年的发展，培育了一批上市企业和高新企业，具备一定的产业升级基础。但与高新区中区、南区相比，呈现出建设标准低、环境品质差等问题，尤其在地均产值、高新企业和上市企业数量、产业配套、影响力方面，存在较大差距。
为此，市政府将其纳入全市重点产业提升片区。随着西丽高铁站的落地，片区升级将迎来强劲动能，发展潜力巨大。
图1-区位分析图
二
规划思路
基于以上多重因素，规划提出了“精细化统筹”的理念，在解决 常规利益统筹、设施统筹、用地统筹的基础上，对空间进行多维度统筹管控，保障多目标在“ 一张图 ”下分单元落实，是城市更新规划统筹的升级创新探索。
其中，“产业公共服务平台”作为连片产业升级改造空间迭代的新模式，成为政府参与、支撑、引领片区产业升级改造的新媒介，具有非常大的推广意义。
三
主要内容
（ 一） 企业摸底，坚持产业导向
统筹规划的首要工作是明确产业与空间的关联，对片区企业进行 数据采集建库。产业信息普查涵盖了土地业主企业和租户企业。
产业摸底为改造分区划定、近期腾挪安置及部门科学决策提供依 据，做到因产施策、因地施策。
（二 ） 区域视角，梳理升级方向
随着深圳科创在粤港澳大湾区辐射力和影响力的不断加强，有必要研究高新区科创企业在区域中的影响范围和腹地要素流动关系，建立片区与区域的有机联系。规划提出“湾区中枢，创享智城”的定位， 为产业升级明晰方向。
（三 ） 全盘统筹，进行整体优化
依据产业普查，采用“产业+空间”双评价的体系进行评估，结合规划目标导向进行修正，划定更新对象和范围。根据产业升级需求， 采取拆除重建、政府储备、综合整治、现状保留等四类更新举措。
基于更新总体方案，从用地布局、道路交通、城市设计、公共配套、市政设施等方面提出整体性、系统化的改善措施，为新时代产业社区提供服务支撑。
（四 ） 规则制定，构建更新导引
实行“片区统筹+单元管控”，片区统筹明确“统”的方向和内容， 单元管控则明确“统”向下传导的路径。构建产权清晰、刚弹结合的管控细则，指导更新实施。同时，将设计要求转化为管理导则，以工作手册的形式为更新部门审批单元规划提供依据。
四
创新特色
（一 ） 探索立体产权分割的统筹模式
转变产权划分思路，从土地权属平面分宗转变为建筑产权竖向分割，拓展政府可掌握的产业空间。明确更新为新型产业功能的新建项目，将裙房三四层空间移交政府，作为支撑片区产业发展的产业公共服务平台。
平台向下联系公共配套设施，向上衔接用于孵化职能的创新型产业用房，实现了政府物业的集中。底层及塔楼空间仍归属于企业，满足企业空间拓展诉求。政府物业与企业物业各有独立的垂直交通联系，实现流线分离，方便各自的运营管理。
平台不占用业主更新改造可获得的建筑面积，免缴地价，成为政府主动“参与、引领、支撑”产业升级的重要媒介，实现了创业孵化服务等功能从“被动应对”到“主动供给”的转变，为园区“同步供给”相关配套设施。
图2-产业公共服务平台模式图
（二 ） 提供多样而低成本的产业服务
构建适应新产业发展的空间格局，规划以产业社区为单元建立科创生态圈，每个社区设置公共服务中心，布置产业服务、生活服务、科技展览等功能。
针对不同规模、门类的企业，在体量、跨度、层高、荷载等方面定制化设计，提供灵活多样的产业空间。
片区整体改造完成后，政府将持有 32 万平方米的创新型产业用 房及 36 万平方米的产业公共服务平台，可为定向企业培育提供充足的低成本空间；同时，新增完善便捷的产业配套设施，大型通用设施集中布置于产业社区中心，小型专业设施分散布置于产业公共服务平台，有利于企业充分交流、互动创新。
依托平台建构二层连廊系统，增加楼宇之间步行联系，强化社区产业配套设施的便捷共享。平台计划引入品牌运营机构作为 “产业大管家”，提供高质量服务。
图3-政府用房分布示意图
（三 ） 营造面向产业社区的优质空间
将高新北三道设计为片区的“中央大街”，为园区高科技人才提供全天候、多元化的生活配套服务。
分段设计“生态活力绿廊”，构建“鱼骨状”的特色公共空间网络。依托平台设置开敞空间，策划丰富的活动，作为地面公共空间的补充。
平台通过“城市核”与地铁站点进行立体联系，强化人流导入，实现轨道、商业、慢行的融合。
随着产业迭代周期的缩短，平台为产业升级的不确定性预留了充足的弹性配套空间。进而成为其他城市公共设施的“接线板”，可接入多种未来需要的公共设施，如：云轨、市集、路演场地等，也可提供如公共食堂、健康诊所等民生服务，成为促进产城融合的重要载体。
图4-中央大街示图
五
实施效果
（ 一） 促进政策修订，强化顶层设计
规划推动了市科创《产业升级改造实施方案》的修订，方案增加了设置产业公共服务平台的具体要求，有助于高科技产业示范园区的目标实现。
（二 ） 指导项目审批，落实公共平台
规划自审批通过后，起到了良好的管控效果，指导并推动了8 个更新单元计划立项，4 个更新单元规划审批，产业公共服务平台得到全面落实。
（三 ） 衔接既有政策，创新实施路径
产业公共服务平台经历了从概念提出、技术论证到项目实施的全过程，满足了产业升级、企业培育的需要，成为落实产业配套设施的创新举措。并充分衔接了深圳现行更新政策，也为同类型的城市中心地带连片产业升级提供了有效经验借鉴。
图5-效果图
