公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由 套内建筑面积 和 公用建筑面积 共同组成。具体来说：

套内建筑面积 ＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

而 公用建筑面积 一般由以下两部分组成：

• 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及 其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
   
   

  
  

• 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  
   

简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

一般情况下，一个住宅小区的公摊数据，需要经过以下程序：

• 设计单位的图纸测算；

• 主管部门对公摊的核算；

• 在项目竣工后，测绘部门还要对房产面积再进行一次测算。

目前，涉及公摊测量，我国共有《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》2个国家标准，但由于一些地方还没有建立多测合一体系，缺乏第三方的监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。

此外，目前不少商品房采用的是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这也为最终到手的公摊增加了不确定性。

国家目前对住宅的“公摊面积”并没有设置上限和下限，但这并不意味着“公摊面积”可任由开发商随意设定。

在《商品房销售管理办法》中，对于房屋面积缩水有明确要求： 出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。

• 即合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

  
  

• 同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

律师提示， 购房人在前期签订购房合同时，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。

在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带 购房合同、建筑施工图、房屋销售或者分割方案等 ，到房产测绘中心申请面积鉴定。

在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出： 分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。