精细化管控防渗漏工程，让装饰项目做到“滴水不漏”

渗漏问题是我们工程交付品质最直观的反馈，直接影响房屋的使用功能，历来都是客户关注的敏感点之一。此外，渗漏问题频发导致我们施工单位需要投入大量的管理成本和维修成本，吞噬了企业利润，影响企业品牌价值，阻碍企业经营发展！因此，在项目工程管理中，解决渗漏问题对于提升房屋工程质量至关重要。 01

渗漏问题是我们工程交付品质最直观的反馈，直接影响房屋的使用功能，历来都是客户关注的敏感点之一。

此外，渗漏问题频发导致我们施工单位需要投入大量的管理成本和维修成本，吞噬了企业利润，影响企业品牌价值，阻碍企业经营发展！

因此，在项目工程管理中，解决渗漏问题对于提升房屋工程质量至关重要。

4张图看渗透问题有多严重？

1、由下图可知：渗漏问题报事数量占总报修问题的9.95%，主要问题存在于 墙面渗漏、天花结构板渗漏、外窗户窗框渗漏、管道渗漏 等不同空间部位的渗漏报事问题。

数据源于：

2022年TOP20部分标杆房企毛坯交付项目报修数据△

2、由下图可知：渗漏风险贯穿整个项目建造周期，且渗漏重大风险呈增长趋势；

数据源于：

深圳瑞捷重大风险数据库△

从项目开发建设阶段看房屋渗漏风险分布趋势， 地下阶段、土建阶段、精装修阶段、预交付阶段、交付阶段 的渗漏风险分别占据49.58%、70.36%、23.97%、43.85%、39.48%。

3、由下图可知： 地下室、外窗、卫生间、外墙渗漏风险 最大，分别占据41.67%、20.10%、19.44%、9.9%；

数据源于：

深圳瑞捷重大风险数据库△

数据源于：

深圳瑞捷重大风险数据库△

渗漏主要问题集中于 地下室顶板、地下室外墙、外窗塞缝、外墙封堵质量、地下室后浇带、卫生间反坎、外窗窗边、外窗窗台压顶、卫生间楼板、屋面板 。

4大因素剖析渗漏影响有多少？

建筑防水工程中存在的渗漏问题，究其原因主要受到4大关键因素影响：

1）设计不到位；

2）防水材料不过关；

3）施工不合格；

4）管理、维护、使用、成品保护等方面不足。

这里主要重点讲解材料、质量、管理因素：

1、防水材料质量问题

项目全周期建造的防水材料问题较为突出， 防水材料占总材料重大风险问题的11.33% ，主要问题存在于止水钢板厚度不满足规范要求、聚氨酯防水涂料涂刷厚度不足、卷材厚度不足、品牌与合同约定不符等。

材料重大风险定义： 现场材料规格不符合规范要求、品牌与合同约定不一致、偷工减料等。

2、防水工程施工质量问题

目前防水行业专业的防水施工队伍较为缺乏，工人未经培训即上岗操作，施工不规范操作、偷工减料等造成防水工程施工质量低劣。

此外，部分项目通过抢工期赶进度等方式导致关键节点施工流程被打乱、工程相关管理方监督流于形式、现场未按要求进行验收等，均是造成装饰防水工程施工质量差的原因。

3、防水工程管理问题

防水工程建设单位、施工单位的质量意识同样是影响装饰防水工程质量的重要因素之一。

施工单位 是防水工程技术方案和技术措施的主要实施者，若施工人员在施工过程中对相关技术措施及规范做不到有效的落实，就会导致防水施工质量受到很大的影响。

此外，施工材料进场时检查流于形式或缺乏检查、施工及管理人员本身经验不足、施工企业不具备装饰防水工程的施工资质而将工程进行外包等，都将为管理带来极大的不便，从而无法有效监督和纠正存在的不合理现象，对防水工程的质量造成致命影响。

7大项目全周期管控手段

防治 渗漏通病：

前期重点明确防水工程设计原则性和防水工程设计依据标准正确性，及对装饰材料选取的质量管控；

中期制定合理的施工工期，严抓防水施工过程质量、严审施工人员技术水平和承包单位的资质要求，建立系统的监督检查机制，引进新型防水材料和工艺；

后期需重点关注渗漏快速修缮及渗漏复盘分析，快速处理渗漏问题并及时将问题产生的原因反馈至工程管理前端进行预控。

1、明确装饰防水工程设计原则

从防水工程设计原则而言，建筑装饰设计单位在追求美观的同时，应结合实践完善设计理念和落地方案，设计人员应实地考察，避免直接搬用套用，设计应根据不同的装饰部位与不同的水文地质条件，确定匹配的防水施工工艺和施工材料，明确设计原则。

施工中保证“按图施工、材料检验、工序检查、过程控制、质量验收”，从而有效提高装饰工程防水技术质量。

2、确保防水工程全周期须严格执行现行规范

从防水工程设计依据标准而言, 一切现行工程建设标准中有关规定与《通用规范》不一致的，都必须以《通用规范》的规定为准进行修订；

该规范以防水设计工作年限为目标抓手，从工程防水类别和使用环境类别两个维度重新定义防水等级，围绕设计、材料、施工、验收、运维全过程质量控制，加强涉水部位的细部处理：

精装阶段防水基层处理

1）基层处理

在防水施工前首先要仔细清扫，涂刷防水层的基层表面，如有坑洼不平处或阴阳角未抹成圆弧处，可用1：2.5 砂浆修补，基层处理质量控制要点如下：

地面处理：

地面清理干净然后用水泥修补有坑或有缝的地方，注意所有阴角用水泥做成弧形；

① 地面找平：

水泥砂浆找平，找平后的地面成一定坡度，最低点在地漏下水口处；

② 墙面处理：

抹灰面基层上批嵌一遍水泥腻子或界面剂批平处理，保证表面平整、光滑，无砂眼孔洞；

③ 细部处理：

所有管根部做圆弧处理。

防水基层处理优秀做法△

2）管根部位附加层增补

基层做防水涂料之前，在突出地面和墙面的管根、地漏、排水口等易发生渗漏的部位，应做附加层增补。胎体增强材料以低碱无纺布、玻纤网格布为宜，搭接宽度应不小于 100mm。

管根部位防水做法是管道周围做水泥砂浆R角处理，沿管壁上翻 50~100mm，地面延伸 250~300mm 范围涂刷一遍防水涂料，四周再以胎体增强材料为附加层防止阴角部位防水涂料开裂，最后再复涂一遍防水涂料，防水涂料与管道收口处以建筑密封胶收口处理。

无套管穿楼板管道防渗漏节点做法△

有套管穿楼板管道防渗漏节点做法△

3）干湿分割区预埋止水钢板

在常规装修施工，往往卫生间地面直接铺贴地砖或石材（干贴），门槛处也不做任何处理。如铺贴层内有暗水存在（暗水产生：积水通过材质缝隙进入干贴砂浆层，长年累月造成暗水），暗水沿铺贴层进入小走道及房间，将会造成门套底部及房间内木地板受潮发黑。为预防该现象发生，可采用在淋浴区挡水石处、厨卫阳台过门石处预埋止水钢板的施工工艺。

在淋浴房与其他部位之间分隔一般采用现浇混凝土或不锈钢板止水坎方案，可做成等宽或上窄下宽形式，操作过程中需注意：止水坎需用角钢预埋，止水坎应伸入墙体 20mm，止水坎截面为梯形，顶面在沿坎方向确保水平；止水坎标高应控制在正上方饰面板下面 10mm 左右。

干湿分割区预埋止水钢板优秀做法△

4）门套基层底部防水砂浆封堵

门套基层底部防水砂浆封堵可以有效阻止从卫生间地面渗入门套的水汽，防止门套发黑霉变，操作中需注意卫生间门套板基层不能直接落地，需离地约3-5公分，然后用防水砂浆将缝隙完全封闭。

门套基层根部防水砂浆封堵优秀做法△

精装阶段防渗漏管控

1）防水工艺

配料涂刷是做好防水的重要步骤。涂刷前专人负责按设计要求配比涂料并按操作要求进行搅拌，搅拌均匀呈浆状无团块即可，3小时内用完。每层涂料涂刷应待前遍涂层干燥成膜后进行；用滚刷或油漆刷蘸底层涂料，均匀地涂刷，不得露底。涂层厚度、遍数、和施工配比按设计要求执行，将配制好的防水涂料均匀地涂刷在已干固的涂层上，并与上道涂层垂直涂刷，以保证涂层厚度的均匀性，每遍涂刷量以0.8-1.0kg/㎡为宜。

防水涂料需涂刷2-3遍，防水涂刷墙面厚度 0.8-1.2mm 为宜；地面厚度 ≥1.5mm。涂刷高度需注意地面防水涂料往墙面上翻 500mm 高，特例除外：厨房给水点处涂刷上墙至 +600mm，范围涂刷宽度 300mm。

防水涂刷优秀做法△

成膜质量对防水也很关键。防水成膜质量较好，呈无气泡、夹渣、透底、脚印、粉化现象；涂膜质量进行全面验收，要求满涂，厚度均匀一致，封闭严密。

防水涂膜成型质量优秀做法△

2）门口外延

防水在门口处水平延展，且向外延展的长度不应小于 500mm，向两侧延展的宽度不应小于 200mm，并且往墙面上翻 500mm 高，墙面上翻处需甩浆拉毛。

防水涂料门口外延优秀做法△

3）二遍防水

淋浴区是整个卫生间的湿区，建议有条件的项目对此区域进行单独二道防水，不具备条件的项目须在底部止水钢板处进行防水补强措施；过门石铺贴完成后，单独在迎水面进行二次防水处理；对这些防水薄弱部位的二次防水处理，起一道补强作用，均能有效阻止卫生间暗水流向干区。

① 淋浴区二遍防水：

卫生间地面整体做第一道防水，在淋浴区域单独做第二道防水，需注意防水涂膜2~3遍、厚度不小于 1.5mm，镀锌角钢外翻 100mm。

淋浴区防水节点做法图例△

② 过门石二遍防水：

过门石采用湿贴法先行铺贴，并对迎水面进行二次防水处理；过门石铺贴完成后，进行蓄水检查过门石处是否渗漏。

过门石处二遍防水优秀做法△

4）蓄水验收

养护完成后，进行第一次蓄水，水深 20-30mm，时间为24h，无渗漏为合格；地面装修面层完成后进行第二次闭水检验，进行100％全检验收；检查无渗漏后，进行防渗漏一户一档上传工作。如闭水试验中发现渗漏现象，应立即停止闭水，找出渗漏点，重新做防水层的完善处理，处理合格后再次进行闭水试验。注意闭水过程中需做好地漏堵塞。