东莞滨海湾是一块酝酿了十几年的宝地，也是珠三角环湾地区难得的一块增量土地。在发展转型的时间节点上展望滨海湾的未来，先回顾40年来东莞发展建设的经验以及成功的过程，也许可以让我们更加清醒。 “存量与转型”
东莞滨海湾是一块酝酿了十几年的宝地，也是珠三角环湾地区难得的一块增量土地。在发展转型的时间节点上展望滨海湾的未来，先回顾40年来东莞发展建设的经验以及成功的过程，也许可以让我们更加清醒。
“存量与转型”
是我国当下发展的时代特征，我们正处在一个探索如何提高存量利用效率，从增量扩张转向存量利用、从高消耗高排放的粗放式发展转向精细化集约化内涵式发展的时间节点。所以我把存量和转型作为切入的话题，回顾一下，东莞40年走过了一条什么样的路？又该如何前进？
东莞是我国最值得关注的现象级城市之一。
它处在深圳、香港和广
州之间，是一个典型的中间性城市。
2003年做珠三角城镇群协调规划的时候，我们曾提出珠三角有一个“魔鬼三小时圈”：
即到达香港陆路口岸交通时间在三个小时内的
空间圈层，能够获得香港工业转移和大量聚集出口加工业机会。
——刚好东莞就处在这样的一个范围之内。
东莞早期的发展得益于独特的地理区位，并成功地成为投资与产业发展的成本洼地。但是东莞并没有在外部动力强劲的优势下“躺平”。2000年，时任东莞市委书记李近维告诉我，政府在保持东莞的产业与就业吸引力方面的重要经验，从三个方面去控制和降低企业生产成本：第一，控制要素成本，即尽可能降低政府提供的土地、水、电等基础性要素成本。第二，控制管理成本。约束政府对企业的管理边界，尽量不去折腾企业。第三，降低劳动力成本。当时东莞有两件事情做得很好，一是开办了大量让农民工可以免费学习的职业培训；二是在各乡镇每周末放电影、卡拉OK，丰富农民工的业余生活。由此提高了农民工的技术能力，精神状态好和劳动积极性使企业以同样的价格在东莞获得更高品质的劳动力。2000年以前的东莞有很多值得我们总结、甚至今天仍应该学习的经验。
2000年以后的东莞已形成了经济总量很 大、产业门类齐全，但能级不高的制造业体系，成为珠三角的制造业中心。 但东莞没有甘于长期走这样跟随式的发展道路。
1990年代中期，东莞启动了同沙水库地区规划研究，希望通过空间扩展与布局优化促进城市经济能级提升，1999年又启动了松山湖地区规划。发展松山湖的初衷也是扩展产业发展的新空间，但最终实现的目标是构筑新兴产业和人群集聚的新高地。松山湖的总体规划和城市设计也是中规院在城市与园区价值认识上的一次自我革命，园区式方案演化成了一个生态型风景型的方案，建立了尊重自然和人本主义的设计价值观，提出了高品质、高门槛的发展理念。通过持续二十多年的技术服务和设计管控，也得益于东莞在发展过程中坚持高门槛准入，从而实现了城市功能的提升。
东莞并没有仅仅停留在松山湖。东莞生态园，最初的动机是在6个镇街毗邻地区进行用地整合，治理多个厌恶型设施环境影响。在设计过程中一系列理念与价值碰撞，中规院深圳分院与地方政府形成共识，使生态园发展模式从边缘化地区的空间用地整合升华到了生态型发展模式的先行示范。散裂中子源、科学城，这一系列的动作让东莞再一次走到了前列。东莞一次又一次地自我超越，一方面保住了工业生产基地和庞大的、门类极其丰富的工业集群，同时不断地寻求机会提升自身能级，摆脱跟随式发展道路，这才是东莞完整的经验。
我对“存量时代”的理解就是通过存量利用、有机更新的路径走向中国式现代化的美好生活时代。因为我们社会发展的阶段已经到了人民美好生活的需要是根本发展目的和主要矛盾的阶段。我们今天讲转型也好，讲存量也好，都必须围绕着美好生活的需要去思考所有问题。这样的存量时代从规划视角来讲即是“一优三高”。而讲高品质生活必须认识到社会已经发生了巨大的变迁，人的结构和人的需求正在变化和分化。
讲到城市转型，有三个基本变化导致我们的城市必须转型发展。
第一是人变了。
最主要的指标就是从200美元的贫困社会变成了12500美元的中高收入社会，我们的中产阶级形成了，大学生成为社会新增就业的主体。过去经济发展是为了一年能提供1000个劳动就业岗位给农民工，而如今一年毕业的大学生就有1200万。一方面是企业招不到工，一方面是大学生找不到工作，劳动力供给和就业岗位供给发生了结构性的冲突。
我们的农民工也不是40年前的农民工了，人们选择生活和选择就业的顺序已经发生变化了。今天很多大城市的建设工地上是没有工棚的，因为农民拒绝住工棚。十多年前富士康在“十连跳”的悲剧就已经证明了新一代的农民工坚决拒绝这种生活方式。在贫困时代，一个铺盖卷、一张床、一份工资就可以让人到2000公里以外去游荡、打工。今天我们的农民工拉着箱子、坐着飞机或高铁去打工，他们首先选择的是生活，而不只是收入。
第二是发展模式变了。 三驾马车的逐渐失效，导致我们必须转向供给侧改革，供给侧改革的要义是了解需求，是针对需求去提供有效的供给。
城市转型的三个基本变化
第三是我们的发展逻辑变了。前40年我们推一片地，做好“七通一平”和招商引资，企业与工人来了，技术员与企业家就随之而来了，经济就繁荣了。但是今天我们看看，有多少工业用地在低效利用甚至“晒太阳”？我们的发展逻辑已经从吸引产业转向了吸引人才，吸引人才最重要的要素是“好的城市”：怎样吸引大学生、怎样留住农民工，成了我们当下经济发展、城市发展最核心的问题。
第一，我们在快速发展的过程当中确实积淀了大量的存量资源，同时也大量存在着低效利用和超负荷利用并存的情况。所以从新理念的角度去看城市高质量发展，首先必须考虑经济和产业结构的转型；其次要关注绿色更新、低碳运行，这些是中国在“双碳”目标下无法回避的责任；最后要关注安全韧性，城市更加安全的发展，才是更高质量的发展。
第二，社会需求发生变化的同时要实现高品质生活，很重要的一点就是细分人群的需求，不要笼而统之、概而言之。要分析不同阶层生存、发展、体验需求的差异化。
第三，在空间的维度上去思考给人群提供多元化、可选择、可承受的供给，这既是效率的需要，更是社会共同富裕的需要。存量时代的城市转型需要特别关注满足居民需求的各种供给设施的区位、地域分布和空间距离；特别关注存量资源的空间分布，利用价值和可能的用途改变，分析各种存量资源对城市转型的作用和意义。在存量利用和城市转型中，空间规划领域有大量的事情可以做。
城市转型发展首先要考虑战略定位。东莞多年来并没有把自己固化在一个狭小的珠江口东岸来定义自己，这一点是最重要的。东莞也好，滨海湾也好，都应该放到区域乃至国际格局中去思考战略定位，这才是“双循环”全球化的眼界。
从战略定位的角度来讲应该从三个层次来认识东莞：
第一是区域格局当中的东莞。 2003年我们在编制珠三角协调发展规划时，强调了一条中轴，而用“轴”来表达远远不能呈现出它的重要性，我们用了“脊梁”的概念。从香港的中环到赤鱲角机场，一直到深圳的前海、宝安机场，到虎门长安，到南沙核心区，再到广州中心区，一直到白云机场，串联三个城市的核心地区、三大机场、三大港口的核心功能、门户枢纽功能的区域脊梁，东莞滨海湾恰恰在这个脊梁上。具有这样独特的区位，我希望滨海湾不仅仅是一个去抓住各种机会的地区，而应该主动地成为从中间性的地区转向区域中心性地位的地区。
第二是从市域的格局来看滨海湾。 滨海湾当仁不让的应该成为东莞西部地区和南部地区的生产性、生活性的城市中心。要发展服务业，服务好东莞西、南部的经济社会和产业发展，同时必须要适应城市能级和竞争力的提升的要求，为新功能、新产业优化空间布局，调整资源供给。
第三是在深莞穗协同的格局下实现区域协同。 区域协同是必须做的，但是区域协同一定看清楚什么必须协同，什么可以协同，什么不可能协同。中国行政体制设计的本质和出发点就是竞争。在竞争型制度设计前提下，城市一定要想清楚逻辑和关系，去进行有用、有效、有必要的协同，思考自身的竞争与合作的策略。深圳大前海、空港与海洋城市战略，广州的老城市新活力与新版空间战略，这些可能是珠三角非常重要的新的经济增长点，东莞或者滨海湾要谋划怎么去借这些力。但更重要的不是等待别人的辐射和外溢，而是努力地改变自己，实现最好的自我成长，做最好的自己。
2022年，中规院深圳分院承担了新一轮的东莞城市发展战略规划。战略规划根据城市发展规律和湾区新经济发展的趋势判断，提出了东莞城市中部和东部、西部差异化的发展策略，提出了从全市域均质化、扁平化的“镇街+园区”模式转向 “中心+组团”的完整城市 模式，提出了 构建 广域中心城区 的构想， 引导城市从依赖工业园区的产业引领路径向依托高品质服务的美好生活引领路径转型。
科技创新从园区向城市回归是全球性的趋势：双城居住/通勤，跨行政区通勤的就业-生活需求正在珠三角、长三角快速增长。这些现象的背后都是新兴中产阶层美好生活的需求。在存量时代，如何通过城市空间布局优化，组合快速增长中的碎片化功能布局；如何通过存量资源的充分而恰当地利用，弥补居民工作、生活的短板；如何通过城中村、工业园的有机更新，再造适应新经济、新生活所需要的高品质、低成本城市空间，是实现城市存量时代新型发展的客观需求和必由之路。
这一轮的城市竞争已经很明显的从产业竞争转向了人才竞争。
所有省会城市最热衷的事情就是吸引高层次人才，但不仅是靠高薪，更重要的是靠更美好的城市生活、城市服务、城市人居环境。
在社会变迁、需求分化的背景下，在存量发展时代，一定需要把存量资源利用的文章和人群需求细分的文章结合好，才能去组织有效的供给。分析人群及其需求的细分很重要，同样的收入水平、同样的社会角色，不同的偏好、兴趣、价值观会产生不同的消费需求和不同的生活方式。只有我们关注到所有细分的人群，识别出人群的需求差异，我们的供给才有用。
从空间规划设计方法来讲，我们需要发展有吸引力、能留住人的公共服务和人居环境。需要改变空间规划设计的方法，我们需要从追求开发效率转向对人需求的关注，从碎片化的功能分区转向居住、就业、服务融合，从追求宏大形象转向人的尺度，从追求开发效率转向创造场所精神。
存量利用、有机更新是城市发展的新阶段，但所有的支撑性制度都是缺失的。与城市发展相关的税收、财政、金融、市场体系都是扩张型、增量型发展模式下形成的，这些制度不能支持存量发展。如果没有制度上的创新和改革突破，包括在物质建设层面的规划许可、用途管制、权益保障等制度改革，不然，城市更新只是在讲故事，或是修修补补，最多也就是当年“双修”的水平，而不是真正的增量利用、有机更新。
习近平总书记对雄安新区，北京首都功能核心区的发展要求，一定程度上是未来城市发展的方向。“不走土地财政的老路”， “尊重自然，不堆山、不挖湖”，“不要高楼林立，不要水泥森林，不要玻璃盒子”，“不搞大拆大建的城市更新”。北京城市副中心的建筑高度控制线是36米，雄安新区是45米，但这些理想城市的理念当前只能在很小范围内实践。因此，我们期待十九大到“十四五”规划中提出的税收财政制度改革，中国需要这样的改革来实现存量时代的城市转型、促进存量利用与有机更新，因为这些制度直接影响到资源配置、发展模式和社会利益分配的效果。
结语：滨海湾发展愿景
对于未来的滨海湾展望，我想说：让人们实现美好生活愿望的城市才可能是一座经济繁荣的新城。滨海湾应该是开放包容，吸引人才，留住农民工；应该是智慧创新，吸引企业，培育新经济；应该是绿色低碳，促进人与自然和谐；应该是风貌独特的魅力人文城市。
