胶州龙湖天街商业综合体 于2022年5月27日正式开业，以富有情感温度的空间，为胶州市民带来全新的生活方式和极致的消费体验，仅在开业3天，便获得了客流27.8万人次。作为龙湖商业首入青岛后开设的首个天街系购物中心， 腾远设计 在此项目中 全程应用BIM技术，以促进项目设计管理数字化和智慧化，辅助实现项目各项建设目标。

项目位于胶州核心城市发展板块，邻近胶州中央商务区，大沽河生态旅游度假区，与青岛胶东国际机场相距12公里，交通十分便利。建筑面积约12.34万平方米，地下2层，地上3层，规划停车位1000余个，集购物、特色餐饮、健身休闲、儿童乐园、艺术社交、商务等功能于一体，为胶州首个一站式购物中心，将成为拉动胶州经济增长的重要载体。

体量大、造型复杂

12万平方米的大体量综合体，兼具建筑外造型复杂、分期穿越河底的连接通道、各功能复合街区之间动线较多、室内功能及空间关系复杂等特点。

多业态、复杂动线

项目涵盖商业、超市、餐饮、院线众多业态，机电管线路由复杂，同时各业态间动线复杂，功能性房间较为分散，对机电优化极具挑战难度，大空间、高净高、局部降板、局部夹层等因素使管线布置“翻山越岭”。

公区净高要求高

鉴于项目高品质要求，为达到标准商业区域公区净高要求，留给机电安装空间仅为500mm。为保证使用品质，各区域风管、桥架管线优化路由、精装局部造型及功能房间需配合调整。

安装工期紧

受疫情影响，现场机电安装延迟2个月时间，在原本紧张的工期下增大了施工安装压力，必须制定详细的BIM实施计划并严格执行，才能保证原有完成节点。

根据以上的诸多难点，BIM团队与业主深入探讨，制定出了一套有针对性的BIM技术应用路线，在施工图设计、专项深化、施工安装各个阶段基础上，细分出11个以上的关键子线路，精密筹划和推进BIM设计工作。

△BIM技术应用路线

地下一层沿外墙周边区域设置各类机房，机房外走道汇集较多管线，经前期初步净高分析发现管道贴梁底逐层排布后，最低处仅1.05米，严重不满足规范要求，依据此区域整体机房与管线的情况，调整建筑布局与机房位置，合理充分利用建筑空间。

△调整前建筑布局与剖面

△调整后建筑布局与剖面

由于地上中庭面积较大，柱网跨度在15米~19米，存在较多梁高为1200mm的大跨度梁或悬挑梁，为保证满足整层统一的精装完成面高度，给机电管线排布造成的很大的压力，经前期初步净高分析发现仅一层便存在10处结构大梁影响管线排布不满足精装高度的情况，综合考虑各专业设计情况与调整，确定以下调整方式满足设计高度：

1.调整公区挡烟垂壁，优化防烟分区的分隔及风口位置的设置，避免公区排烟风管过长，调整后消除排烟管跨越1200mm大梁的情况；

3.公区的机电管线首先考虑调整尺寸，满足设计要求的前提下，减小管道尺寸，再以1200mm大梁作为机电管线设置的分区依据，使机电管线（全空气及吊柜机系统风管，空调冷热水及冷凝水管道）不跨越1200mm大梁。

△排烟管 路由调整前后 对比

（左为调整前，右为调整后）

△管线综合排布

地上各区域水暖、强弱电管道井通常集中设置，叠加后场区进入前场的空调风系统、排烟系统等主管道，导致净高不满足，在管道无法调整路由且尺寸无压缩空间的情况下，结合精装方案设计，调整管道的排布方式与精装局部造型，在保证美观的情况下，又最大限度提升了高度。

△精装方案调整前后对比

（左为调整前，右为调整后）

△机房深化设计

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△BIM协同管理平台

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选取地下超市管线数量和专业较多的位置进行样板段BIM深化设计，施工完成后，组织业主研发、工程、施工总包、施工图设计院、BIM设计进行现场点评，查验各处管道规格、排布方式、安装高度均满足设计要求。

△样板段BIM深化模型

△样板段现场与BIM深化模型对比

1、在设计阶段进行建筑、结构、机电及其他相关的专业界面整合，优化设计、减少后续施工的变更；

2、在深化设计-施工阶段可持续深化发展，进行施工模拟与可视化交底以提升工程管理、进度及质量；

3、在运维管理阶段将施工完工的BIM模型移交给使用单位进行后续运维与管理维护的应用，以节省建筑设施运维与维护管理成本。

全过程的BIM管理与应用是龙湖胶州天街商业综合体项目设计建造管理的数据化工具，为项目的建设保驾护航。三维可视化BIM设计为各参建单位提供了协同工作的基础，通过模型整合的各类项目参数信息在整个建设过程中共享和传递，有效节省了无效成本、提高了设计品质、保证了施工工期，为项目的如期、高品质交付提供了有力保障。