万科权力格局再生大变动。

在12月2日，万科内部发文，由总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

这是万科38年历史上，头一回设立联席总裁一职。也是由此， 万科形成了一个由祝九胜、张海和朱保全三位总裁构成的业务作战“铁三角”。

在房企中，联席总裁的职位并不罕见，像华润置地、碧桂园等龙头房企，都曾设立过联席总裁的架构，背后都是随着行业发展，管理精细化程度随之提升，需要多位高层参与决策。只不过这些龙头房企随着职业经理人的出走，也逐渐取消了联席总裁的架构。

此次万科设立联席总裁的职位，则不是“因人设岗”，而是“因事设岗”。这与其他房企的思路截然不同。同时也体现出万科开发经营服务并重、进一步精细化管理和运营的思路，要集中力量办大事。

3个总裁的管理阵营

这是一场应对行业变局的主动变阵。熟悉万科的人说，万科的改革一直是温和渐进式的。这次也是一样。

早在2021年初，万科董事会主席郁亮开始在内部年会上强调“ 一个集团、形成合力 ”。

他多次称，过去万科分散作战，未能形成合力；过于放权也会有失控的风险，在地产融资环境剧变、竞争激烈的当下， 收权是必然之举 。

2021年9月公司业务讨论会上，祝九胜提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，经内部讨论后， 正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务 。

此后万科正式成立开发经营本部， 由张海出任首席合伙人，负责7个区域事业部的经营和管理 ，自此张海正式统筹万科开发经营业务。此时，他还兼任上海区首，且已任职10年，他带领下的上海区域是万科营业收入的主要贡献者，过去3年每年贡献程度都占据3成左右。

3个月后，张海不再兼任上海区域区首，全身心投入开发业务整体提升工作。

同样是在2021年9月， 朱保全 开始密集走访调研物业之外的经营服务业务，逐步开始统筹相关经营管理工作。

经营服务业务是除开发业务外的转型业务、不动产运营和服务业务， 包括商业、物流、长租公寓 、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务、食品共8个BU（事业单元），全部由朱保全分管。此外，他仍是物业板块负责人 。

今年，他带领万物云登陆资本市场，成为年度港股市场规模最大的首次公开发行股票（IPO），让万物云实现从传统的社区物业服务发展成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司。

业内人评价道，他在转型路上摸爬滚打的丰富作战经验，对于泊寓、物流、印力等成长中的经营服务业务，无疑是最好的实战派带路人。

“以业绩论英雄”是万科一直以来的用人传统。今年3月万科年报业绩会上，除法定高管，张海、朱保全也首次出席，可见郁亮对他们的看重。经过1年多实践，由张海、朱保全协助祝九胜统筹两大业务条线的模式逐渐成熟，“上位”顺理成章。

2022年三季报显示，1~9月，万科实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%。其中房地产开发业务结算面积为2262万平方米，贡献营业收入2958亿元，同比分别增长21.7%和24.8%。

但市场形势依然严峻。1~11月，万科累计实现合同销售面积同比下滑32.25%； 合同销售金额3772亿元，同比下滑33.14% 。1~11月，百强房企销售总额同比下滑42.1%。

祝九胜

据媒体披露，祝九胜每周基本都要开三场会：融资会、地产投决会、非地产投决会。

这些会议又称‘五人会’，由祝九胜、张海、刘肖、孙 嘉、韩慧华坐镇 。以前，一开就是一整天。要汇报的区域排队参加，一个结束就下线，下一个继续。

前几年，万科高层管理的颗粒度太细，细到城市公司进人。后来，郁亮渐渐不太参加这类具体业务会，更多精力放在调组织方面。但是，关键决策保有一票否决权。

有朋友说，有时候，‘五人会’的会议结论也会被郁亮否决，并不罕见。

由祝九胜牵头的万科集团投资决策会一直事无巨细。所有的投资事宜，包括一个城市和一个合作伙伴签署战略合作协议，补缴土地出让金这样的事，都要上会讨论。

如今，由于投资总体有收缩，集团投资会常常聚焦讨论上海区域和南方区域，会议时长有所缩短。

但是，对融资会，朱九胜投入更多，凡涉及到地方融资的均可上会，比如地方变更贷款银行也要上报。相比之下，其他业务端，祝九胜主要是在会议上发表一些意见与看法而已，介入不多。

一 位万科朋友说，他经常会从生意的本质逻辑来发问，打破团队常规惯有思维，问题刁钻，发言犀利。

今年年初，祝 九胜开始直管泊寓。这位CEO连出差基本都住泊寓了。泊寓只在个别区域小幅扩张，也是祝在主导。

融资是祝九胜的舒适区 ，无需多讲。万科拿地资金来源，万科现金流的精细化管理，是祝九胜的头号关注议题，这进一步让他成为地产高杠杆发展时代的一个标志性房企的CEO。

前些年，行业高周转盛行，大量的开发商从金融机构挖人，期望解决多路径融资问题。但是，随着此时地产去金融化，精益化管理成为行业关键词，融资型CEO也需要适应新形势。

没有一个人会永远待在一个位置上。

张海的“上海经验”

万科或许希望， 张海能将他的“上海经验”推广到集团全体 。

今年3月31日，万科在线上举办2021年度业绩会，郁亮对过去的管理方式进行检讨。他提及，万科一直是采用充分授权、分布式的管理方式，随着竞争越来越激烈，这种方式便遭遇挑战。

比如单一公司、单一区域不具备赢得竞争所具备的全部能力 ，表现出参差不齐和离散度大的问题，从而拉低业绩回报。离散度大主要表现在两方面，包括项目操盘能力出现分化，以及投资采用“切大饼”模式，容易出现高估和冒进，以至于公司不得不计提25亿元减值准备。

在那场业绩会上， 以新身份亮相的张海公开表示，开发经营本部要做的首先是“明确一盘棋”，统筹管理开发经营业务，其次是打开每一个项目，强绩效，促改变 。

张海还提出，对开发经营本部的要求很简单，就是“止跌、企稳、回升。”

他表示，一是开发业务的规模应该保持在行业第一阵营，毛利率稳定在20%左右。二是要投资获取一批好项目，将投资的增量转化为业绩的增量，从而稳定开发业务的基本盘。

第三是在地铁上盖持续努力，保持TOD领域综合开发经营的能力优势。第四是要发挥集团各业务协同的优势，从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。

值得注意的是，张海作为上海市政协委员，在年初上海地方两会为城市更新建言，提交了一份《通过功能置换和内容注入盘活低效资源，促进存量土地高质量集约利用》提案。

而早在2019年上海万科就启动了城市计划，其中重点包括参与特大超大城市的旧改项目；功能转换、混合用地的项目；TOD轨交项目以及职住一体的产城融合项目等，更是在去年6月初参投上海城市更新基金。

接近万科的人士也向观点新媒体表示， 开发经营本部近一年（对开发业务）主导得比较多，而过去内部更多是交由一线公司自己决策 。

今年上半年，万科 获取新增加开发项目23个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元 ，权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%，拿地愈发审慎。

张海履新联席总裁后，万科开发经营业务有哪些新的投资动向仍值得观察。

朱 保全 ，统筹非地产业务决战下半场

新任联席总裁朱保全的上场，跨度很大。

按照文件，他将统揽万科所有经营服务业务， 未来，他不再只是万物云的代言人，泊寓、商业、冰雪、酒店、食品、万纬等业务，都在他的麾下。

万科非地产业务板块各自运营多年，界限清晰，各有掌门人。为何此时需要再加上一个管理层级？

有人来统管非地产业务，这些业务的重要性就要往上拔一拔。这通常是一个信号。’

万科规模越来越大，业务场景越来越广，但很多创新业务都围绕主业而生，亟需统筹。

以商业为例。万科共有大大小小四百多个商办项目，王海武到来后，动刀印力，今年9月，万科多区域商业项目被调整为印力管理。据悉， 过程中许多区域抵抗，大家想要保留商管的能力，视为地方‘军种’，也有地方利益的考量。

比如上海和深圳公司，过去一直不愿 将商业项目合并给印力。

以泊寓为例。泊寓业务成立已久，但截至目前，万科还有不少区域，在内部探索落地区域内重资产长租项目，而它们与泊寓无关。

这些抗性，不是什么原则性难题，但是 朱保全需要给出药方 。而能够给出药方的人，需要是一个能服众的高管。

资料显示，朱保全比张海年轻四岁，从1999年起，先后任北京万科地产人力资源部门经理、客户服务中心经理、成都万科地产总经理助理、集团办公室副主任、主任、集团行政总监、南京万科地产总经理、集团副总裁及高级副总裁。

2010年5月朱保全加入万物云的前身万科物业，从2011年2月起一直是董事长、执行董事兼总经理。

今年9月29日，万物云上市首日以破发收盘，最大跌幅近15%，最终市值逾500亿港元。

据招股书显示，万物云的员工持股平台持有奖励股份7000万股，分别授予394名参与者，其中朱保全持有2000万股。按万物云上市发行价计算，朱保全个人持股总价值彼时达9.87亿港元；按今天收盘43.65港元来算，则缩水到8.73亿港元。

纵观万物云在资本市场的表现，除了受物业股整体遇冷的大环境影响，其自身的利润水平也引发了不少争议。

2019-20 21年，港股上市物业服务企业毛利率均值约为28.27%。而万物云的毛利率自2019年至2022年前三个月，分别约为17.72%、18.54%、16.96%、14.73%及14.47%。

今年上半年，万物云毛利率略微上升到14.9%,但与行业头部仍有不少差距。

祝九胜曾表示，新业务方面万科有很多值得检讨的地方。“对完成转型需要的时间、转型的难度和需要建立的能力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。” 他同时强调，即使所有的经营服务业务做得很好， 它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限，能贡献的是企业的中长期价值 。

如祝九胜所言，朱保全主持的经营服务业务，或许是万科决战下半场的关键。目前来看，这位带路人依然有很长的路要走。

囤积资金“粮草”

在当下的融资窗口期，万科也正在积极“囤粮”。

11月22日，中国银行间市场交易商协会消息称，万科近日向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。

前一日即11月21日晚，万科还公告，公司董事会同意向股东大会申请授权公司新增不超过 500亿元的发行直接债务融资工具的授权 。

万科方面称，这笔资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资，项目包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等。

这是万科的“常规动作”。2018年、2019年和2021年，万科董事会都曾分别同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元、320亿元、300亿元范围内发行直接债务融资工具，有效期均为24个月。

不同的是，这次万科在融资框架上似乎变得大胆了一些，申请额度远高于前3次，且将有效期限延至36个月。不过，这500亿元中向交易商协会递交的发行申请额度就已达280亿元。

两天后（11月23日），农业银行与万科签署战略合作协议。同日，交通银行、中国银行均与万科签署战略合作协议，将为其提供2000亿元授信额度。11月24日，邮储银行又与万科签署战略合作协议，为万科提供1000亿元意向性综合授信额度。

短短几日，万科至少已收到8家银行授信，拟融资和获得银行授信总额超过3500亿元。

12月1日晚，万科发布公告宣布其大股东（深圳市地铁集团）拟申请发行公司股份，配发数量不超过当前发行股份数量的20%。

“大部分银行都给予了万科授信，但还没有具体落地，所以这些钱将用多少、用于何处现在还很难说。再融资计划也只是要了授权，具体会发多少会根据形势和需要来定。作为大企业，积极响应再融资政策也有利于提振市场信心。”前述接近万科人士称。