近日，长江实业集团有限公司(01113.HK)、长江基建集团有限公司(01038.HK)及长江和记实业有限公司(00001.HK)联合公布， 长江集团（长江基建 、长江实业与长江和记 ） 已与全球投资机构KKR就投资英国食水及污水处理公司Northumbrian Water部分股权订立协议。

交易完成后，KKR将拥有Northumbrian Water 25%股权，交易作价8.67亿英镑（约合80亿港元，70亿人民币）。

具体来看，长江实业附属公司、长江基建附属公司、Brockhill与买方（Nimbus UK Bidco Limited）就KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）投资事项订立购股协议。

根据KKR投资事项，买方将个别向各卖方按比例收购投资股份，该等投资股份合共分别相当于NWG（Northumbrian Water Group Limited）经全面摊薄已发行股本的25%及NSL（Northumbrian Services Limited）经全面摊薄已发行股本的25%。

据了解，于本公告日期，NWG及NSL各自的已发行股本由长江实业附属公司、长江基建附属公司及Brockhill分别拥有20%、40%及40%。

KKR投资事项完成后，NWG及NSL各自的已发行股本将由长江实业附属公司、长江基建附属公司、Brockhill及买方分别拥有15%、30%、30%及25%。

就KKR投资事项完成后将由Brockhill拥有的NWG及NSL各自的30%已发行股本而言，根据经济收益协议，长江实业集团、长江基建集团、电能实业集团及长和集团(不包括长江基建集团，作为长和集团之一部分)将分别拥有NWG及NSL的12%、9%、6%及3%的实际经济收益。

长江实业集团、长江基建集团、电能实业集团及长和集团(不包括长江基建集团，作为长和集团之一部分)在NWG及NSL的总经济收益将分别为27%、39%、6%及3%。

交易完成时，卖方与买方将(i)与NWG订立NWG股东协议以规管NWG及其股东的权利及责任，以及(ii)与NSL订立NSL股东协议以规管NSL及其股东的权利及责任。

在NWG股东协议及NSL股东协议之外，长江实业附属公司、长江基建附属公司及Brockhill已根据卖方协议的条款书同意长江实业附属公司、长江基建附属公司及Brockhill将分别于NWG及NSL有权提名最多20%、40%及40%的CK董事。

受交易完成所限及根据目前所得资料，长江实业集团预期录得来自交易约港币5亿元收益。KKR投资事项的所得款项净额拟由长江实业集团作一般营运资金用途。

据悉，交易让卖方得以引进经验丰富的基建投资者，同时让各卖方可变现其各自于NWG及NSL的部分股权，并取得合理水平的资本收益及所得款项净额。另一方面，长江实业集团、长江基建集团及长和集团，连同电能实业集团将继续合共持有NWG及NSL75%的经济收益，预期KKR投资事项对NWG及NSL的日常管理影响甚微。

1

KKR在中国的地产投资路径

作为全球历史最悠久的私募股权机构之一，KKR的创立一度被认为是PE出现的标志。1976年创立至今，超40年间，以杠杆收购（LBO）和管理层收购（MBO）闻名的私募巨头， 目前业务涉及PE投资、能源、基础设施、房地产和信贷等多元领域。

图：KKR业务板块占比    来源：KKR财报

整体来看，在营收方面，截至2020年6月30日，KKR营收为13.32亿美元，同比增长12.89%；净利润为6.99亿美元，同比增长35.82%；每股收益为1.25美元，去年同期每股收益为0.94美元。

KKR在房地产行业真的算不上优秀。相反，KKR是起了个大早，赶了个晚集。

据KKR官网显示，自1981年首次通过私募股权战略寻找房地产机会以来，房地产业务一直是KKR集团战略的一部分。

然而之后KKR的房地产业务就没有了消息。直到2011年，KKR决定成立一个专门的房地产平台。建立伊始，KKR就来到中国，找到了一个进入中国房地产行业的“引路人”——远洋地产。

2011年9月，KKR和远洋地产联合成立了一支地产基金，旨在参与中国境内的房地产投资项目。不过，这个引路人似乎并没有带领KKR在中国开疆扩土。与远洋地产成立基金后，KKR几乎在国内房地产行业销声匿迹。到2016年11月，久未露面的KKR才再次出现——与远洋集团入股国内地产商首创钜大（01329.HK）。

2012年4月，KKR的房地产平台联合YTC太平洋完成对美国约克镇中心的投资，规模1.96亿美元。这是KKR在美国的首个商业地产投资项目。

2013年12月，KKR宣布，旗下首个房地产基金已经募集15亿美元资金，绝大多数将会用于北美地区的投资，至多四分之一的份额将投放到西欧国家。在这支基金募集完成之前，KKR已经完成14笔物业交易。

截至2019年12月31日，KKR房地产业务的团队由来自8个国家的85位专业投资和资产管理专业人士组成，管理资产规模达到90多亿美元（包括自营投资），不到集团总规模的1/20，是黑石房地产资产管理规模的1/18。

总的来说，KKR的房地产业务，团队规模小，管理资产少，在集团内部存在感并不强。同时，“杠杆收购天王”的玩法可能不适合房地产行业。与黑石、凯雷等私募巨头的房地产业务相比，KKR的房地产业务显得那么不值一提。

2019年，一众外资私募巨头涌入中国市场狂揽商业地产。这年3月，市场消息称KKR正准备筹建亚洲首个房地产基金，规模为15亿美元。随后KKR也和黑石一道参与对中国商业地产的抄底上来。

2019年9月5日，KKR与翰同资本合作收购了上海黄浦区人民路399号的豫园福都商厦。收购后，豫园福都商厦将被改造成一个17000平方米的混合用途开发项目。该项目更名为“外滩NEO”。

2

首只泛亚太地产基金募集

去年以来KKR也加大了对国内地产投资的布局。2021年1月14日，KKR宣布，已募集完成KKR亚洲房地产基金（KKR Asia Real Estate Partners）。该基金募资总额达17亿美元（110亿人民币），旨在针对亚太地区房地产进行机会型投资，它是KKR的首只泛亚太地区房地产基金。

同时，KKR透露这只基金将重点关注商业、工业和住宅地产等投资领域，并将机会型评估新兴另类板块的资产，主要的投资方式是股权和债权投资。

根据KKR方面最新披露的数据，自2011年以来，其已在亚太地区的约20宗房地产交易中通过股权投资部署了超过15亿美元，包括混合用途、商业、工业、酒店、办公和零售等领域。

3

KKR与长和系此前有过合作

5月，开德私募基金管理(海南)有限公司在海南完成备案，注册资本500万元，由KKR亚洲有限公司100%出资设立，这也是美国私募巨头KKR在中国备案的第一家私募基金管理公司。

KKR合伙人兼核心基建业务主管Tara Davies表示，KKR很高兴再度与长建建立长期合作伙伴关系，长建作为环球基建资产持有者及营运商，具备丰富的经验及往绩，而KKR与长建一直寻求进一步加强机构性协作的方案。

Tara Davies称，通过Spark Infrastructure(澳洲从事配电及输电业务机构)，两者为澳洲SA Power Network及Victoria Power Network项目的合作伙伴。是次英国Northumbrian Water项目，将为两家公司展开另一长期合作关系，并期望日后于基建业务方面有更多合作机会。

长建集团董事总经理甘庆林表示，KKR是深具经验的基建投资者，亦是公司在澳洲电网业务的好伙伴，预期今次交易促进双方商业关系，可望在业务专长、资本实力及环球网络多方面达致良好协同效应，未来会寻求进行更多合作。

（来源：地产资管界、财联社）