由于供应短缺，数百万美国人正在失去获得房屋所有权收益的机会。这种短缺在经济适用房中最为严重，低收入和中等收入的租房者，年轻的首次购房者和有色人种正在失去信心，他们将能够体验到美国梦的这一部分。 我们必须做得更好。美国需要大约380万至550万套住房。如果我们要解决国家负担得起的房屋所有权危机，为低收入和中等收入家庭以及首次购房者建造更多房屋，并为这些家庭配备可靠且负担得起的融资工具，以便他们能够竞争购买这些房屋，这是至关重要的。
由于供应短缺，数百万美国人正在失去获得房屋所有权收益的机会。这种短缺在经济适用房中最为严重，低收入和中等收入的租房者，年轻的首次购房者和有色人种正在失去信心，他们将能够体验到美国梦的这一部分。
我们必须做得更好。美国需要大约380万至550万套住房。如果我们要解决国家负担得起的房屋所有权危机，为低收入和中等收入家庭以及首次购房者建造更多房屋，并为这些家庭配备可靠且负担得起的融资工具，以便他们能够竞争购买这些房屋，这是至关重要的。
在许多方面，这场危机是在大萧条期间诞生的。2000年代中期，人均单户住宅新产量急剧下降，目前仍保持在前四十年的一半左右。即使千禧一代在金融危机后最初推迟了房屋所有权，也开始进入市场，这种赤字也在悄然积累。
然后是Covid-19。低利率和隔离刺激了住房需求，而劳动力和材料短缺以及供应链挑战减缓了建设速度并增加了成本。该国许多地区的土地价格和开发成本也在上升。结果是，开发商被劝阻建造更小，更实惠的房屋，转而选择高端房屋，这些房屋可以吸收这些增加的成本，同时仍然获得利润。与此同时，许多现有的房屋卖家充斥着慷慨的现金报价，通常来自投资者，并且不鼓励接受需要更多时间来安排和获得抵押贷款的典型首次购房者的报价。
过去的经验可以为如何应对这场危机提供宝贵的经验教训。第二次世界大战后，联邦政府认识到"前所未有的紧急住房短缺"，采取了一系列举措，包括限制非住宅建设，取消对建造房屋的木材的进口关税，并要求在一段时间内为住房生产分配建筑用品。与此同时，政府允许家庭在政府担保的推动下，以低首付，固定利率，长期摊销抵押贷款购买房屋，刺激了对新建此类房屋的需求。从1950年到1959年，估计建造了1500万套新房，住房拥有率从1940年的43.6%上升到1960年的61.9%。
然而，该策略存在缺陷，因为房屋和有益的融资主要限于白人家庭。联邦和地方政策的层层叠加有效地将有色人种排除在成为房主的机会之外，这种不平等现象极大地加剧了我们目前的种族住房拥有率差距。今天，72%的白人家庭拥有自己的房子，而黑人家庭的这一比例为42%，西班牙裔家庭为48%，亚裔美国人和太平洋岛民家庭为58%。
这是不可接受的。政府在二战后将住房短缺视为紧急情况是正确的，我们今天必须重新点燃同样的紧迫感。但我们也必须考虑我们为谁建造房屋。
激励新建造经济适用房
财政激励措施可以鼓励建筑商建造许多首次购房者可以到达的新房。可能的激励措施涵盖了所有方面，从联邦支持和补贴，到更好的建筑贷款条款，再到减少显着增加建筑成本的地方法规和限制。
解除公寓贷款限制
公寓的建设是首次购房者的潜在垫脚石，目前处于历史最低点。州、地方政府和联邦政府赞助的机构对公寓贷款的限制对需要贷款的首次购房者构成了巨大障碍，进而阻碍了待售公寓的发展。
专注于装配式住房
制造，模块化
，镶板和预切房屋是拼图的关键部分。这些不同形式的预制住宅全部或部分在工厂建造并在现场组装，是一种有吸引力的解决方案，因为它们的生产成本低于现场建造的房屋。
在1995年之前，每年大约有240，000套制造房屋出货，而现在每年的出货量不到100，000套。同样，模块化、镶板和预制房屋在1990年代占新单户住宅的7%，而今天仅为3%。城市研究所估计，通过增加这些地区的产量，我们每年可以增加20万套新的经济适用房。扩大分区和建筑规范的灵活性可以帮助刺激制造住房的创建。
改善现有房屋的融资
在我们现有的住房存量中，有数百万个负担得起的，但需要维修的老房子。市场上许多购买经济适用房的人不能只是买房并修理它，因为抵押贷款融资的方式。大多数贷方只会根据房产的当前价值放贷，这不足以进行必要的维修。因此，潜在的购房者可能会失去将房屋购买给投资者和公司的机会，这些投资者和公司有能力批量购买房屋，为维修提供资金，然后出租房产，从而禁止该房产作为负担得起的房屋返回市场购买。
贷款人，联邦住房管理局以及房利美和房地美可以改善购买/康复贷款的融资条件，这可以通过使新业主能够购买，修理和居住这些房屋来帮助释放这种潜在的供应。
将保存完好的住房存量交到业主居住者手中的另一条途径是在房屋上市之前简单地更新房屋，这样潜在的业主就不必争吵融资和建设。在许多地方，以社区为基础的开发商正在通过当地补贴或以优惠条件购买失去赎回权的房产来弥合这一差距，使他们能够优先考虑计划居住在房屋中的买家的报价。
赋予借款人权力
如果我们不为家庭提供更好的融资工具，这些措施都不会成功地增加稳定，负担得起的住房所有权。自大萧条以来，抵押贷款信贷一直过于紧张，将许多可靠的潜在首次购房者拒之门外。政府和联邦政府赞助的机构应考虑普遍放宽融资限制。具体而言，支持更多小额余额抵押贷款，即10万美元以下的抵押贷款，具有承保灵活性，简化流程并降低费用和成本，将有助于许多低收入和中等收入家庭获得适度的房屋。首付援助，特别是对第一代购房者的援助，也将为低收入家庭提供一个急需的开始，走上房屋所有权的道路。
数据显示，此时此刻，有数百万租房者，低收入和中等收入家庭以及有色人种符合获得抵押贷款的标准。他们已经完成了将自己定位为房主的艰苦工作。现在，我们需要尽自己的一份力量，确保他们有可供他们购买的房屋和可靠的融资工具。编译 陈讲运
来源：模块建筑网
