来源：天津365淘房

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近日，天津市规划和自然资源局下发《关于执行 <城市居住区规划设计标准> 的通知》。

《通知》要求，凡在本市行政区域范围内，新建住宅项目应严格执行2018年12月1日开始施行的《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）。

这是继住建部新版《城市居住区规划设计标准》出台后，天津再度正式发文，强调“严格执行”！

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《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）为住建部于去年7月10日发布，同年12月1日起执行。

它与旧版《城市居住区规划设计规范》GB50180-93相比：

不仅改变了居住区的分级模式，将原来的“居住区、小区、组团”三级，变为了“十五分钟生活圈居住区、十分钟生活圈居住区、五分钟生活圈居住区及居住街坊”四级。

还强化管理，丰富指标控制类型；提高各层级居住区的道路配套标准，等等。

更重要的是，规定了一些强制性条文。 要求“第3.0.2、4.0.2、4.0.3、4.0.4、4.0.7、4.0.9条为强制性条文，必须严格执行。”

而住宅建筑限高80米/26层就是其中之一。

02

要知道，无论是1994年开始施行的《城市居住区规划设计规范》，还是之后的两次局部修订版，都没有对住宅建筑高度限定“上限”。

以致于天津涌现了大批超高层住宅。

比如旺海公府高层36-39层到顶，中海城市广场6号楼43层到顶，4、5号楼46层到顶，7号楼56层到顶，招商津湾天玺8号楼57层到顶……

而新版的《城市居住区规划设计标准》将住宅建筑分为低层、多层Ⅰ类、多层Ⅱ类、高层Ⅰ类、高层Ⅱ类五类，并对容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、人均住宅用地面积等都有严格限制。

按中国建筑气候区划，天津属于Ⅱ，即寒冷地区。

低层，为1层-3层，住宅用地容积率为1.0-1.1，建筑密度不超过40%，绿地率不小于28%，住宅建筑高度最大值为18米，人均住宅用地面积36平米；

多层Ⅰ类，为4层-6层，住宅用地容积率为1.2-1.5，建筑密度不超过30%，绿地率不小于30%，住宅建筑高度最大值为27米，人均住宅用地面积30平米；

多层Ⅱ类，为7层-9层，住宅用地容积率为1.6-1.9，建筑密度不超过28%，绿地率不小于30%，住宅建筑高度最大值为36米，人均住宅用地面积21平米；

高层Ⅰ类，为10层-18层，住宅用地容积率为2.0-2.6，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%，住宅建筑高度最大值为54米，人均住宅用地面积17平米；

高层Ⅱ类，为19层-26层，住宅用地容积率为2.7-2.9，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%，住宅建筑高度最大值为80米，人均住宅用地面积13平米。

也就是说，以后天津住宅建筑限高80米，不会再出现26层以上的房子了！

这一方面保障了居住安全。

因为消防云梯车目前可达到的最高米数是101米，大多数是78米左右。

如果高层建的太高的话，以后出现火灾，安全性很难保障。所以80米以下才是安全区。

另一方面，提高了小区品质和居住舒适度。

毕竟住宅建太高，容积率会提高，居住人数会增加，会拉低居住的舒适感和体验度。再者，也会增加小区管理的难度，对小区整体的品质也会有一定影响。

再者，住宅限高80米，也规避了开发商为追求利益最大化而惯用的“高低配”手段。

比如红桥九和府、西青万科翡翠大道、东丽融创融园等，都属于“高低配”社区。

九和府容积率3.43，采用的是“高层包围洋房”的建筑布局，东、西、北三侧的高层24-34层到顶，而中间的洋房4-7层到顶，落差特别大。

九和府

而限高80米的硬性要求，杜绝了超高层的出现，进而缩小了不同楼栋间的高度差。

另根据天津今年4月份出台的《天津市建筑工程规划管理技术标准》规定，比邻布置的居住建筑高度差不宜大于20m。

这也从侧面反映出，以后不仅是别墅，连洋房产品也会越来越稀缺。

比如同样2.0的容积率，通过“高低配”可以搭出30多层的高层和7层的洋房，而限高80米后，最多只能建26层的房子，也就搭个18层、11层，肯定搭不出7层的洋房了。

不过，站在开发商角度，如此一来，利益会受到损害。

因为虽说容积率是恒定的，开发商能建多少平米的房子是定死的，但洋房和别墅溢价能力更高。

在相同容积率的条件下，如果地块内全部设计成高层住宅和高低配两种方案都可行的话，为提高产品的溢价率，开发商通常会选择高低配方案。

当然，从商业上来说，这并无可厚非。因为开发商在大多数时间内，是在以利润为导向。但是真正有情怀和理想的开发商是不屑于这样做的。

比如仁恒公园世纪容积率2.3，没做“高低配”，所以做出来1万平米的中心园林。

03

新版《城市居住区规划设计标准》已从2018年12月1日起实施。

但之前不是那么紧，还可以“通融”。而此次天津又正式发文，明文重申：

“凡在本市行政区域范围内，新建住宅项目应严格执行2018年12月1日开始施行的《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）。”

也就意味着，天津要动真格，加大管控力度了！

当然，也有“特例”。以下四种情况除外：

1）2018年12月1日前已核发规划条件并现行有效且截至本通知下发之日前已发布出让公告的建设项目；

2）2018年12月1日前已取得选址意见书并现行有效的建设项目；

3）棚改安置地块已完成被安置人选房，以及市政府批复的棚户区改造地块、资金平衡地块、棚改安置地块等涉及民计民生的项目按照新国标执行对开发规模产生重大影响的；

4）2018年12月1日前已取得土地使用权，12月1日后依法对规划条件进行变更的。

而即使是棚改安置房等涉及民计民生的项目也不能突破限高80米的“红线”！ 但却可以在这一前提下，适合突破其他关联控制指标，比如绿地面积、建筑密度等。

这也意味着，以后安置房就别期待品质了。毕竟安置房的原则是尽量“多建房子”，让还迁居民都有房住，所以其他方面，大家懂得。

相应的，2018年12月1日后核发规划条件的、2018年12月1日后取得选址意见书的、2018年12月1日后取得土地使用权的商品房项目，则全部要求严格执行新版《城市居住区规划设计标准》，限高80米！

这就从源头上断了开发商“高低配”的念头。

对于大多数买房人来说，是好事一桩，产品均好，居住舒适度更高，也保障了居住圈层的统一。

不过对于有些刚需客户来说不太“友好”。因为“高层+洋房”变为“全小高”后，也就意味着门槛抬高了，便宜的房子没有了。