“目标成本和实际成本差了2个亿，哪个环节出现了问题？未来要如何杜绝此类问题再发生？”
“目标成本和实际成本差了2个亿，哪个环节出现了问题？未来要如何杜绝此类问题再发生？”
这是 湖南K房企旗下项目 团队最近碰到的一个大难题，辛苦干一年，利润少了大半，而且整个团队复盘项目时竟找不出问题出在哪里。
溯源问题
项目是K房企在湘潭开发的住宅项目，开展顺利，但是在项目复盘时发现目标成本和实际成本差了2个亿，项目进展过程中对超支情况，下到项目经理、上到董事长毫无觉察，直到最后一刻才恍然，但亡羊补牢已经来不及了，巨大的成本黑洞甚至让工程部和成本部无法快速决定后续项目的开展方向。
在管理层快要束手无策时，他们意识到到， 地产数字化可以有效帮助企业降本增效，精细化运营尤其针对成本管理的把控加强就能够完全避免类似状况的发生 ，于是主动联系了蓝墙互联，希望可以对症下药。
蓝墙互联在了解情况后，对K房企项目进行了全面诊断，发现问题出在了K房企对成本管理的失控， K房还在使用传统模式进行成本管理，尽管成本团队人员壮大，但付款总是超支、签证变更频繁、实时预警动态成本等问题完全触及不到 ：
K房企在用的传统成本管理模式
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问题延展
蓝墙互联在调研时发现，K房企遇到的这个问题，是全国大部分房企都会面临的难题。
正如爱分析在 《2020 年中国房地产数字化厂商全景报告》中说道：“ 随着房地产开发业务利润空间的下滑，项目的成本管控压力增强。成本管理部门需要强化成本和费用管控能力，变革成本管理体系，围绕项目运营全生命周期、全流程进行精细化的成本测算和管理，并基于数据实现全面洞察和精准决策。 ”
接下来，蓝墙互联也将给到K房企解决方案做分享，让越来越多的房企get到可以直接拿来用的地产成本管理经验。
解决办法
成本策划
预则立，不预则废；成本管理同样如此。成本策划是项目成本的顶层设计，通过详细踏勘及调研，结合企业的成本经验数据，完成项目成本的不均衡分布，做好项目产品策划。从整体布局、产品业态、产品功能等方面进行统筹安排，此时掌握着项目成本100%的主动权。
做好成本策划，就是在更多聚焦价值链的前端环节，诸如成本踏勘、前期可研、营销定位、建造标准、强排方案等等 。
目标成本
目标成本就是明确做这个项目要花多少钱。基于标准化的成本科目进行成本测算，所得成果就是目标成本。
目标成本贯穿项目开发的整个过程，是成本预控的基础 。 房企拿地后会分多个阶段测算项目的目标成本，如可研版本、定位版本、施工图版本等等。目标成本就是项目在开发过程中的“灯塔”，指引项目始终朝这个“灯塔”趋近。
巧用工具，让目标成本合理可行
合约规划
合约规划就是明确做这个项目需要签订多少个合同，每个合同包含什么具体内容。编制合约规划，需要明确合约模式及金额、界面划分、招采方式、计价方式、责任部门等内容。
恰当的合约规划可以有效引导招标采购，缩减不必要的成本支出，将目标成本合理有序地分解到合约中 。
合约规划有理有据
动态成本
?? 动态成本是成本控制的 核心环节 ，主要在于对已发生的成本进行归集，对未发生的成本进行预估。
动态成本至关重要
其中，变更管理也是房企最为普遍的痛点。有的项目施工过程中，变更签证满天飞，但是没有好的管控手段，1个亿的总包合同，结算时甚至会冒出3000万的签证金额。
巧用动态成本工具，判断是否超支预警。 通过预警来及时发现并遏制成本跑冒滴漏的苗头，以制度和流程约束成本动态，避免成本黑洞。
动态成本实时预警避免成本黑洞
成本复盘
将实际数据与目标成本进行对比，总结经验教训，沉淀数据，为未来项目做好充足的数据准备和风险提示。只有项目的成本复盘到位了，项目成本工作才算真正结束，实现了闭环管理。
