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【三益设计】让地高差变身溢价砝码——南京天益汽车商贸服务园
hulala369
2017年09月06日 14:37:43
只看楼主

土地高差如何处理? 用台阶、用坡道、用挡土墙…这些手段往往被用来作为景观的一部分,和建筑主题结合,实现“相得益彰”的平稳过渡。然而,如果在一个商业项目里,整个基地都处在一种有着颇为极端的高差条件的环境里,又该如何处理,才能最大程度发挥出项目建成后的商业价值 ? 南京天益汽车商贸服务园,一整块建设基地,4个角点,4个不同的标高数值,最大地高差高达10.3米。是想办法“规避”?还是开动脑筋对这块完全不在一个平面上的土地“特征”加以利用?

土地高差如何处理?
用台阶、用坡道、用挡土墙…这些手段往往被用来作为景观的一部分,和建筑主题结合,实现“相得益彰”的平稳过渡。然而,如果在一个商业项目里,整个基地都处在一种有着颇为极端的高差条件的环境里,又该如何处理,才能最大程度发挥出项目建成后的商业价值
南京天益汽车商贸服务园,一整块建设基地,4个角点,4个不同的标高数值,最大地高差高达10.3米是想办法“规避”?还是开动脑筋对这块完全不在一个平面上的土地“特征”加以利用?这就要看设计团队的“段位”了。
项目名称:南京天益汽车商贸服务园
项目地点:南京市溧水区
建设单位:南京天益汽车贸易有限公司
设计单位:上海三益建筑设计有限公司
功能定位:汽车商贸服务园
特色版块:汽车展销,车管所,交警大队,汽配装潢
商业业态:零售,餐饮,娱乐,酒店,办公
用地面积:45,100㎡
土地标高:27.8m、24.4m、20.2m、17.5m
面对一个有着4个不同标高的角点、最大高差达10m的“汽车”商业项目,设计团队给出了一个“一箭双雕”的解决方案:
利用不同的标高位置设计不同的商业功能,实现人、车分流,同时把围绕“汽车”展开的包括售前、售后在内的多种商业形象“分区”展示,实现这个汽车商贸服务园的“完整”。
▼ 根据总平图可以明确看到项目一、二期间的联动关系,及本案设计上的功能版块设置
南京天益汽车商贸服务园,除新旧汽车展销、汽配装潢功能外,还包括了车管所,甚至交警大队的服务功能,买车、检车、验车、上牌,一站式搞定。
作为综合性商业项目,本案同样配备办公、酒店功能的塔楼,及配套的零售、餐饮、娱乐商业版块。
汽车商贸服务园是该项目甲方在此处开发的“二期”项目。一期“天利建材广场”已投入使用,为单纯的建材市场,无任何商业配套。
最炫新车区
项目用地北靠常溧路,东临琴音大道,整个项目基地的最高点正巧位于这两条道路的交叉位置。常溧路连接着溧水主城区与宁杭高速,琴音大道更是246 省道。
▼ 至高点恰逢两条城市主干道的交叉处,被设计成了新车销售区域的主入口,“夜景模式”下这个主界面魅力非凡
这个重要位置的功能设定,以新车销售为主。客群由此处的地面层进入,首先看到的是新车的展示;向下一层,则可进入二手车展示、销售的功能区域。
▼ 从平面图上可以看到整个L型建筑的各功能分区
整个项目的多个版块组合中,这栋L型的主体建筑被称为“唯一类似小型mall的东西”,这里未来将承担包括汽车展销、汽配装潢、检车、验车、上牌等一系列功能,设计团队还将屋顶设计为可通过转盘车行到达,且在屋顶区域预留了儿童赛车场娱乐业态的可能性。
一箭双雕的分流设计
和至高点对应的,是整个基地里位于西南角的至低点,位于基地西南侧。该角位与次高点东南角相连,面对项目一期已经开业的建材市场。
▼ 西南角标高仅17.5米,和东北角新车销售区相差近10米,将其与东南角相连,面对的则是一条面向南侧建材市场的内部道路
因此,设计团队在项目东南角设计了地下车库入口,通过转盘式通道进入。
这个位置的地面入口,是整个项目真正的1F,车辆在此选择室外或室内、上行或下行。相对应的路面、地库出口,则设于项目西南侧至低点。如此车行动线的出入安排,既保持了外部交通到达上的便捷度,也不影响整个项目在主干道上的展示效果。
▼ 规划道路车行动线分析图
功能上,此处的入口设计,与东南角室内“车管所”、“交警大队”业态设定呼应;引入的客流,也在消费目的上实现了与东北侧“没入地下”的1F二手车销售区域相一致。
至此,通过多首层设计手段,实现了一条人车分流的内部交通,更用这种交通动线设计,将整个项目L型的室内汽车主题功能空间完整串联起来——人车互不干扰,安全高效。
▼ 沿天利广场道路剖面图,东侧车行入口与西侧出口,足足差了一层
又见双首层
在地高差商业项目里,“双首层”是一种很好的解决手段。本项目内,除了新车销售厅2F变1F,结合车管所入口1F连接销售区域二手车展销的“双首层”设计外,在西北角的商业部分,又玩了一次“双首层”的把戏。
▼ 次低标高的角点被设计成商业街(销售型物业)入口,同时临近位置还设计有办公楼和酒店楼
项目基地的东南角位置,是基地4个角位中次低标高所在位置,也是整个项目唯二面对城市主干道的角位之一。
这个位置旁边有一个小公园,对面是住宅和零散的配套商业。这里需要一个合适尺度的商业定位,承担“内外呼应”的转承职能。
此外,选择在偏向生活区的位置做商业,还能最大程度带动销售型商业物业的销售成绩。
▼ 沿常溧路,可以明显看到项目基地标高的变化,同时,此处的商业部分也借地势变化巧妙设计出了“双首层”效果,进而推动销售型物业的溢出价值
▼ 酒店和办公楼也设计在这里,并专门为它们设计了车行交通入口
▼ 常溧路沿街局部效果图
下沉式「中庭」
詹晟所说的这个“中庭”,其实更像是一个商业内街的下沉式内广场。
▼ 作为一个汽车主题商业项目的“中庭”,这个室外的下沉式广场除了中心广场外,还设计了多个可用于汽车展示的平台空间
在和当地规划部门的多次沟通过程中,设计团队明确的收到了一个需求信号——这是一个汽车的Mall,必须有一个中庭。好在甲方对这个“中庭”是室内的还是室外、加盖或者无盖,并无特别要求。
▼ 从穿越中心广场位置的南北方向剖面图,可以很清晰的看到这个“中庭”的置入在项目南北向地高差处理逻辑上的作用
于是,设计方案里出现了一个位于项目中央的室外广场,它被自持的L型汽车主题版块、销售型的商业及塔楼版块包围,同时又承担着将人流从项目一期(建材城)引入位于外围的配套商业部分的职能。
二期的使命!共享+补充
一期已经建成开业的天利建材广场,是毫无商业配套的传统建材城。本案作为二期,建成后将对建材市场实现配套商业的补充,也分享来自一期的客源。
▼ 项目设计过程中,一二期部分的关系分析,直接导致项目的推敲结果
▼ 二期将于一期在地下车库实现打通,共享车库的同时,补充一期所严重缺失的配套商业业态
然而,本案的设计方案却将配套商业版块安排在了距离一期较远的位置,是失误?还是设计师的遗漏?
原来,在设计团队的严密逻辑里,有一套商业项目价值体系的排序标准,在溧水天益汽车商贸园项目里,销售型商业的销售价值、项目对外的展示面、外部居住区客群的常规引入,都排在一期配套的前面。
▼ 一期与二期之间,一条连廊被设计用来引入人流
尽管排序不靠前,但主创团队还为项目作为一期商业配套的“使命”下足了功夫:除了地下车库的连通可引入一部分人流外,项目还在地上设计了一条连廊,从一期通向二期。
这条连廊,从一期开始,经过层次丰富的中心广场,直接通向最外围的商业版块,缓步过程中,也最能直观感受整个项目极端地高差的魅力。
按计划,该项目将可能于今年年底开工。
本文授权转自三益DESIGN,原文链接: http://mp.weixin.qq.com/s/-itm7g5tE8MHG_2ERSV-vg
更多优秀作品,欢迎关注。
jhzjhhx
2017年09月07日 11:39:15
2楼
巧妙地借用地高差,变不利为优势,对外形成价值,体现了设计师高超的设计水平
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duanjjxj
2017年09月07日 11:54:16
3楼
感谢楼主资料分享
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古德满
2017年09月07日 11:59:16
4楼
设计师的才智、创造了社会价值,赞
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sunyuanshuai
2017年09月07日 13:38:17
5楼
这里未来将承担包括汽车展销、汽配装潢
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丛林突击
2017年09月07日 21:16:12
6楼
谢谢楼主的分享
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yuyanhui63
2017年09月08日 04:59:40
7楼
感谢楼主资料分享
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pcdesign3
2017年09月08日 06:53:36
8楼
学习,学习,还是学习
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luochongchong
2017年09月08日 09:14:02
9楼
谢谢楼主的分享
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小小土木僧
2017年09月08日 10:10:06
10楼
谢谢楼主的分享,顶一个
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花开顷刻
2017年09月08日 12:00:12
11楼
虚心学习中。你讲得都对。
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