来源：房地产经理人联盟 第一部分—案例分析篇通过真实案例分析，梳理景观设计管理工作的方法与逻辑第二部分—沟通技巧篇分享在工作领悟的沟通技巧与心得第三部分—感悟篇 入职N年后的一些主观感受与体会 ——————————————————— 引子—初入万科的迷茫 初入万科的同学们，肯定都有上面这些感觉 我们为什么这么累？ 我用桌面便签记录了从开始到示范区施工完成所做的事情，其实一共不到200条，平均到每天，不过两件事，那为什么会那么累呢？
通过真实案例分析，梳理景观设计管理工作的方法与逻辑
第二部分—沟通技巧篇
分享在工作领悟的沟通技巧与心得
第三部分—感悟篇
问题1:没有编写任务书就开始做设计了，成果预期没有一致认同的概念，无法有效控制设计方向。
问题2:决策效率低，决策者A确认通过方案，深化设计后决策者B直接推翻，导致大量无效时间成本产生。
结论：避免设计成果被轻易颠覆需要
a.前期会议确认设计目标，按要求编写任务书，部门审核通过后进行会签。
b.完成概念方案设计后，组织高级别决策会议，落实概念方案会签制。
问题:
对于工作的重点认识不清晰，大量时间花费在自己画图上，无法有效指导设计院工作。
结论：
地产设计师有别于普通设计师，工作重点应在“管理”与“沟通”上。
与设计师充分沟通，使之了解我们需要什么，明确工作目标，节约时间成本，达成双赢。
高效组织设计资源工作，使之为我所用，供我所需，从而解放自己的时间，做好下一步工作部署。
结论：
a.将项目基地地质资料与场地环境条件作为一项重要内容纳入设计任务书
b.组织设计师进行实地踏勘，组织项目部进行基地环境情况交底
问题：
红郡场地标高调整，原本一马平川的平地，变成了有三级高差的台地，我并不知情，继续按原标高展开设计工作，产生大量无效时间成本。
结论：
与各部门各专业积极主动的沟通，全面了解项目情况，正确指导设计工作，避免无用功
问题：
红郡项目大量采用预制砼块作为主要铺贴材料，同时也定制大量预制砼构件制作小品与构筑物，从做样、定样，到生产，安装需要漫长的时间。其实在总部交流期间（11月），大部分预制砼构件形式与规格都基本确定了，胡博闻很快安排建研开始做样，并要求我进行本地化研究。
那时我不理解这样做是为什么，也不知道这个事情该找谁去做。带着这样的困惑1月回到武汉以后，才与项目对接开始第一次做样，直到二月中旬才有部分材料做样完成。从确定材料清单到第一批样品中间花费了至少两个半月时间。因为最初项目开盘时间是在五月，过年后项目部为赶工期，很多材料根本没达到要求就被强行“定样”，导致期间的工作十分郁闷与痛苦，被动之极。
结论：
材料做样工作尽量前置，方案阶段确定主要材料清单，尽快要求项目部配合做样工作，既能为更好掌控效果创造条件，又能为项目部争取更多施工时间。
问题：
因为工期问题，在建筑与园建未施工完的情况下，要进行大乔木种植。当时因为这个问题非常烦恼。我个人感觉，种植大树是各方最容易形成共识的项目，所以在大佬们的积极推动下来，我们在年前年后抢植了一大批干径25-40的大乔木。这些大树每一株都是到购买地进行确认后才拖到现场，到达现场时又都是少量的，加上大佬们都特别重视，所以每一株大树都能控制在合理的位置。三四月份，这些大树纷纷发芽长叶，使示范区显得生机勃勃。
结论：
按大树移植最佳时机，安排种植工作，前置工作是必要的。
问题：
清单植物品种少，树形不丰富，规格也比较单一，导致植物造景难以达到理想效果。110株同样规格的桂花，150株规格近似的灌木球，就这样堆砌在一起！
结论：
种植施工图深度要严格控制，不能两张大图加一张表格就交代了。种植施工图成果应包括a.总图 索引图 b.A3图幅分区网格详图 (乔木详图及灌木地被详图)
要求施工单位按图施工，不得擅自变更设计，特殊情况需先知会设计管理专员。
问题：
在开盘前的最后阶段，同事L来支援我做TH巷子和小院的施工管理。由于工期很赶，加上天气恶劣，施工方根本不顾苗木质量，只管往现场运。看到这些低质苗木，同事L问了我一句话，“难道我们不做苗木进场验收？”。我无言以对，我不用这些苗木，会导致开放节点无法完成施工，我用这些苗木，会使景观质量大大降低。
是什么让我们处于两难境地呢？
不管是施工方死皮赖脸，还是来自项目与营销的内部压力，都让我无所适从。冷静的思考过后，发现问题在于缺乏可以周旋于各方的约束性工具。在工期压力不大的情况下，我们尚能控制住苗木的进场的质量，但是一旦进入抢工期的阶段，苗木的质量就难以保证了。所以苗木进场许可的决定权就显的格外重要了。
结论：
想要保证景观工程质量做到更好，必需推动苗木进场验收制度进入标准管理流程。
问题1:
施工前没有设计好各阶段施工通道，步步被逼，处处受制，导致园建施工，尤其是大树种植难度大幅增加，有时甚至不得不放弃原定方案，降低对效果要求。
结论：
方案设计阶段考虑施工通道问题，与项目部协商确定是通道方案，将此工作前置。
结论：
主动参与施工计划编制，并督促项目与施工方按计划书实施施工作业。据我所知，目前对于景观施工计划编制公司没有相关成文规定，导致施工组织混乱，对施工方没有任何条例约束，最终就是做成什么样就什么样。所以，想要施工阶段顺利实现设计预期效果，必需使施工组织计划成为具有约束力的条例性文件。
讨论：
不止一次和设计部同事聊天时谈到一个问题，项目部在施工前不会仔细看图纸，等到后面施工时发现什么问题时，再来找设计，时常导致工作被动。俗话说，一人智短，三人计长，园建施工图是否可以先在景观组内进行联合内审呢？内部审核通过后再找项目与成本进行联合审图，各部门提出调整意见并与设计达成一致后形成会议纪要，最终成果进行会签。会签表可以作为驳回将来任何不合理更改设计方案要求的约束工具。另一方面，在拿到设计方图纸的同时需要同时收到一张有乙方项目负责人签字的审图记录表，利用外部资源审图，提高图纸质量。乙方负责人签字画押，不得不对图纸质量负责，这种责任捆绑的做法一定程度上减轻了我们自己的压力。
结论：
将施工图审图记录单要求乙方负责人签字列入合同条款
要求越高，得到满意结果的可能性就越高。
因为工期问题，不管是项目部还是施工方都往往会对复杂难以搞定的东西提出问题，能不搞就不搞。说白了就是各方关注的重点不一样，工程口（大部分基层人员）从某种意义的只想顺利完成施工作业，重点关注的内容是安全，施工质量与工程进度，而施工方很大程度上说只有一个目的就是赚钱，过程越简单越好。而我们呢？我们不仅是经理人，也是设计师，我们需要关注的是效果。效果做不好就是设计的责任，所以面对工程提出的问题，我们需要积极的沟通，尽量提高要求，争取更多与之周旋的筹码。打个比方，如果我们要求100%只能实现60%，那么按照这种实现率推算，我们将要求提高到150%，就有可能实现80%了。也就是说，要求提的越高，给对方讨价还价的余地就越大。当然，如果遇到顽固派或者原则性问题就另当别论了。
唐骏当年去微软面试时被问及这样一个问题：
“美国一共有多少个加油站？”
这下唐骏傻了，这个怎么可能知道！他想了想，美国有人口2.5 亿，汽车的拥有率为30%，美国有7500 万辆车，每个星期加一次油，每个加油站平均每5 分钟一辆车，一天为250 辆，可以服务7 倍1750辆车，一共4 万个加油站。
这个回答对吗？谁也不知道。其实这个问题就是考察你的思维方式，即分析问题解决问题的方式，不需要你给出问题的答案，再说了谁也不知道一个标准的答案，本来就是要你算一个大概，这个大概的数字差不了多少。
其实我们与决策者沟通时的情况也差不多。决策者想了解的并不一定是你想做什么，他最关注的其实是你怎么做（逻辑）？这样做是否符合实际条件，是否能够从中获利。这些你都得想清楚。
带着双赢的思维模式去沟通，能够更顺利推动工作。
当对方拒绝你的要求或者无法按照你的意图推进时，可以转换一下角色考虑问题出在哪了，很多时候你想解决自己的问题就必须先帮助对方。当对方的工作也能够得到顺利推进时，对于你的相关要求就不会那么抵触了。
这一点主要是针对设计资源来谈。
很多时候我们都会抱怨设计资源的工作达不到要求，会归咎于设计师的态度，理解能力或者专业能力上面。其实换位思考一下，我们有没有给设计师发挥的余地呢？是设计师的理解能力有问题，还是我们表达有问题呢？这一点是值得反思的。
如果想激发某人的潜能并全力工作，就必须使他产生积极的愿景，同时在实现的过程中创造自我价值
设计师是非常有个性的一个群体，需要得到充分的信任和尊重，同时激起他们的热情，才能发挥无穷的创造力。也许有时候设计师的能力确实有限，无法要要求完成设计工作，对于这类设计师，也需要得到尊重。通过正确的引导，他们也能顺利完成工作。千万不要因为感觉沟通困难，就干脆就自己作了。这样一来自己累，到最后如果出问题，责任在自己，设计院可以不付任何责任。再者，这样做无异于侮辱设计师，会导致恶性循环，将自己推向矛盾的深渊。
在万科，有两个人给我讲过这个问题。
一个人是蔺晓瑞，他在给我们介绍赖特其人时谈到赖特对建筑细节的关注来源于对生活热爱，每一个作品都充满了他对生活的体验和感悟，所以，要理解赖特的建筑，必需先理解生活。
另外一个人是周文理。其实很长一段时间我都觉得跟他很难沟通，直到有一天他谈了有关设计与生活的感想时，我对他的看法完全改变了。
他说，住宅设计的最高境界是设计一种生活方式。不管这句话是不是出自原创，但确实给了我很大的震撼。一组成功的设计，会给客户带来美好的愿景，能让客户真切感受到生活在这里的场景与气氛，然后心甘情愿掏钱为这生活买单。
在日本有一个叫震动教的教会组织，他们的教徒都会在自己的住宅里做一些发明，使他们的生活更加方便，愉快。
震动教徒以他们的对生活的热爱以及聪明的才智，创造出了好的设计作品，是值得我们研究和学习的。
保持幽默感，是在高压工作下保持轻松心态的法宝。愉悦的笑声可以制造出轻松的氛围，释放压力，提高工作效率。
痛苦与快乐都会写在脸上，让我们笑口常开，尽情传递快乐吧。
对于工作，要保持一份敬畏之心。
需要时常为行为的结果担心，对自己的所为负责。
人要有所畏惧，真的什么都不怕了，那就太可怕了。
我们所做的一切事情，不仅是为公司负责，不仅为客户负责，更重要的是对自己负责。
“用一生追逐一个影子。”
心中只要有梦想，并执着的追求，就会拥有永远年轻的心。哪怕追逐的梦想现在看来只是一滩泡影，只要还有目标与执着的信念就能指引我们走出迷茫。
正因为我们在成长过程中会遇到各种各样的导致我们困惑的问题，我才应该学会面对迷茫的思考方式，不断的树立目标，怀揣梦想，执着追求。
我们不仅仅要走出工作的迷茫，更要走出生活的迷茫。
