中国房地产实际上处于四个“两难”境地，处在十分关键的转型时期，这是对中国政府、中国房地产市场、购房者及房地产业界专家的一次严峻的考验。

从八十年代末第一批商品房出现，经1998年彻底取消福利分房，中国房地产市场已经走过了二十个春秋，并取得了举世瞩目的成绩。从南到北、从沿海到内地，中国房地产在改革开放后迅速发展，已经成为中国“牵一发而动全身”的重要产业之一。

为此，《楼市》记者特地采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生教授。在摆放着诸多书籍和资料的会长办公室里，聂梅生一边泡着功夫茶，一边亲切地与记者漫谈中国房地产市场发展的这二十年。

中国房地产市场进入高位期

中国房地产市场一路走来并不平坦。在市场形成初期，以海南为主的沿海地区房地产泡沫破灭，我们还记忆犹新。近几年，房价的不断攀升又引起了新一轮对中国房地产的猜忌与质疑，不满声此起彼伏。一路狂奔的房价及其所引起的恐慌，使得中国的房地产市场还没来得及回头便被推上了高位，处在两难的境地。

“中国的房地产问题其实是比较难解决的”，在记者问及中国房地产的发展情况时，聂教授认真地说：“中国房地产实际上处于四个‘两难’境地，处在十分关键的转型时期，这是对中国政府、中国房地产市场、购房者及房地产业界专家的一次严峻的考验”。

两难之资源与发展

房地产业的发展必须要消耗环境资源，但资源在客观是减少的，因此这一“两难”的境地不是依靠政府宏观调控举措就能够解决的。中国房地产业对环境资源的消耗非常大，对土地、能源、水资源的消耗是不可避免的。全球的资源都在成倍地缩减，将越来越难以支撑房地产的强劲发展。面对全球资源的紧缺，中国房地产不可能再像以前一样盲目发展。从这一点上来说，国家提倡小户型就显得十分合理了。居民要住房，环境资源又不支持大规模的开发住房，那么由建大户型转为开发中小户型就成为必然的选择，而这也符合中国的环境资源国情。中国又不能像美国一样，一家一个HOUSE，因此中小户型从长远看是有前途的。

两难之城市化与产业化

城市化意味着更多的农民需要进城生活，需要更多的住房，产业化又会使大量的农民工被机器所取代。建筑业和房地产业是消纳农民工的主要产业，房地产业当然需要提升产业平台，尽早实现产业化，但是住宅产业化必定受制于城市化进程，这是中国房地产的另一个两难。现在我国城市化率为43%，发达国家是70%，到2020年我国城市化率将达到60%以上。城市化问题关键是农民问题，这与中国的房地产发展是密切相关的。农民进城的初期一般是进入劳动力密集型产业，建筑业是消纳农民工最大的产业，如果现在就开始所谓的“生产线上盖房子”，那么农村剩余劳动力的转移就需要有其它的产业来吸纳，这在短期是不现实的。因为毕竟当前用农民工的成本要远低于使用生产线的成本，而且住宅产业化也不可能像汽车工业、轻工业实现产业化生产之后就成倍地提高了市场竞争力，在需求上毕竟大多消费者还停留在个性化阶段，对以标准化为前提的产业化住宅的接受还需要时间来培育。

因此聂教授建议，当前产业化的重点不应该放在标准化、模数化上，而应该着眼于绿色建筑。资源紧缺决定了中国房地产业必须走绿色建筑的道路。我国在二十年前就已经提出了建筑节能50%的要求，之所以到现在才得以执行，其根本原因就是能源的制约加剧，必须接受能源紧缺的现实，建筑节能是“节也得节，不节也得节”。而绿色建筑的系统性强，科技含量较高，是可以实现产业化的一个领域，并且不与农民工问题相冲突。所以应该换一个思路，在绿色建筑上启动产业化。