今年万科有大动作欲转型 两重要部门撤离深圳




　新年伊始，一位在万科资历颇深的朋友便私下告知：今年万科将会有大动作，2007年会成为万科的调整年。万科集团总部正在考虑将两个重要部门撤离深圳，一个是董办，一个是资金中心，迁往北京。

　　2004年一篇《深圳，你将被谁抛弃？》的网络文章，论述在深圳生长的本土企业招商银行、华为、中兴、平安保险等等企业，正在纷纷外迁的状态，在深圳轰动一时，当时在任的深圳市长于幼军曾为此撰文回应，表明深圳仍然大有可为的立场。

　　是年万科年报发布会上，有记者追问王石是否也有此打算，王石以满怀对深圳的热情来回应，万科将继续留在深圳，不会外迁。

　　时至今日，万科总部虽然仍留在本部，但是将与招商银行、华为、中兴等企业步调一样，部分部门外迁。

　　撤离深圳

　　对此消息，万科董秘肖莉回应，2007年计划正在制定中，一切都还没有确定。至于董办是否离开深圳，也还没有确定。

　　万科新闻发言人则表示，计划迁走万科的董办是因为万科需要做市场研究，深圳没有权威的研究机构，而北京有这方面的资源。

　　“离中央近一点，靠近北京的媒体发出声音。”万科内部人士则这样解释。他告诉记者，资金中心有一项比较重要的任务就是管理万科的纳税。

　　2007年的土地增值税清算虽然还没有具体展开，但从2月1日将在新项目中执行，给地产商带来了很大的困惑，根据有关消息透露，虽然各大上市公司在公告中明确表示影响不大，但是实际计提的费用是远远不够的，对地产商的利润冲击至少在10％以上。

　　有分析师认为，清算土地增值税等一系列调控政策预示着今年调控的新思路。首先，都起到了利益再分配的作用。其次，构建和谐社会的同时缩减贫富差距。

　　面对政策从调整市场转向调整开发企业的利润，开发商们除了想办法应对外，还需要增加自己的声音。

　　转型

　　据透露，迁移部门只是一个开始，万科今年的大动作在于内部部门的精简，万科将从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。

　　有消息透露，首先试点将部分部门的业务外包，首先试点的是设计部门，工程部门，还有采购部门。

　　万科设计部门目前规模庞大，大约有员工800多名，负责万科在各地的楼盘的规划设计，近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，但这个庞大的部门仍然负责外包业务的审核，而作为工程部门，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”。

　　“事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。”这位内部人士说。

　　这位消息人士透露，今年的调整只是第一梯队，以后调整将涉及各个部门，包括营销部门等，这样万科将成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力。

　　资源整合类型的开发商来源于欧美模式。

　　目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。欧美模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

　　两者最重要的区别在于，香港模式中的房地产开发商更多地依赖于银行提供资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金，只有15％左右是银行资金。此外，在美国模式中，所谓开发商，更类似于专业化房地产开发项目管理公司，与国内目前的开发商定位截然不同。

　　如何解决资金问题，是完成房地产开发模式转变的决定性因素。尽管很多业内的专家学者都曾以各种方式来论证美国模式实际上更适合中国内地，但内地缺乏灵活的融资渠道以及对房地产业严格的融资政策，都使美国模式在内地难以得到有效的推广。

　　万科尝试过多种的融资渠道，包括与德国HI的曲线贷款融资，与新加坡RZP的合作，以及与中信成立的基金等等，融资能力在国内开发商中已经走在前列。

　　目前正在调整向下游的总包商的角色，万科已经能够以输出优势管理进行合作开发，例如前不久与一航的合作，万科的品牌能力已经使万科具有转型的可能。