一城市公共中心的发展趋势
1城市公共中心逐步走向经济发展的前沿改革开放以来,我国国民经济持续高速发展。经济体制的转换,市场经济的逐步建立,第三产业的巨大发展潜力,为城市公共中心的发展注入了前所未有的活力。城市公共中心作为第三产业发展的重要物质载体之一,已经步入社会经济发展的前沿。

首先,城市中心(区)的职能地位,正随着城市在国际、国内和区域经济生活中地位作用的转变而态多元综合的城市公共中心体系城市公共中心的发展态势是城市物质文明和精神文明水平的客观反映,体现在量变与质变的进程之中:1一部分公共中心在原有基础上扩大规模,如一般性的商业中心、商业街,在服务职能尤其在主导职能上相对稳定,建筑与环境质量逐步改善和提高。2公共中心类型的分化和数量的增加。各种专业中心不断涌现和发展,如各种专业街——食品街、服装街、科技街,文化娱乐中心(度假村、“影城”、“国际射击中心”等)、体育中心等等,以满足城市多样化的活动要求。3城市中地区性中心随着各种金融、贸易、办公、文化娱乐和商住综合体建筑的大量出现,继续向综合多功能方向发展,有些将发展成为承担城市中心部分功能的市级中心或副中心。4城市中心区随着经济辐射功能的增强,其职能构成、主导功能、地域结构和空间形态都在发生质的转变。5传统公共中心(如南京的夫子庙等)集游览观光、购物娱乐于一体,展示城市历史文化风貌,参与到国际文化交流和旅游业的发展之中。

专业特色化和多元共生的发展趋势,已大大地丰富了城市公共中心和公共中心体系的内涵,它是一个动态的发展过程,其内容构成、职能特点随着社会经济不断变化着的发展需求和公共中心相互间的制约关系的转变而不断转变。所以,各城市在总体规划中应根据自身的条件、潜力和优势,寻求其第三产业发展的突破口与发展方向(如加速发展信息业,促进科技成果商品化的实现,积极提高商品流通和金融发展水平等等)。并将其相关部分置于相应的公共中心体系布局之中,使公共中心成为第三产业的发展窗口和阵地,最终在城市用地上给予落实和安排。并从生活服务、专业市场与专业中心几个方面调整和充实公共中心体系,如根据城市居民分布的变化,调整和充实商业中心等级体系的分布;在城乡结合部、近郊和对外交通设施地带(市际公路、水陆枢纽等),布置以批发为主的区域性农副产品、工业品等专业批发市场;以及按照城市历史人文环境的分布特由于各城市“商务”功能的地位和规模受制于城市所处的地缘经济条件、国际国内的社会经济发展大格局、金融贸易市场运作的总体需求和城市在竞
争中可望得到的份额等等因素,是与城市的整体经济水平和地位一致的,由此形成相应辐射功能的国际性商务中心、区域性商务中心和地区性商务中心等多层次的商务中心网络。因而各有关城市首先必须从宏观社会经济发展格局中明确本市商务中心功能的地位与作用,继而根据城市经济发展及第三产业的发展需求确定商务中心的合理规模,并根据城市总体功能—结构形态和城市中心区的用地条件进行区位选择和空间布局。其区位选择和发展方式主要有两种,一种是依托原有城市中心区布局和发展,这在商务设施发展初期或需求量不大的情况下,可以充分利用市中心的原有公共设施,逐渐发展形成以商务功能为主的商务中心区(即城市中心区)。只有在城市中心地区用地发展饱和的状态下,另辟新址发展新的商务中心才是比较现实和经济的(这在西方发达国家国际性大都市如巴黎也是如此)。

第二种是规划布局独立于原有城市中心区的商务中心(金融贸易中心),主要适合于商务设施需求量大、城市中心地区是政治中心(如北京)、用地无法满足发展需求或属历史性保护地段的城市,可在城市中心的延伸轴(如巴黎的台芳斯)、外围地带(如北京)、或结合新区开发(如上海浦东陆家嘴)布置商务中心,或采用近期在原有城市中心区发展,远期开辟新的商务中心(如南京近期在新街口,远期在新市区)的发展方式等等。不管采取何种方式,都必须在交通和空间结构上与原有城市中心取得
联系,有现代化的道路交通和基础设施作支撑,才能形成良好的集约化的空间环境。

3迅速编制主要中心的控制性详规城市公共中心地区,尤其是城市中心区和大型地
区性综合中心的开发建设和综合改建,不仅涉及城
市旧城改造与更新的整体利益,还涉及许多利益主
体(如开发商、经营单位等),必须在城市总体公共
中心体系发展规划指导下,对主要公共中心进行控
制性详细规划,以满足其规划管理和引导开发建设
的操作需要。研
究并确定公共中心的土地利用和发展形态是
编制控制性详规的首要任务。城市公共中心在土地
利用发展形态上表现为以下几大特征:1公共中心
在原有用地范围内增容,每一次自发性改建、扩建
都伴随着土地利用强度的增大。2大量中小型设施
和部分新增设施,由于实施集中的统一开发和综合
改建,使其土地利用从原来单一用途转化为多用途
混合,在这种发展过程中,不仅伴随着土地利用强
度的增加,也提高了土地利用的综合效益,打破土
地利用的“单位所有制”,使条块分割得以克服。3
由于受土地利用强度即集约化程度的限制,大规模
新增设施的“介入”,使得公共中心必须获得更多的
土地才能满足其发展需要,促使中心外围的非公建
用地转变使用性质,构成了公共中心地域上的扩展
。由此,通过对城市公共中心土地利用运营规律与
变异方式的认识和研究,以区位分析为基础,运用
土地区位级差和有偿使用的经济观念,合理调整用
地结构,界定中心区的范围,综合解决静态交通
与动态交通,确定开发强度,实现土地利用的合
理化。

在
公共中心控制性详规编制过程中,必须提倡运
用城市设计的思想方法,注重“传统”的形体规划的
作用,将土地利用与形体方案相结合,确定各项控
制性指标(如各地块的使用性质和范围、开发强度
、环境与形态控制及工程设施的配置要求等)。因为
城市设计方案不仅可作为确定控制性指标体系的
参照依据,同时,更重要的是它能为公共中心的功
能结构、空间组织形态提供构想框架,为下一步的
修建规划和单体建筑设计提供参考。

此
外,公共中心的控制性详规,还应进行总体投
入—产出的经济分析。投入:包括土地征用费、房屋
的拆迁补偿费、居民搬迁安置补偿费,以及开发房
产的直接建设投资等。产出:最终表现为房产开发
利润,从城市角度而言,还包括税收、土地有偿出让
费和城市基础设施、公用设施的改建获益等。定量
投入—产出经济分析,有助于规划方案的优化,为
政府管理部门提供决策依据,并有利于制订详细的
实施管理细则。

4
　制订切实可行的实施办法,依法管理现
实中,规划人员经过精心构思编制的某些规划
,虽然获得了由专家组成的专业技术委员会的通过
,甚至是通过了“立法程序”的规划,却仍然很难得
以实现。这往往是由于开发强度难以控制,致使开
发总量失控;环境质量得不到改善甚至下降,达不
到综合改建的规划目标。除了规划本身可能存在的
欠缺或客观情况的变化,以及房地产市场的不规范
以外,“三分规划,七分管理”道出了其问题所在,缺
乏科学的管理办法和依法管理机制、操作过程中的
长官意志、各种人为因素是造成无序建设的主要原
因之一。因
此,必须从多方面加以研究和克服:1提高规
划的科学性和弹性,并取得社会各界对规划的理解
、认同和支持。2由规划编制单位与规划局和土地
局等单位共同参与制订科学的实施办法在总量控
制基础上,将土地利用的区位级差、容积率级差和
外部空间环境的受惠程度(如广场外围或公共绿地
外围)作为综合加权系数,调节到具体地块单位面
积征用建设土地所应承担的综合投入费用之中(
含各种拆迁补偿、基础设施投入份额等),并体现在
相应地块的地价之中;以鼓励开发公共空间为目的
,建立容积率奖励办法,保障各投资开发商具有均
等的利益机会,确保公共绿地、公共广场、公共停车
场(库)和公益型设施低容积率的开发建设,否则
,将矛盾和问题留给了城市,不仅新规划的城市广
场和公共绿地等无法实现,甚至原有的公共绿地
、广场等还会被短期行为、眼前经济利益的趋动而
遭蚕食。

3加强城市规划的法律地位,依法管理、规
范房地产市场,建构完善的包括规划编制、审批、立
法和规划修编程序在内的一整套法规制度,并建立
依法管理的有效监督机制。综
上所述,城市公共中心步入了一个历史性转变
与大发展的时期,机遇与挑战并存,必须从城市整
体社会经济的现代化发展进程把握城市公共中心
的发展方向,采取科学的对策和综合治理的办法
,才能促进城市公共中心的健康发展。

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寒