正如我多次撰文指出的那样，国内住房预售制度最根本的问题在于它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是让消费者及银行来承担风险。因此，这样的制度是一种严重缺陷的制度，即使不完全取消，也得全面地修改，也得从问题的实质入手来修改。

从其他国家和地区的经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。在我国，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险；由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为。鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项管理制度，市场的惩罚机制，风险分担机制，风险约束机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机制。

目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，导致在高利润的驱动下，大量企业过度和无序地涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，或者利用不完善的退出机制来逃避责任。所以，实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度，有利于从房地产市场入口上把好关，正本清源，防患于未然，从而保证房地产开发商的质量，减少开发商的败德行为。

对于住房预售存在着严重的信息不对称，不少国家要制定严格的法律规则来加以约束，以保护消费者的利益。政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。采用住房预售制度，信息公开化透明化是一个必要之前提。

在一个住房预售成熟的市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上，消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同。

在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。住房预售款专项管理是目前住房预售制度改革的关键。

住房预售制度还包括了对商品房预售活动的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接；要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大消费者的合法权益不受侵害。

如果允许预售制度存在，那么就必须建立救助机制，其核心在于建立风险担保基金，这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心，履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式，鉴于此政府应设立房屋预售制度的风险担保基金。通过这样机制，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。

易宪容：中国需要多层次的住房保障体系

作者：易宪容




　　据媒体报道，建设部一位官员日前透露，未来要建立以廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者共同组成实物型的住宅保障体系，而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；租赁型经济适用房面向低收入家庭；限价商品房将面向拆迁户或无房户。

　　可以说，这个住房保障体系的设想，是较之以往有所进步的，不仅比较细化，而且可操作性也较高。但这个保障体系覆盖面有多大？与中国快速的城市化进程节奏有多少合拍？与1998年住房制度货币化改革的原则有多少契合？如果这些问题梳理不清，政策的持续性也会存在危险。

　　正如建设部官员所指出的那样，未来五年，国家将不断完善面向整个社会的住房保障体系，重点向四类人群倾斜：国家将提供更多廉租房，不管是货币贴租形式还是实物贴租，国家将首先保证社会上最贫困那部分人群都有房子住；完善政策来满足工作时间不长，而已经处在婚育阶段的年轻人的住房需求；已有房产但日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群将被优先纳入保障体系；未来住房保障体系将更多给予农村进城务工人员以购房支持。也就是说，中国的住房保障体系应涉及所有需要住房与改善的人。这个原则是正确的。

　　保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志，但这种居住权如何来保障，在不同的国家是不一样的。比如，美国的住房发展模式就是一个“大市场、小政府”的二元二级市场住房体系。所谓“大市场”就是美国一亿多个家庭中，有7100万个家庭通过市场拥有住房，30%左右的家庭通过市场租屋来解决。所谓“小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭解决住房问题，资助的公共住宅或廉租屋家庭大约在130万户，占美国全部家庭的不到2%。加拿大的情况也是如此，政府资助的廉租屋家庭不超过5%。

　　建构中国的住房保障体系必须坚持以下几个原则：一是必须保证每一个人的基本居住权原则，特别是弱势者的基本居住条件；二是市场化原则，绝大多数居民的住房通过市场来解决，并在公平性原则下差异性地帮助这些居民解决住房问题；三是无歧视原则，即不同的居民可以获得不同的货币补助，但住房购买价格还应以市场化的方式来定价，否则过高的监管成本及寻租行为将使限价房市场无法建立。

　　所以，中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住权。第二层级是70%的中低收入民众，在政府各种帮助下(如货币化补助、优惠利率、优惠税收等)，通过市场来解决住房。要做到这一点，政府还得用法律来保证(美国有《住宅支付法》)国内房地产市场生产出民众有支付能力的住房。第三层级是20%的中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

　　住房保障体系离不开房地产市场的健康发展，从今年出台的一系列调控政策来看，目前全国盛行的香港房地产发展模式将发生重大的变化。那么，今后中国的房地产市场应该怎样发展？政府在房地产市场中又该扮演一个什么角色呢？

　　我们认为，房地产市场还是应该自由发展的，即由市场决定资源要素的配置、由供求关系决定价格。而政府应该做的，一是弥补市场的失灵不足，主要是在市场化不足的要素供给上(土地、资金、利率)进行调控。二是通过财政和税收的手段，例如对高价商品房增加税收，形成一个商品房对保障性质住房的反哺机制，保障低收入者的居住权，建立一种托底机制。

　　直接针对市场的措施很容易被市场化的手段所化解，所以，政府真正要做的，不是直接干预市场，而应是弥补市场失灵、推进要素的市场化和建立住房保障机制。

好人已经被汉奸商人陷害了