SOHO泛滥
　　有数据显示，今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。而在这60%当中，相当大一部分为商住楼。相对于纯住宅来说，具有部分办公功能的商住楼自上个世纪九十年代开始逐渐热销。
　　链家地产市场总监金育松透露，现在市场上租房者中大概有三四成的人选择租住在居民楼办公司，据“链家地产”的统计数字显示，租用居民楼来办公的占到租赁成交量的10%－15%左右。
　　北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇认为，购房者是“用脚来投票的”。相对于纯写字楼来说商住楼的售价及租金要低廉很多。而且，住宅商用的客户基本上都偏爱地理位置优越、商业繁华的区域，比如北三环、西三环、国贸、双井等，面积多在100-180平方米之间。
　　据了解，目前国贸写字楼的月租金约为每平方米45美元，而与其一街之隔的建外SOHO公寓楼的月租金仅为每平方米10美元。为什么在相同位置，商住楼与纯写字楼的价格相距如此之远？记者了解到，国贸写字楼的土地出让金为每平方米2000元，住宅则为800元左右，价格相差两倍多。再加上住宅的建筑成本也远远低于写字楼，所以SOHO在造价上就先打了一个“胜战”。低造价决定了低售价，低售价又带来了更广阔的市场。利益的驱动使越来越多的开发商对于SOHO等商住两用物业趋之若鹜。

　　商住楼局限
　　虽然商住楼被冠以了OFFICE概念，但王正宇认为其并不能真正取代写字楼。
　　他认为，首先，SOHO的配置达不到写字楼水平。其次，从设计方面来看，SOHO无法形成写字楼的商务氛围。再次，精装修的SOHO无法满足不同类型公司的功能需求。最后，SOHO以销售的形式面向市场，而大部分写字楼则由开发商长期持有，仅用于租赁。由开发商长期持有的好处在于，开发商可以不断地对写字楼进行后期维护和改造，以保证物业长期的质量。
　　另外，以住宅标准建设的SOHO其消防系统也不同于写字楼。国家规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。办公场所装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范相比较住宅而言要严格很多。
　　所以，当以住宅标准配置消防系统的SOHO遭遇办公时，安全隐患随之而生。2004年8月13日，北京广安门内大街商住两用楼西华经典发生火灾；2002年2月20日，广州市一商住楼发生火灾，2003年11月3日，湖南省衡阳市商住楼衡州大厦发生特大火灾，造成整栋楼坍塌。

　　低档写字楼缺口
　　其实，任何消费者在选择商住楼时都能够意识到这类产品与纯写字楼之间的区别所在。然而，低廉的售价和租金对于很多刚开始创业的中小企业来说意味着更大的诱惑，毕竟这能够在很大程度上帮助其降低公司的运营成本。
　　金育松认为，正是目前市场上低档写字楼的缺位导致了商住楼的火爆。近年来，市场上新建的写字楼几乎全部都是甲级写字楼，高成本导致高售价及高租金，令很多中小企业难以承受。
　　然而，在14号文件出台之后，商住楼的火爆恐怕难以继续。“在短期内，针对住宅办公的禁令将导致商住楼的滞销和滞租。值得注意的是，很多购买商住楼的业主目的是为了投资，14号文件无疑将令他们面临非常惨淡的租赁市场。但由于市场的真实需求骤减，即便这些购房者想转手，也将非常困难。”金育松表示，这同时也会大大影响京城房屋租赁市场，迫使部分欲租住民宅的商户向商业用房、商住两用等类型的房产转移。
　　据了解，在这部分投资客中，相当大一部分持有物业不会超过五年。5月29日“国务院十五条意见”出台后，即便这些人可以转手物业，也将被征收全额营业税，不仅不能获得中间利润反有可能亏本。“未来一段时间将有可能出现大批的纠纷。”金育松说。
　　他同时表示，相对而言，写字楼的需求将迅速增加，令短期相对稳定的写字楼市场显现出供不应求的态势，售价和租金都会迅速攀高。从长期来看，实际需求的减少将令市场上的新建商住楼绝迹，而写字楼市场将更加活跃。然而，专家也指出，如果低档写字楼市场不活跃起来，那么中小企业的真实需求仍然存在很大的缺口，这无疑是急需解决的市场矛盾。


文章摘编自：中国楼市

lz你好，看此贴已经发了很久的样子，作为城市规划大三的学生，我们马上要进行的城市调研。我和我伙伴们的选题就是“有关济南市住宅商用”的相关话题，不知道你是否还在关注本贴，在相关法律法规上及相关热点难点问题上，望得您的帮助。在此先拜谢了~~~~

住宅禁商,商住楼将退出舞台?要是这样就好了！

中国楼市绑架了经济。。。政府如何决策，老百姓拭目以待！！！