房地产业、房地产市场与房地产中介互动机理研究
一、房地产业与房地产市场
（一）房地产业简述
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，使城市第三产业的一部分。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理（见图1-1）。













图1-1 房地产业的构成
（二）房地产市场
房地产市场是房地产交易的场所和流通的空间形式，是房地产投资、开发、买卖、抵押、典当等交易活动的场所，同时，房地产市场也是房地产中介发挥作用的主要领域。
1．房地产市场的构成要素
房地产市场是由一个多种要素构成的系统，其中的各个要素之间相互作用、相互联系，从而构成一个完整的房地产市场。房地产市场的基本构成要素主要包括房地产市场主体、客体和为市场交易提供服务的中介机构。
通常，房地产市场体系由四部分组成，如图1-2所示：一是以供求双方为中心的房地产交易系统，该系统主要由房地产供给者和房地产需求者组成，是房地产市场体系的主体；二是以中介服务机构为中心的房地产支持服务系统，主要包括房地产评估、经纪、咨询服务、律师服务和房地产金融服务等；三是以政府为中心的房地产调控和管理系统；四是以业主为中心的物业管理服务系统。
2．房地产市场的结构层次
房地产市场的结构层次通常分为一、二和三级市场。房地产一级市场即土地使用权的出让是指政府垄断土地供给的发行或批发市场。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营市场，房地产三级市场即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等市场。二级市场可以说主要是房地产物质生产过程，三级市场是平等市场交易主体公开、公平交易房地产产品及其权利的市场。三级市场的交易主体和交易内容及方式等更加丰富多彩和灵活多变，它们是房地产业被划分为第三产业的主要标志。房地产市场结构如图1-3所示。