主持人：从市场操作经验来看，你感到这个新闻的真实性有多少？
潘石屹：没有真实性。北京市协议出让的土地量很有限，可能是由于受“831大限”遗留问题的影响，而且大多数土地如果在过去两年时间北京房地产市场非常好的条件下，还没有变成房子，一定是土地本身有问题，要不就是股东之间闹矛盾，要不就是跟银行有问题，肯定存在扯皮情况，也肯定不会在明年、后年变成房子，形成北京市的供应量。


不播种就不可能有收获，没有土地其他一切无从谈起



CBD已经没有地了

主持人：刚才您谈到土地，今年在北京市场上比较引人关注的清河地块的拍卖，出了一个被很多人认为是天价的价格，这之后，更多的发展商集中看好北京吉普车厂这块土地，您觉得未来一段时间，北京的房地产市场包括土地、价格是一种什么样的走势，发展商拿地的方略会不会有变化？
潘石屹：如果是前两年可能会通过兼并一个公司来取得别人的土地，但今年下半年以来，尤其是明年、后年，这样一种情况、这样一种交易方式，在北京的市场上会非常困难，因为已经剩下的这些土地都是扯皮的，你要扯进去就是官司。所以我想更多的还是规范地通过“招拍挂”来获得土地。但现在有一个问题，政府推出来的“招拍挂”土地的量非常少。去年是500多万平方米的建筑面积，但销售了2000多万平方米，这中间的缺口量非常大，也就是供应和需求非常不平衡。这500、600万平方米公开出来的面积，四环之内的面积只占7.88％，不到8％，四环之内土地“招拍挂”的情况更少。
今年土地供应情况比去年还要严峻。今年宏观调控的政策，第一个“国八条”的第一条是说：各地方政府要尽快公布今年和明年的土地供应计划，指的是2005、2006年的土地供应计划。但地方政府到现在为止明年的土地供应计划都没有。北京市把2005年的土地供应计划公布出来了，而到年末看，远远不能完成，离完成还差着好几千公顷。我想政府的难处有两条：第一条拆迁困难。这块地有一户拆不走，政府就不敢把这块土地拿出来“招拍挂”；第二条是农业用地转换成建筑用地的比较有限，今年到年终了都不到300万平方米。本来大家看看等等，看有没有土地推出，现在推出了20块还是21块，但据说到今天为止没有一个人去挂牌，因为这些土地的位置不仅是在郊区，还都在远郊县，像密云等地，这些地方和北京的房地产市场完全是两回事，就跟两个世界一样。所以今年土地供应不容乐观。一般的情况下拿到一块土地，按照我们的经验是一年半的时间才能变成房子，去年拿到的土地，今年下半年变成房子，今年拿到的土地，到明年下半年变成房子。所以要看明年的房地产到底是涨还是跌，明年的房地产市场到底是好还是不好，供求关系能不能平衡，最关键的只有一条，就是看今年和去年的土地供应量。有人担心金融政策变化，我觉得这个比起土地政策来说是非常次要的，没有土地其他的一切都无从谈起，就像农民在春天的时候都没有把种子撒到土地里，就说我要等到秋天好收庄稼，这基本上是不可能的。

主持人：相比较而言，您觉得明年的土地供应量比今年更少？
潘石屹：明年的供应量可能更多地取决于去年的土地供应量。我举一个现实的例子，我们招标的CBD01地块，是去年5月份招标下来的，到今天为止，已经到11月18号了，预售证还没有拿到，这就基本上是一年半的时间，而且我们在资金上没有耽误一天，设计上也没有耽误，马不停蹄地往前跑，这都过了一年半的时间。所以说，明年的市场上的供应量不是我现在供应出来的土地，像北京吉普车厂地块即使今天签合同，明年也形成不了供应量。
主持人：应该看去年年初的？
潘石屹：对。

主持人：刚才您谈到公司兼并方面，最近公司方面影响最大的事，一个是国资委下属的几个超大型的房地产企业，还有民营企业兼并国营成分的企业，比如万科兼并朝开，请问您的公司在这方面有没有具体的措施？比如土地方面和公司发展方面下一步有什么打算？
潘石屹：房地产这个行业最有竞争力的就是你的主要决策者一定要到第一线，知道什么样的房子好卖，什么样的户型好卖，什么样的价格能够卖出去。而中央一级的大型企业领导要深入到售楼处去了解消费者的需要的可能性不大，所以他们开发的房地产的户型要切合消费者的需求比较难。现在完全就是消费市场上的竞争，就像服装企业不能让大领导去做一样的道理，因为色彩、式样的变化太快。所以国资委房地产企业的合并，让一部分完全的国资房地产企业从房地产中退出来，我觉得是对的，因为可以让他们做一些他们擅长做的事情。
万科兼并朝阳房地产开发公司这样一个案例，实际上根源就是土地，没有别的。万科在过去两年时间的营业额和利润远远比预期好，我记得郁亮说过一句话：“这是市场送给我们的礼物”。两个星期前，我跟郁亮在一起吃饭，他告诉我，去年万科营业额是71个亿，今年是126亿，今年可能比去年翻一番，而今年还是一个宏观调控年，所以万科从去年到今年的日子都是非常好的。最激烈的是为了买他们的房子“十七英里”，购房者还打起来了，这也能看出，万科的房子比较好卖。但万科也有他们的担忧，这也不是他们一家的担忧，而是所有正常发展的房地产公司的担忧——没有土地。万石说过，“光等着政府给你土地，房地产发展商就该给饿死了。”说这个话的时候，媒体把王石的话，包括我的话引用到“地荒说”里去了，但我们说的是一个真实的情况，就怕明年后年供求关系不平衡。从全国各地的情况来看，也是验证了王石的话。所以他们饥不择食，能怎么样？所以万科把朝阳房地产公司兼并了，这是一个没有办法的选择，如果政府有足够的“招拍挂”的土地，能让市场供求关系平衡，万科是不会做这一步的。现在大家都盯着土地，不光是明年，在未来五年时间，房地产关注的也再不是入住纠纷、按揭贷款，最主要的问题就是土地。

主持人：对于您的公司来说有什么计划？
潘石屹：我现在已经快“房无一间”、“地危”了。我就眼巴巴的等着政府的北京吉普车厂的土地推出来，从大小、规模来看，我都刚刚吃得下，对周围CBD的情况我又比较了解。可是政府到今天还没有推出来，媒体报道了好几个月，到今天为止也还没有推出来。

网友：有报道说北京10月份预售许可项目是62个，其中三分之一在南城，业界普遍认为南城可供开发的土地比较多，有后者居上的趋势，有人认为，未来楼市的主要看点在南城，你是否这样认为？
潘石屹：从未来一两年的时间很难看出来这样一个趋势，但南边的基础设施和交通状况在逐渐改善，今年我们看南城跟五年十年前看南城已经不一样了，可是南城的基础设施、配套设施和商业状况还是比东边和北边差一点。说到这62个项目，我觉得不能够简单地从项目的个数来说，据我知，一般南城项目都比较小，整个可售的面积也比较小。


去山西就像串亲戚 SOHO尚都再进山西

去山西就像串亲戚 SOHO尚都再进山西



SOHO尚都

主持人：SOHO尚都是这个周末在山西有一个大的现场销售活动，这个是不是你看到建外SOHO卖的时候，有很多山西客户买，觉得他们非常有实力，你才做这个决策？另外您会不会到现场去？
潘石屹：提到山西挺有意思，去年底我们定了一个计划，要去回访我们的客户，因为我们除了北京的客户，有一半多的客户是外地的客户。我们算了一下，排行第一是山西，所以我们就计划了今年4月去山西。说是答谢客户，实际上是跟客户拉近感情。本来准备都做了，这时候出了宏观调控政策，要打击投资性购房，我就又想，算了吧，这样去的话也没有什么效果，虽然不是什么违法的事情，但是没有效果。可是我们公司的许洋、苏鑫两位副总说，这件事情都准备好了，公关公司也配合好了，潘总你还是去一趟吧。于是我就去了。给我的感觉，山西人非常热情。而且一般通过媒体的渲染，一说到山西人就觉得是挖煤的，倒煤的，都觉得山西人脸应该黑乎乎的。可是去了之后发现并不是这样，山西人非常亲切，非常体面、友好。我们本来是去太原，但有很多人是从大同等地赶了三四个小时的车过来，来了后也是非常客气，我们准备了自助餐，他们都推来推去，非常客气。还大老远还给我们带来礼物，一会儿送一个字画，一会儿送一个玉器什么的。我觉得我到山西太原的感觉，有点像串亲戚。当然去了之后并没有什么效果，我们的销售员就成交了一单，我觉得没有效果就算串亲戚吧，不能去了就让人成交，那太功利了。没想到今年9月份、10月份，我们的成交量有一半是来自山西，而且最大一单6600万的客户也来自山西。所以我们的副总对我说要“再进山西”，明天9点我就要又去山西了。但官方说法是“再进山西”，我的理解是又串一次亲戚。

主持人：前一阶段，是建外SOHO加上前身的红石公司成立十年，现在请你来谈谈，您现在回忆这十年，建外SOHO包括你本人在房地产市场您觉得您走了一条什么样的路？
潘石屹：这十年实际上最能够见证我们的是北京青年报的《广厦时代》，《广厦时代》成立了多长时间？
主持人：也是十年。
潘石屹：那我们的成立时间差不多。SOHO中国十年有一个符号展览，我们希望在建筑发展史上，我们的每一个建筑能够在这个时代和历史上留下一个符号。现代城最大的一个创新就是现代城之前，北京所有的房子都是灰色的，而现代城最大的的意义是把北京刷上了颜色。在现代城之前所有的内销房子都是没有精装修的，现代城做成了精装修。而建外OHO把“SOHO”这个观念和文化做了一个普及，在一个社区里面，把社区多元化，人们有吃、有住，有社交、娱乐的地方，有各种各样的地方。建外SOHO就是做了这样一个试验，应该说是非常成功的，在我们所有的项目里，没有其他任何一个项目有建外SOHO这么成功。紧接着我们就没有地了，我们用“鸡蛋换粮票”从任志强那里换来了SOHO尚都，这个项目也做得很好，已经销售80％。然后又没有地了，就把CBD唯一“招拍挂”的01地块拿下来了，就是现在的朝外SOHO。我们做的唯一不是商业项目的就是长城脚下的公社。现在长城脚下的公社交给凯宾斯基管理，也希望它变得商业。还有就是我们配合博鳌亚洲论坛做了博鳌蓝色海岸。

主持人：刚才您提到朝外SOHO是明年的项目，您对这个项目给大家做一个介绍？
潘石屹：朝外SOHO这个项目可能是CBD能够看得到的最后一个项目，就像下围棋一样，棋子越下越多，就剩最后一块空格，填下去就满了。CBD别的房子该建成的已经建成了，该拆不掉的也就拆不掉了。从整个CBD的格局看，如果说CBD从什么时候开始的话，是以现代城为一个标志性建筑开始的。因为在做现代城的时候，还没有CBD，最后CBD的结束，以朝外SOHO作为标志点。朝外SOHO这个项目有一个特点，它是处于北京最成熟的区域，北京最国际化的区域，也是全中国最国际化的区域，比上海、广州都更国际化。因为紧邻了使馆区，而且在这三平方公里内，是跨国公司、世界500强企业在北京是最密集的区域，从这个位置来说，我们非常看好。从建筑来说，我们请了韩国非常有名的设计师承孝相来设计，他跟我们合作了长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸等项目。他是一个非常有思想境界的设计师，只有一个有境界的设计师才能设计出好的作品。所以我们对朝外SOHO的预期非常高，它是中国文化传统和现代建筑是一个很好的结合。

主持人：您每次推出一个项目，包括每个新项目都有各自不同的特点，朝外SOHO这个项目最大的特点是什么？
潘石屹：最大的特点是小北京、胡同。我们最大限度地在一个现代建筑里充分地把胡同的优点融合进去。因为胡同的尺度让人有亲近感，如果马路有100米宽，人走到那个地方会觉得自己非常渺小。在胡同里走，人和建筑有一个近距离的尺度感，人会觉得很舒服。


每年投入600万的“奶粉钱”扶持商业

每年投入600万的“奶粉钱”扶持商业



建外SOHO商铺谢幕拍卖

网友：2008年之前，SOHO中国会在CBD完成四个项目，包括现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO，这些项目都有大量的商业，需要大量人力、财力来推广，请问潘总对今年的商业项目有没有一个很完整的计划？
潘石屹：商业对我们公司来说，面积占得少，营业额大，给我们创造的税后利润更大。我们的几个项目，统计了一下，10％的面积创造20％的销售额，给我们创造了30％的税后利润。所以商业项目我们一定要扶持，不能商业项目卖出去后就不管了，挣了30％的钱就走了，这样这个区域可能就会出问题。所以我们在做现代城的时候就投入了一定的人力、财力把这个地方扶持起来。现在看起来，现代城的商业街已经比较成熟，购买现代城商业街的人回报最高，其次是写字楼，再其次是公寓住宅楼。建外SOHO的位置比现代城好得多，正在CBD核心位置，我们去年投入600万做一些招租、活动等。今年又投入600万，明年再投入600万。他们问我们600万干什么用，我说是“奶粉钱”，一个小孩子不可能吃成人吃的东西，一定要买一些奶粉，让他吃了长大了才能做成人做的事。所以我们看现在任何一个商业项目，刚搬进去的一两年时间都形成不了商业氛围，都做不了太多的事，如果你有足够的投入，就慢慢会成长起来，有好的发展。我觉得明年建外SOHO这个地方的商业气氛一定会起来，我非常看好。离我们建外SOHO不远的赛特，后面有大量的公寓、写字楼、前面有一个饭店，前面只有一个小小的赛特购物中心，建筑面积2.6万平方米，使用面积1.3万平方米，可是占了整个赛特利润的80％，1.5或者1.2的利润都来自赛特购物中心。所以如果商业做好了会有一个非常高的利润。赛特购物中心每月每平方米的租金最高达到了240美金，这个数字在全世界来说都是非常高的。另外我们也想做一个社区商业网，我们总共有1500个商铺，20万平方米，我们把这1500个商铺串起来，共同组织活动，共同做优惠卡，就会非常有气氛。实际上就是说，我们已经赚完钱了，又拿出钱来为我们的客户服务，每年600万的投入完全是为客户服务。

网友：看北京很多写字楼建设都要按规定退线于主路，做出“隔离”绿化带，行人往往要绕很大的弯子才能到办公楼入口，象招商局大厦就很不方便。建外SOHO对东三环的绿化带上却正好相反，打开了很多行人口，是不是当初就有什么特殊的考虑？SOHO尚都今后的临街商铺和主路之间的连接也是这样吗？
潘石屹：这个问题我觉得网友问得特别好。我记得去年夏天的时候，《21世纪经济报道》对我有一个采访，问如何能够把CBD这样一个现代化城市区域建设得更好。我记得在采访中我就说，最关键的是不能够跟土地主一样，一家一个院子围起来，围起来既没有商业气氛，整个交通也会受很大的影响。所以，一个现代化的城市就要有一个现代化的城市规划，要把围墙打开，一切为了人们方便，让人们能非常方便地出入。这样，实际上也会缓解主要道路上的交通压力。这个报道出来以后王歧山市长很重视，在这个报道上批了很多字说要讨论这个问题，因为北京的交通是一个大问题。可是一家一户的房地产发展商，建好房子以后总想把自己的项目、小区围起来，建好多的围墙、绿地，觉得这里面别人不能进来。我觉得这不是个开放的心态，也不是一个现代化城市的心态。我们建外SOHO的东三环绿化带，什么地方走的人多，我们就在什么地方铺上一条路，实际上这是符合人们的习惯，是最方便的。

网友：建外SOHO七期1703号商铺，以1490万的天价退出，不少人表示，这个成交出乎自己的意料，这个价格是在你的预期之内吗？听到这个消息以后，你的感觉是什么？
潘石屹：我没太关注这个事情，因为安排我和易宪容在同一个地方PK。里面在拍卖商铺，一大堆的媒体记者围着我进不去，就只能不停地问我们分管销售的副总，“完了没？”他说这个比较慢，因为现场举牌子的都不是真正的老板，都是秘书，秘书举完一次牌子要打一次电话，跟老板汇报一下。拍卖一般5分钟举完牌子就完了，而我们一口气拍卖了将近1个小时。最后拍卖的结果比我们的预期高一些，但悬殊不是很大。原来我们预计成交是6.4万，最后成交6.8万，当然这个商铺位置是我们留下来的最好的位置，跟前面的四万、五万的商铺位置是不可比的。商铺有句话说“一步富三代，一步富一世”，差一步那可能就天差地别，也可能标志着销售额的降低。这个商铺销售完了，也标志着建外SOHO的销售划上了一个句号了。


我最近的兴趣是博客

主持人：刚才我们主要谈到了今年以来的宏观调控政策、金融、土地等等，都是很大的话题。下面这个阶段，我们谈一些比较轻松的话题。很多人比较关心潘总本人您最近又有什么比较有个性的想法，比如拍完电影，出了摄影集以后，除了房地产下一步干什么？
潘石屹：现在主要是上博客。我觉得博客很有意思，谁都可以去注册一个，谁都可以写。原来写东西都要到你们北京青年报发表，还不知道你们编辑让不让发表，而博客自己写完就可以发布上去了。我觉得多写博客会提高全民的写作水平，而提高写作水平也很有意思。一个人坐下来想问题是一个状态，你把你想的问题再写下来又是一个状态，尤其是你写一个博客，最起码你要想三遍，写完了还要看一遍，改改错别字什么的，这样就等于把你的思路反复地梳理，一个观点、一个问题通过三四遍的梳理，能够成为你头脑一个清楚的真正的思路。所以我觉得博客是一个好东西，它可以真正把大家的智慧、观点、知识汇集到一起。有时候你写文章如果考虑得不太全面，别人马上可以评论。而且博客最大的好处是它就像一个家，每一个人都要维持自己家的整洁，自己家的风格。而其他的像BBS、评论更像一个公共厕所，谁想去撒尿就撒尿了，想吐痰就吐了，也没有人管，唯一管理的就是版主，如果版主犯懒不删，那就什么都有，黄色的也有，人身攻击的也有，博客就要好得多。

网友：这个星期有一天是你特别的日子，请问您这一天是怎么渡过的？
潘石屹：是不是说我的生日？11月14是我的生日，其实我都忘了，大家让我吃蛋糕的时候，我才发现自己原来又长了一岁。我也非常感谢大家，11月14日这一天我一共吃了四次蛋糕，吃了四个，搞得第二天食欲不振，可能是蛋糕吃太多了。非常感谢大家还记得我的生日。

网友：圣诞节快到了，建外SOHO有圣诞市场吗？卖烤白薯和糖葫芦能到建外摆摊多好呀。
潘石屹：我们会在建外SOHO做一个很大的圣诞树，因为圣诞节就是要热闹，要有圣诞树、有雪、有气氛。我们可能会把哪个滑雪场的造雪机租过来，在建外SOHO造上一些雪，造一些节日的气氛。不过这个还没有确定，我要落实一下，下次网聊的时候再告诉大家。我们的圣诞树是很大的，现在我们的工程部已经开始做地基了，要做一个全北京市最大的圣诞树。至于冰糖葫芦，管理部门让不让进去，这个我不太清楚。我们是欢迎的，因为冰糖葫芦和糖炒栗子很有北京的风格。

主持人：今天的聊天就到这里结束，谢谢潘总。
潘石屹：谢谢北京青年报广厦时代，谢谢Ynet网站，谢谢新浪网、搜狐焦点网、搜房网、SOHO小报网的网友，再见。

有前就是硬道理