城市的发展是一个不断再建设的过程，随着社会进步，城市中必然会出现大量不适应城市发展和居民生活水平不断提高的房屋，房屋建设带有村镇建设的特点，成为城市中极不和谐的部分，如何对城市中民房的改造，成为每个城市迫在眉睫的问题。

1 城中村的现状情况

现状东营市中心城区内的村庄共有18个，总占地面积840.1公顷，总建筑面积187.2万平方米，总人口为2.82万人。城中村的建筑以平房为主，且建设极不规整，多数村庄占据西城的黄金位置，严重浪费土地；城中村内的公共设施（如：学校、幼儿园、文化设施、商店等）、基础设施（如：排水、采暖等）配套极不完善，村民的生产、生活带来方便；部分城中村存在脏、乱、差现象，严重地影响了城市景观。

2 城中村改造中存在的主要问题

2．1 部分村民实际生活水平不高

由于大部分村转城较晚，大约在80年代以后，村里的大部分土地已被机关企事业单位征用，当时的征地安置等费用一是相对今天低了很多，二是受村里管理水平等的限制，当年用征地费用所建的企业经营不善或投资不对路，无法安排更多的劳动力。现在看，村里部分剩余劳动力并未作出妥善安置。因此，相当一部分村民的实际生活水平不高。

2．2 违法违章建设严重

近几年来，政府为了减少旧村改造的难度，适应城市总体规划的发展要求，已基本取消了城中村的房屋建设的审批。村民为了提高自身的生活水平，在自家院里建设了许多无证房屋，用来出租取得一部分收入。

2．3 村民对拆迁补偿安置的期望值增大

近年来，由于旧村拆迁改造操作的不规范，多数以协议改造为主，开发商为了拆迁尽快顺利进行，人为的提高了拆迁安置补偿标准；而且随着房地产市场的蓬勃发展，房地产价格不断上扬，村民攀比心理严重，对拆迁补偿安置的期望值增大。

3 城中村拆迁改造解决对策

3．1 合理对待村公产的拆迁补偿安置

为了解决好部分村民的收入等切身利益的事情，可以在旧村改造中留置适当比例的空地，给村里将来的发展留出一定的空间；或在开发建设后的建筑中补偿给村里相当数量的商业用房，以保证村民的如劳保、取暖费补贴等正当收益。

3．2 适当制定无证房的补偿标准

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，无证房屋不作任何形式的补偿。问题在于如果无证房不作任何补偿，村民的思想工作肯定做不通；而如果无证房屋按有证房对待，拆迁成本会增大许多，房地产市场不能接受。这两种可能都会造成旧村改造不能进行，而只能从这两种可能中寻找一个双方都能接受的标准。

3．3 重视拆迁前准备工作

必须重视拆迁改造的摸底调查、拆迁办法的制定、项目可行性研究，尤其是投资测算和房地产市场的预测；加大旧村拆迁改造意义和政策的宣传；提高拆迁改造工作的透明度；加强村里民主集中制工作原则的体现。

3．4 科学、慎重地选择拆迁改造的开发方式

为了切实做好村民的返迁安置建设工作，消灭旧村改造引起的如村民上访等社会不稳定问题，不留后遗症，杜绝“烂尾”工程，防止人为提高拆迁补偿安置标准、搅乱城市拆迁工作，非常有必要选定一个村居改造的合理方式。

4 择优选定开发改造方式

目前来看方式无外乎有两种：土地协议出让和土地拍卖方式。

4．1 土地协议出让

土地协议出让给一个开发公司，由开发公司主持办理包括返迁安置、各种工程许可证等拆迁开发改造工作。事实上，因资金和建设规模等问题，一个公司全程开发不现实。后期开发可考虑由其他开发商参与建设开发。

这种方式首先政府基本上不支持，其次因工作透明度、拆迁安置补偿标准等原因易引起村民上访等问题，再次限于资金、管理能力等实力问题。容易形成“烂尾”工程。这种方式的优点是：开发商基本得到了村民的认可，对于开发后果及风险程度，开发商有比较清醒的预测。

4．2 土地拍卖方式

在土地拍卖方式中分为先拆迁后拍卖和先拍卖后拆迁两种方式。

（1）先拆迁后拍卖。拆迁安置补偿等前期资金由中标的开发公司先垫付，待拍卖后再收回本金。

这种方式的优点在于：它提高了旧城改造实施全过程的透明度；因为政府的信用，政府主管开发部门组织参与拆迁改造，容易平衡有关拆迁各方当事人的利益，解决拆迁中的各种矛盾，有力地加大了政府的监督管理力度，能充分体现政府从规划到开发建设的宏观调控能力。难点是中标公司先垫付大量的前期改造资金，并承担最后的风险。

（2）先拍卖后拆迁。首先通过拍卖，取得拆迁安置补偿资金。这样做，因土地拍卖价较高，村里容易不理解、有意见而妨碍拆迁的进行。如果拍卖失败，还得采用先拆迁后拍卖方式。

5 结束语

城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增加了政府的财政收益。

城中村拆迁改造是一项政策性很强的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。