商品房的高端改善属性已逐渐被市场趋势化， 低密度住宅 将成为未来住宅市场的主流产品。 当高居住密度的弊端显露，低密住区成为理想的追求，越是低密的房子，当下及未来的潜力越高。 叠墅产品作为低密住宅市场上的主力军，在昔日高配逐渐成为标配的行业大势下，逐渐成为时代宠儿。

叠墅产品 需注意以下几点：

①.  叠墅已成未来趋势

②.  叠墅满足了高 品质生活“外显”和“内隐”的需求 

③.  大面积、 大视野...... 做到了高端产品配置

④. 高颜值的建筑美学

⑤.  市场逐渐舍弃中叠，做到了真正的 上叠+下叠

01.

什么是叠墅？

叠墅户型一般为四层带阁楼建筑，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的， 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，具有独门独院、独立扶梯、超大露台、私家庭院、多重花园等设施 。

上叠：可以拥有3-4层+阁楼/露台花园；采光视野良好，不受楼下住户影响，但是回家要上楼梯，且户型没有办法做挑高。

下叠：则拥有1-2层+地下室+庭院；出行更方便，客厅可挑高，但是采光通风能没有上叠效果好，且，万一楼上比较吵，那入住舒适感低。

它的出现，主要是因为“限墅令”的影响。在1.0 容积率的限制性政策影响下，当前全国范围内少有低容积率地块供应，面对大量较高容积率的地块，产品定位如何兼顾流量和溢价实现突围成为开发商的一大困境。

受限低要求，不让做联排，只能做4F以上的产品；受土地容积率限制，排屋的高低配难度较大。而相比高层搭配洋房的组合形式，叠墅类产品对于土地面积的占用和洋房几乎是一致的，溢价率却明显高于洋房，这时候4F、6F、甚至8F以上的上下叠、三叠等应运而生。

02. 

叠墅的优秀案例

无锡绿城·奥体潮鸣

奥体潮鸣是无锡首批高品质住区示范项目，在规划设计阶段即高度适配客户需求，呈现高品质住区“2.0”范本。

项目将打造建筑面积约219-326 ㎡湖境叠墅以及约155-278㎡湖景大平层产品，还有创新性庭院设计、全架空布局、高端会所等迭新亮点。 叠墅L型的转角观景阳台，搭配全面屏落地玻璃窗，打造270°全景视野，享受全方位观景体验；每户均配置私家电梯，可独立入户。

叠墅产品以270°全景视野，呈现美好生活的更多可能性。各层轮廓采用弧形转角窗，以观景阳台搭配全面屏落地玻璃窗，享受全方位观景体验。叠墅达到了约3.3米层高（顶层层高约3米），配合大开间的南向尺寸设计，在纵深高度上、横向观景尺度感上实现了舒适感的进阶。

奥体潮鸣叠墅样板间示意图

奥体潮鸣叠墅地下室效果图

中海 · 月陇云岚

月陇云岚，是中海高端改善系列，云起系的第三号力作，继惊艳文教黄龙云起、复兴武林的望庐·云起武林后，系列首个纯叠院作品。 中海月陇云岚共规划了24幢4F叠墅，地块依托山体呈现出坡地形制。建筑风格是黑屋顶的中式叠墅，入口大门内部有集中的树阵园林景观。

「210云雾上叠户型图」

 

「云雾实景展示」

 

 

「221旗枪下叠户型图」

 

「旗枪实景展示」

 

 

「249奇兰上叠户型图」

 

「奇兰实景展示」

 

 

「259玉露下叠户型图」

 

 

 

龙湖 · 湖前印院

在容积率仅约1.3的地块上，龙湖徐徐铺陈了17幢精装叠墅，全盘仅136套；户型更是直接拉到了建筑面积约240-338方，是非常纯粹的高端改善。项目的产品打造，勾勒出了塔尖人群追求的“隐贵”生活，并将“风雅是寻常”演绎得淋漓尽致。

汀雨晓月里

在容积率仅约1.3的地块上，龙湖徐徐铺陈了17幢精装叠墅，全盘仅136套；户型更是直接拉到了建筑面积约240-338方，是非常纯粹的高端改善。项目的产品打造，勾勒出了塔尖人群追求的“隐贵”生活，并将“风雅是寻常”演绎得淋漓尽致。

汀雨晓月里约226㎡下叠户型图

汀雨晓月里约248㎡上叠户型图

西溪云庐

在本案的叠墅区中，南北间距仅有13米，在设计中，团队利用植物的层次与树冠高度来解决大部分的对视问题。叠院外围选用榉树作为绿化，对树、围墙和建筑之间的关系进行推敲，实现套内空间私密性；同时，榉树清爽干净的树干也不会对街巷空间造成干扰，在保证套内私密性的同时赋予街巷一种开阔的林荫步道的体验。

在上叠的四层则设置北退台，丰富建筑形态的同时，也有效减少了上叠与后排下叠院子的视线交叉。南侧的宽景阳台成为隔离上下层视线的挑板；阳台栏板采用透光率小的灰色玻璃，帮助隔离上下层视线。在套内户型上，也考虑到南北对视的问题，北侧布置厨卫空间为主，减少北侧起居房间数量与使用频率，从根本上减少南北对视的几率。

它拥有“大平层级”的面宽尺度，将楼上楼下私密分开，实现三代同堂生活，可以说是立体版的大平层。

以建筑面积约290㎡的下叠户型为例：

一层约48㎡的巨大餐客厅、约10㎡的超级厨房、约57㎡的豪华主卧套房，哪怕一楼的次卧套间面积也达到了约26㎡，超越了许多排屋的尺度和舒适度。无柱式设计的开放客厅，让墅品的尺度进一步拓展，纵享生活的超级空间，满足对生活意趣的所有想象。

负一层可作为一个私人会客厅。根据居者需要打造娱乐空间，健身房、台球区、影音室等，家人团聚、好友聚会、洽谈生意，每个家庭成员都可以自得其乐。