近日， 南通市政府发布《南通市高品质住宅开发建设指导意见（试行）》（征求意见稿）。

在总体执行《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2023年版）》基础上， 高品质住宅容积率实行以下管理措施：

1．多层复式住宅设置露台、退台等，当露台、退台加本层阳台的累计水平投影面积不大于本层建筑面积（不含阳台）20%的， 露台、退台面积不计入容积率 。

2．飘窗净宽超过所属房间开间2/3的， 飘窗面积不计入容积率 。

3．地面独立设置的智能快递柜、配电房（开关间）、水泵房、生活垃圾收集站、门卫室的面积 不计入容积率 。

4．单元式住宅设置挑高的门厅（大堂），层高超过规定的， 超过部分不折算虚拟容积率 。

5．小高层（7-11层）复式住宅参照《实施细则》2.4.3.11的相关条件设置局部挑空的， 挑空部分按实际面积计入容积率 。

注：原文详见文末。

南通原文如下：

         

南通市高品质住宅开发建设指导意见（试行）（征求意见稿）

为顺应房地产市场发展新模式，优化城市住宅供应体系，打造高品质住宅产品，满足人民群众对改善性住房的需求，现就推进我市高品质住宅开发建设提出如下指导意见。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的二十大精神和中央经济工作会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持“稳中求进、以进促稳，先立后破”总基调，准确把握我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足、从“有没有”转向“好不好”的发展趋势，以实施城市更新行动、城中村改造等国家战略为契机，打造符合时代和人民需要的高品质住宅产品，让人民群众更充分地享受发展成果。

（二）基本原则

1．坚持以人为本、全龄友好。 高品质住宅应注重空间、品质、服务等提档升级，满足人民对健康、舒适、社交等的要求；关注不同群体对高品质住宅的不同需求，丰富户型产品、完善“一老一幼”服务设施，实现从“住有所居”向“住有宜居”转变。

2．坚持政府引导、市场主导。 积极引导房地产开发企业主动加入高品质住区开发建设中，用好用活政策正向激励，推动形成利于高品质住区开发建设的宽松环境，在房价调控上体现高品质住区的优质优价。

3．坚持试点先行、稳步推进。 高品质住宅建设应与我市经济社会发展水平及人民生活需求相匹配，各地可选取一定数量的项目开展试点，及时总结试点经验，稳步推进高品质住宅建设工作。

二、内涵要点

高品质住宅是以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，符合低碳绿色理念和高质量发展要求，具备空间舒适宜居、质量优良可靠、功能完备友好、设施健康智能、服务精细周到等特征，是广大群众普遍认可的“好房子”“好小区”。

（一）空间舒适宜居

高品质住宅应坚持“以人为本”原则，注重延续城市文脉、体现城市特色，综合考虑项目地理位置、地域特点及资源要素等，应基于全寿命周期进行综合策划。高品质住宅强调设计与需求无缝对接，实现建筑结构、内部环境与人的全时空、全龄段友好。空间尺度适度加大， 层高不得低于3.1m 。大小户型应搭配合理，满足不同年龄段人群的高品质居住需求。住宅隔声设计标准适当提高，保障居家生活私密性。优化入户动线，宜设置双门厅、下沉庭院、风雨连廊等开放交流空间，电梯应直达地下车库。适度增加住宅室内外高差，提升首层及地下室防潮、通风、采光等水平。

高品质住宅小区应具备“园林式居住区”标准， 绿地率不应小于35%，集中绿地率不小于10% ，乔、灌、草搭配合理、错落有致，环境优美、四季有花。鼓励通过屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体化的绿化景观效果。

（二）质量优良可靠

高品质住宅应树立质量至上、精益建造理念，实施全过程信息化管理及全过程质量信息公示，适当提高主材检测指标数量和频次， 工程质量不低于省优标准 。优化设计标准和施工工艺，渗漏、裂缝、空鼓等质量通病得到有效防治， 建设工期不得低于定额工期70% 。

高品质住宅立面 应采用石材、金属板、保温一体板 等富有质感的材料， 统一设计建设封闭阳台 。 建筑外窗 采用知名品牌一体化系统窗。 室内给水管 应采用不锈钢材质 。满足多元化成品房装修需求，装饰装修方案可根据项目定位和住户使用需求分级配置，实现按需设计、按需组项、按需下单，避免千房一面。

高品质住宅 应实行“一房一验” ，开发企业应邀请购房户参与分户验收，探索采用可视化验收方式。实施全生命周期质量跟踪管理，按照“一楼一档”要求，建立“住宅健康卡”，记录住宅从竣工到灭失全生命周期使用、体检、维护、改造等健康状况。推行房屋定期体检和房屋质量保险制度， 提供5年质量潜在缺陷保险 ，25年房屋安全体检巡检服务，让业主安心住房。

（三）功能完备友好

高品质住宅应以居民需求为导向，注重全龄友好，落实完整社区和5分钟生活圈建设要求，提升适老适幼、无障碍建设水平，建立类型多样、设施齐全的儿童友好开敞空间， 配建居家养老服务用房面积每百户不少于 40 ㎡且每处不少于 600 ㎡ 。

高品质住宅小区应合理布置功能场地，结合绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地及各类休闲设施。在满足规划条件基础上，宜增设会客厅、游泳池、图书馆、四点半学堂、健身房、社区食堂、便利店等服务设施，提升住区服务品质。

高品质住宅应提高机动车位数量和面积，具备条件的可提供车库， 原则上户均不少于2个车位或车库，车位尺寸不得小于2.5m×5.4m ，并提供不少于规划配建要求2%的访客停车车位。

（四）设施健康智能

坚持绿色发展理念、推进绿色建造方式， 高品质住宅 应达到三星级绿色建筑标准 ，鼓励率先执行超低能耗建筑标准。应广泛使用健康、环保、绿色的新型建材，绿色建材认证的材料和部品 应用比例不应低于70% 。

鼓励高品质住宅提供“恒温、恒湿、恒氧”居家环境，并注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品， 配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能的新风系统、全屋水净化系统 等提升居住体验的设施设备。

鼓励高品质住宅采用物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，满足安全、照明、娱乐、能源、健康等智慧宜居需求，采用先进智能设施和终端设备，构建全屋智能系统。鼓励打造智慧住区服务平台，构建“平台+产品+场景”的服务模式，提供智能安防、照明、环境监测、停车、社区服务等设施及功能。

（五）服务精细周到

探索制定与高品质住宅相适应的特约服务和专项服务标准，特约服务和专项服务收费实行市场调节价机制，推动实现质价相符、优质优价。

物业服务企业应基于业主需求搭建一站式服务平台，为业主提供出行服务、维修服务、安全服务、饮食服务、健康服务等高品质管家式服务，提升便民利民服务和管理水平。注重厘清物业与全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

鼓励物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式，与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极参与医养结合，居家养老、家政服务等居民服务业态，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。

三、保障措施

（一）加强组织领导。 成立由住房和城乡建设部门牵头，自然资源和规划、行政审批等部门共同参与的高品质住宅工作专班，工作专班应对开发企业申报的高品质住宅项目建设要点开展审查评估；行政审批部门应加强各阶段设计方案的审查把关；住房和城乡建设部门应牵头制定高品质住宅设计导则和运维服务标准，加强施工过程管控和竣工验收监督。

（二）强化政策激励。 一是高品质住宅在总体执行《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2023年版）》基础上， 进一步优化计容政策 （详见附件）。二是业主使用公积金贷款购买高品质住宅的， 其贷款额度可上调20% 。三是已出让尚未建设或正在进行方案设计的住宅项目，允许按程序优化调整设计方案。四是允许销售用房预验收试运行， 支持主体结构与成品房装修分阶段验收 。五是 高品质住宅 优先推荐纳入省市优质工程奖项 。

（三）选优配强队伍。 鼓励列入我市“白名单”的开发企业开发建设高品质住宅。开发企业应配备经验丰富的管理人员， 鼓励采用设计方案招标、工程总承包、全过程咨询、建筑师负责制、评定分离等模式 ，优先选择有水平、有信用、有能力、有实力的设计、施工、监理等单位组织项目推进，保障高品质住宅高质量开发建设。

（四）加大宣传引导。 积极组织开展专题研讨与公益培训，提升全行业住宅品质意识、创新能力。通过业内企业交流、优秀案例评选，引导房地产开发企业积极参与高品质住宅开发建设。准确把握高品质住宅内涵，注重舆论导向，不能将高品质住宅简单理解为高端豪宅。引导公众参与住宅品质提升工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。

本指导意见自发文之日起施行 ，未尽事宜按照国家、省、市有关规定执行。

附件：南通市高品质住宅容积率管理政策举措

附件

在总体执行《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2023年版）》基础上， 高品质住宅容积率实行以下管理措施：

1．多层复式住宅设置露台、退台等，当露台、退台加本层阳台的累计水平投影面积不大于本层建筑面积（不含阳台）20%的， 露台、退台面积不计入容积率 。

2．飘窗净宽超过所属房间开间2/3的， 飘窗面积不计入容积率 。

3．地面独立设置的智能快递柜、配电房（开关间）、水泵房、生活垃圾收集站、门卫室的面积 不计入容积率 。

4．单元式住宅设置挑高的门厅（大堂），层高超过规定的， 超过部分不折算虚拟容积率 。

5．小高层（7-11层）复式住宅参照《实施细则》2.4.3.11的相关条件设置局部挑空的， 挑空部分按实际面积计入容积率 。