地下室优化,轻松节省上千万!
鹿畔阳光
2022年11月11日 11:02:02
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转自公众号:同辰建筑             01 项目概况      

转自公众号:同辰建筑

     

     
01
项目概况      

     

     

本项目位于位于广州市,地理位置优越。


 项目 效果图

项目总用地10942.4㎡,规划建设用地6612.0㎡,机动车停车位配建指标为650辆。 地面建筑类别为高层商业及局部配套公建用房。 总建筑面积58877.5㎡,其中地下室面积28526.40㎡,共设5层地下室。


  项目总图



     
02
原设计分析      

     

     

地下室优化是复杂多变,它需要多专业综合能力!

地下室在整个项目中所占的成本比例是非常高的,因此地下室的优化对于整个项目的 经济性是极为重要的。


但地下室的优化又是极为复杂的,它是一个复杂的系统工程,其并不仅仅局限于单个专业的优化,而是受制于各个专业(建筑、设备、结构等)的影响,需要综合各个专业的因素,需要各专业优化人员具备非常强的专业技能及合作能力,在各专业进行充分讨论研究的情况下,才能做出最能让人满意的优化方案。


无效面积=浪费成本= 降低 利润

提高效率=降低成本= 增加利润


此项目中,我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施,都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。 我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨,在一次次的方案讨论中,推翻重来,优中选优,最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标,极大的为客户节省了造价成本,创造了价值。

Part.1
层数多痛点分析:


5层地下室意味着什么?


相同面积等条件下,地下室层数越多,施工难度越大,投入的施工设备越多,施工周期长,财务成本更高,回款周期更长。



此项目占地6612.0㎡,由于项目占地面积较小,而上部塔楼所占面积比重较大,塔楼竖向构件(柱和墙)直接落在地下室,地下室柱网布置受到很大限制,而地下室需设置人防,使地下室车位布置难度较大,停车效率偏低。因为以上原因,原设计为了满足车位配建指标要求,共设置了5层地下室。


在我司以往接触的项目中,设置5层地下室的情况是极少的。即使我司参与设计的众多超高层项目,地下室大多也只有3到4层。5层地下室开挖深度深,难度大,在成本及使用上均存在诸多弊端。

Part.2
土方成本分析:


开挖深度越深,土方成本越高!




此项目地勘报告显示:地下16M以下基本上达到微风化岩层。原地下室5层,整体开挖深度达20M。由于微风化岩层非常坚硬,16米以下开挖难度很大,需爆破后人工开挖,使得整个工程土方造价高。


微风化岩层的开挖速度慢,效率低。极大增加了项目的施工周期,从而增加项目资金时间成本。

Part.3
支护成本分析:


基坑深度越深,支护成本越高!


Part.4
抗浮成本分析:


基础埋深越深,抗浮成本越高!      

     
     

     
基坑深度深,地下室抗浮水头过大,需要付出的抗浮成本也会大大增加。原设计由于地下抗浮要求,共设置了1200根锚杆,抗浮成本非常高。      
Part.5
车位价值分析:


地下室层数越多,停车体验越差,价值越低。



地下室设置5层,其停车舒适性很低。用户很难愿意将车停至负五层,越往下,停车位价值越低。因此负五层使用率较低,停车位价值不大。      


     
03
优化要点      

     

     

此项目地下室开挖深度太深,致使成本造价过高; 地下室层数过多,停车位价值偏低。 要对此项目进行优化,则主要优化方向为减少地下室开挖深度和增加停车效率。 确定此优化方向后,我司主要从以下两个方面对地下室进行优化:

停车效率优化      

我司组织各专业人员,对原设计的各专业图纸进行深入分析,认为此项目可从以下几个方面进行优化,从而提升此项目停车效率:


  • 交通流线优化;

  • 局部柱位优化;

  • 设备用房位置优化;

  • 人防口部位置设置优化。


从以上4个方面逐一分析原设计存在的问题,并提出优化方案。

交通流线分析      

地下室交通流线是否合理流畅,对停车位的布置及停车品质至关重要。原设计行车流线有诸多不合理的地方。我司对此项目行车流线进行了全面重新梳理,不仅使得停车效率增加,且大大增加了项目停车的方便性和舒适性。

优化要点01:



 


原方案分析: 塔楼结构柱转换前不规整,停车效率低。



地库优化点: 塔楼结构柱转换后,平面空间得到有效利用,提高停车效率, 局部调整后增加5个车位,约80万。


地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制,不能随意发挥,停车位置不规整,造成很大的平面空间浪费,停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式,将大大提高平面空间的利用,提高停车效率及优化行车流线。

优化要点 02:



原方案分析: 塔楼结构柱转换前不规整,停车效率低.不能有效利用平面 。


地库优化点: 塔楼结构柱转换后,平面空间得到有效利用,提高停车效率 。 结构转换费用约为86万。

优化要点 03:



原方案分析: 塔楼结构柱转换前影响车位布置,造成较多单边停车位,停车效率低。


地库优化点: 塔楼结构柱转换后,平面空间得到有效利用,减少单边停车,提高停车效率, 局部调整后增加10个车位,约160万。


地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制,不能随意发挥,停车位置不规整,造成很大的平面空间浪费,停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式,将大大提高平面空间的利用,提高停车效率及优化行车流线。

优化要点 04:



原方案分析: 塔楼结构柱转换前不规整,停车方式比较混乱,不能有效利用平面 。


地库优化点: 塔楼结构柱转换后,平面空间得到有效利用,行车动线更佳流程,提高停车效率 。

优化要点 05:



原方案分析: 塔楼结构柱转换前不规整,停车效率低,不能有效利用平面 。


地库优化点: 塔楼结构柱转换后,平面空间得到有效利用,提高停车效率 。

优化要点 06:



原方案分析: 尽端式车位过多,停车品质不高。


地库优化点: 无尽端式停车位,行车流线通畅便捷,提高了停车品质。

优化要点 07:



原方案分析: 此处车道不联通,出库车辆需绕行太远。


地库优化点: 行车道为环线,出库车辆通畅快捷。

优化要点 08:



原方案分析: 设备用房占据优质停车位置 。


地库优化点: 设备用房尽量设置在不能停车的位置。


设备用房为满足项目正常使用的功能用房(面积大小),且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大,在满足各项功能要求的基础上,尽量设置在不占据优质停车位置,不影响交通流线的角落处。

优化要点 09:



原方案分析: 设备用房占据优质停车位置 。


地库优化点: 设备用房尽量设置在不能停车的位置。


设备用房为满足项目正常使用的功能用房(面积大小),且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大,在满足各项功能要求的基础上,尽量设置在不占据优质停车位置,不影响交通流线的角落处。



     

     
04
优化前后对比      

     

     

先做加法: 通过以上技术手段增加车位,4层内满足规划要求车位指标。


再做减法: -5F车位有多,直接砍掉一层!



此项目中,我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施,都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨,在一次次的方案讨论中,推翻重来,优中选优,最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标,极大的为客户节省了造价成本,创造了价值。

地下室剖面优化前后对比:


地下室埋深优化前后对比:

  优化前后土方成本对比

(埋深-20.1米减至-16.3米)


          优化前后 支护成本对比  
(基坑支护成本直线下降)  
地下室总成本优化前后对比:



车位增加:2个

面积减少:5418平米

单车位指标:降低-8.43平米/个

地下室层数:减少1层

单方综合造价:减少728元/平米

地下室埋深:减少3.8米

抗浮锚杆:减少624根


     

     
05
优化结论      

     

     

增加车位价值: 2X16= 32万;

减少面积造价: 5418 x 0.4万= 2167.25万;

微风化岩土开挖节省: 5418 x 3.8x 0.0123万= 253.23万;

开发周期: 约3个月,假定金融成本月利息50万,3X50= 150万;

基坑支护: 优化前323mX60000元/延米-优化后323mX20000元//延米 =1938万-646万= 1292万  ;

局部转换增加 :86万   ;


优化整体效益:32+2167.25+253.23+150+1292-86= 3808.48万元;


在本项目中, 通过优化前和优化后方案图指标及成本对比分析,我们不仅 做到了减少了一层地下车库, 给建设方创造 3808.48万 的经济成本效益。同时大大降低了施工难度,缩短了工期,并大幅提升了车库的品质与体验感,额外增加项目整体价值。

- END -

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nageshijie
2022年11月12日 16:36:58
2楼

学习了,感谢分享

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学海孤舟
2022年11月12日 17:58:17
3楼

    貌似优化后在“设备用房门口”增加了1个车位,这样的做法不符合规范。目前市面上有一小部分优化设计公司,为了商业利益,在设备用房门口、车库消防疏散楼梯门口等部位增加了车位,其实是不符合规范要求的。类似的问题,如果是住宅项目、销售型车位,则业主只要投诉,开发商必然会承担应有的后果。

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