转自公众号：同辰建筑 01 项目概况
转自公众号：同辰建筑
本项目位于位于广州市，地理位置优越。
△ 项目 效果图
项目总用地10942.4㎡，规划建设用地6612.0㎡，机动车停车位配建指标为650辆。 地面建筑类别为高层商业及局部配套公建用房。 总建筑面积58877.5㎡，其中地下室面积28526.40㎡，共设5层地下室。
△ 项目总图
地下室优化是复杂多变，它需要多专业综合能力！
地下室在整个项目中所占的成本比例是非常高的，因此地下室的优化对于整个项目的 经济性是极为重要的。
但地下室的优化又是极为复杂的，它是一个复杂的系统工程，其并不仅仅局限于单个专业的优化，而是受制于各个专业（建筑、设备、结构等）的影响，需要综合各个专业的因素，需要各专业优化人员具备非常强的专业技能及合作能力，在各专业进行充分讨论研究的情况下，才能做出最能让人满意的优化方案。
无效面积=浪费成本= 降低 利润
提高效率=降低成本= 增加利润
此项目中，我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施，都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。 我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨，在一次次的方案讨论中，推翻重来，优中选优，最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标，极大的为客户节省了造价成本，创造了价值。
5层地下室意味着什么？
相同面积等条件下，地下室层数越多，施工难度越大，投入的施工设备越多，施工周期长，财务成本更高，回款周期更长。
此项目占地6612.0㎡，由于项目占地面积较小，而上部塔楼所占面积比重较大，塔楼竖向构件（柱和墙）直接落在地下室，地下室柱网布置受到很大限制，而地下室需设置人防，使地下室车位布置难度较大，停车效率偏低。因为以上原因，原设计为了满足车位配建指标要求，共设置了5层地下室。
在我司以往接触的项目中，设置5层地下室的情况是极少的。即使我司参与设计的众多超高层项目，地下室大多也只有3到4层。5层地下室开挖深度深，难度大，在成本及使用上均存在诸多弊端。
开挖深度越深，土方成本越高！
此项目地勘报告显示：地下16M以下基本上达到微风化岩层。原地下室5层，整体开挖深度达20M。由于微风化岩层非常坚硬，16米以下开挖难度很大，需爆破后人工开挖，使得整个工程土方造价高。
微风化岩层的开挖速度慢，效率低。极大增加了项目的施工周期，从而增加项目资金时间成本。
基坑深度越深，支护成本越高！
地下室层数越多，停车体验越差，价值越低。
此项目地下室开挖深度太深，致使成本造价过高； 地下室层数过多，停车位价值偏低。 要对此项目进行优化，则主要优化方向为减少地下室开挖深度和增加停车效率。 确定此优化方向后，我司主要从以下两个方面对地下室进行优化：
我司组织各专业人员，对原设计的各专业图纸进行深入分析，认为此项目可从以下几个方面进行优化，从而提升此项目停车效率：
交通流线优化；
局部柱位优化；
设备用房位置优化；
人防口部位置设置优化。
从以上4个方面逐一分析原设计存在的问题，并提出优化方案。
地下室交通流线是否合理流畅，对停车位的布置及停车品质至关重要。原设计行车流线有诸多不合理的地方。我司对此项目行车流线进行了全面重新梳理，不仅使得停车效率增加，且大大增加了项目停车的方便性和舒适性。
原方案分析： 塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低。
地库优化点： 塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率, 局部调整后增加5个车位，约80万。
地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制，不能随意发挥，停车位置不规整，造成很大的平面空间浪费，停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式，将大大提高平面空间的利用，提高停车效率及优化行车流线。
原方案分析： 塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低.不能有效利用平面 。
地库优化点： 塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率 。 结构转换费用约为86万。
原方案分析： 塔楼结构柱转换前影响车位布置，造成较多单边停车位，停车效率低。
地库优化点： 塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，减少单边停车，提高停车效率, 局部调整后增加10个车位，约160万。
地下室结构柱截面尺寸受到上面塔楼剪力墙柱位的限制，不能随意发挥，停车位置不规整，造成很大的平面空间浪费，停车效率低。如塔楼局部结构柱采用集中转换的形式，将大大提高平面空间的利用，提高停车效率及优化行车流线。
原方案分析： 塔楼结构柱转换前不规整，停车方式比较混乱，不能有效利用平面 。
地库优化点： 塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，行车动线更佳流程，提高停车效率 。
原方案分析： 塔楼结构柱转换前不规整，停车效率低，不能有效利用平面 。
地库优化点： 塔楼结构柱转换后，平面空间得到有效利用，提高停车效率 。
原方案分析： 尽端式车位过多，停车品质不高。
地库优化点： 无尽端式停车位，行车流线通畅便捷，提高了停车品质。
原方案分析： 此处车道不联通，出库车辆需绕行太远。
地库优化点： 行车道为环线，出库车辆通畅快捷。
原方案分析： 设备用房占据优质停车位置 。
地库优化点： 设备用房尽量设置在不能停车的位置。
设备用房为满足项目正常使用的功能用房（面积大小），且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大，在满足各项功能要求的基础上，尽量设置在不占据优质停车位置，不影响交通流线的角落处。
原方案分析： 设备用房占据优质停车位置 。
地库优化点： 设备用房尽量设置在不能停车的位置。
设备用房为满足项目正常使用的功能用房（面积大小），且在地下室中所占比例为很小一部分。其位置的设置对地下室的停车效率影响较大，在满足各项功能要求的基础上，尽量设置在不占据优质停车位置，不影响交通流线的角落处。
先做加法： 通过以上技术手段增加车位，4层内满足规划要求车位指标。
再做减法： -5F车位有多，直接砍掉一层！
此项目中，我司对在对原图纸所做出的一系列卓有成效的优化措施，都是基于这样的专业能力及配合精神下产生的。我们始终以客户利益最大化为我们工作的宗旨，在一次次的方案讨论中，推翻重来，优中选优，最终在满足建筑功能的前提实现了减少了一层的目标，极大的为客户节省了造价成本，创造了价值。
△ 优化前后土方成本对比
（埋深-20.1米减至-16.3米）
车位增加：2个
面积减少：5418平米
单车位指标：降低-8.43平米/个
地下室层数：减少1层
单方综合造价：减少728元/平米
地下室埋深：减少3.8米
抗浮锚杆：减少624根
增加车位价值： 2X16= 32万；
减少面积造价： 5418 x 0.4万= 2167.25万；
微风化岩土开挖节省： 5418 x 3.8x 0.0123万= 253.23万；
开发周期： 约3个月，假定金融成本月利息50万，3X50= 150万；
基坑支护： 优化前323mX60000元/延米-优化后323mX20000元//延米 =1938万-646万= 1292万 ；
局部转换增加 ：86万 ；
优化整体效益：32+2167.25+253.23+150+1292-86= 3808.48万元；
在本项目中， 通过优化前和优化后方案图指标及成本对比分析，我们不仅 做到了减少了一层地下车库， 给建设方创造 3808.48万 的经济成本效益。同时大大降低了施工难度，缩短了工期，并大幅提升了车库的品质与体验感，额外增加项目整体价值。
- END -
貌似优化后在“设备用房门口”增加了1个车位，这样的做法不符合规范。目前市面上有一小部分优化设计公司，为了商业利益，在设备用房门口、车库消防疏散楼梯门口等部位增加了车位，其实是不符合规范要求的。类似的问题，如果是住宅项目、销售型车位，则业主只要投诉，开发商必然会承担应有的后果。
