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楔子

前两天我在朋友圈和一位师姐发生了一场关于 “大平层、复式 （准确来说叫跃层） 和别墅” 三种不同产品业态的讨论。感觉我们俩都在自己的范畴内发表看法，没有完全对到点上。

后来我想想这个话题其实还挺有意思的，所以今天这篇文章我想写写这个点。但为了讨论能更集中，我把别墅剔除在外，因为 大平层和跃层本质上是一类产品，而别墅是另一类产品 。

所以今天 争论的焦点就是：“大平层和跃层”住宅，你更中意 哪个 ？

任何东西对标，都应该有评判的维度 ，而不应该我觉得，或者你觉得怎么样？所以我在下面的对比中设置了一些维度，大家姑且一看。如果有不恰当的，也欢迎斧正。

02

概念

大家可以先来看看两者的定义，讨论才能有的放矢。

大平层

是指面积较大的平层住宅。

从产品上来看，大平层属于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，以面积大、功能完善为主要特征。它突破了普通公寓产品的设计理念，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局。

大平层的发展历史

跃层

是指一套房屋占用两个楼层，有内部楼梯连接。

一般在首层安排对外的功能：起居、厨房、餐厅、卫生间，至多有一间卧室，二层安排对内的功能：卧室、书房、卫生间等。

通过两者的定义，大家不难看出两者的 最大区别就是：前者是一层、横向发展；后者是两层、竖向拓展 。

而 两者的共同特点是：面积大，豪华程度高。 都属于豪宅的范畴，非一般人可以企及。

03

利用率

为了相对客观的比较，我希望设置一些相同的前置条件。所以我假设大平层和跃层都是230平的套型面积，单层的竖向交通面积为30平方。 （如下图所示）

按照现行的面积计算规则 ，

跃层的总面积为：（100+30）+（70+30+30）=260平方

大平层的面积为：200+30=230平方

结论： 相同的使用面积，跃层的套型面积大于大平层，因为公摊吃亏了。 （其实套内楼梯也吃亏）

按照早些年的面积计算实际执行情况，

跃层的总面积为：（100+30）+（70+30）=230平方

大平层的面积为：200+30=230平方

结论： 相同的使用面积，因为跃层的挑空面积不计算容积率，所以两者的套型面积一样大。 （套内楼梯也占面积，实际使用面积还是吃亏）

所以， 如果跃层的赠送面积大于公摊的竖向交通面积，那么跃层的实际利用效率是高于大平层的 ；反之，则是大平层的利用效率更高。

中产阶级买的跃层，如果两层楼面都可以开门，电梯又同时停靠的话，那 跃层可以自住的同时还能收租，规避了一些城市的限购政策 。从这个角度来说，跃层的利用效率就比大平层要高了。

04

便捷度

对任何人来说，爬楼梯都是个体力活，只是年轻人因为年轻，没什么感觉而已。所以从使用的方便程度来说， 大平层会比跃层更方便，因为水平移动相对于竖向爬楼梯要省力不少 。

但对于买大房子的财富自由人士来说，这种便捷度其实相差不大。因为套内也是可以加装电梯的。 只要不断电，上下楼就是按按手指的事情 。

在无障碍规范中，解决高差、保障无障碍通行就有多种途径，其中电梯和坡道就是最常见的手段。 所以从便捷度上看，大平层只是略胜一筹，在“钞能力”的加持下，这点优势也是微乎其微的。

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私密性

大多数人一说到私密性，第一个反应就是“楼上、楼下”私密性会更好，干扰也会更小。所以跃层比大平层的私密性好的结论就这么轻易地得出来了。