1.1 政策定位提升，发展方向明确

保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇 老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层 住宅（2-3 层）为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治 安和消防隐患大的居住区。2008 年在全国范围内全面启动并开启“十年棚改”，2017-2018 年 全国公共财政保障性安居工程支出中，棚改占比达到 40%以上。2018 年以来棚改退潮、“旧改” 接棒，棚改占比明显降低。

住房保障体系不是新名词，结构与内容在不断更新，当下，保障性租赁住房，是住房保障体 系中的重要组成部分。政府加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保 障体系。2011年 9 月，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，住建部定义保障性住房建设包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房四项。2014 年起各地廉租房 与公租房体系并轨；同时，政府提出共有产权住房以整合经济适用房和限价房制度，作为租赁与 自有、保障与市场的过渡；2020 年 12 月中央经济工作会议提及要高度重视保障性租赁住房建 设。

其中，定位提高，保障房成为十四五期间关注焦点。2020 年 12 月中央经济工作会议提及 高度重视保障性租赁住房建设，随后 1 年政策不断加码，从重点城市、目标群体等角度保障落 实。2021 年 12 月中央政治局会议、中央经济工作会议均提及保障性住房建设，并置于房地产 政策前列。2021 年 12 月，中共中央政治局召开会议强调，“要推进保障性住房建设，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”；12 月 10 日中央 经济工作会议再次提及“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

1.2 建设特点：目标更明确、市场化程度更高

相较于公租房、共有产权住房，我们认为保障性租赁住房有目标更明确、投资供给更市场化 等主要特点：

目标群体不设收入门槛：公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭；有产权住房供 给主要面对中低收入者；而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住 房困难问题，住建部明确不设收入线门槛。

投资、供给更加市场化：公租房建设资金以及租赁补贴资金由财政部安排；共有产权住 房政府与购房者共有产权，政府与个人产权份额、房屋定价原则、上市交易分配份额等 由政府主导（参考试点城市）；保障性租赁住房责任主体为城市人民政府，政府给予土 地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资，谁所有”， 有新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种供给方式。

实施区域更加明确：保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府 确定城市，针对性更强。

保障性住房的基础制度逐步落地，支持力度逐渐加大。2021 年 7 月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监 督管理、落实主体责任等为基础制度，明确保障性租赁住房：1）目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题 2）建筑面积不超过 70 平米小户型 3）租金低于同地段同品质市场租赁住房 4）参与机制坚持“谁投资谁负责” 5）责任主体为城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助 资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持等六大支持政策。

1.3 推进目的：新发展模式探索，带来增量需求

在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下，推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市 民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，尤其是在人口净流入城市，而住房保障体系中租 赁住房环节仍存较大改善空间。2021H1 人口净流入城市租金涨幅明显，加快保障性租赁住房建 设有利于租房模式探索，若该模式能走通，则购房需求压力会明显缓解。

稳增长基调下重视保障性住房带来需求增量。2021Q4 以来地产政策有边际放松迹象，但数 据环比仍未明显改善，在当前我国宏观经济与房地产下行压力较大的大背景下，12 月 6 日中央 政治局会议强调明年经济工作稳字当头、稳中求进，而保障性租赁住房有望成为“十四五”期间 经济稳增长重要一环，部分缓解房地产增速下行压力，同时为专项债提供新增投资领域。

复盘近 5 年中央经济工作会议关于房地产政策描述，2020 年会议有较大篇幅谈房地产问题， 其中关于租赁市场描述由“加快发展租赁市场”升级为“高度重视保障性租赁住房建设”。结合 2020 年和 2021 年中央经济工作会议地产政策表述，以下两点应重点关注：1）租购同权提上日程。2020 年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利， 有助于房地产回到其本身居住价值；2）明确政策倾斜，合理调控租金水平。2020 年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单 位自有闲置土地建设租赁住房，土地问题上给以保障性租赁住房支撑；同时提出降低租赁住房税 费负担，减轻目标群体租金负担。

2 保障性租赁住房对地产投资影响测算

2021 下半年以来，多地公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据 测算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期间保障性租赁住房规划数分别为：1）一线城市平均规划建设 44.25 万套；2）新一线城市平均规划建设 20.67 万套；3）二线城市平均规划建设 8.0 万套；4）剩余城市人口多为净流出，考虑到保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和 省级人民政府确定城市，目标群体为新市民、青年人，我们假设剩余城市保障性租赁住房占整体 比重为 5%。

根据各城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据，测算结果为：2022 年 保障性租赁住房建设套数 236 万套，建设面积对房屋新开工面积有 4%拉动作用，建安投资对房 地产开发投资有 2%拉动作用。1）“十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算结果为 767 万套：根据上文测算各类别城 市规划建设保障性租赁住房套数，“十四五”期间保障性住房总套数约 767 万套。

2）2022 年保障性租赁住房建设提速，测算结果为 236 万套。“十四五”期间保障性租赁住 房总套数 767 万套，2021 年 1-9 月已开工 72 万套，占全年计划 76.9%，全年 40 个重点城市 新筹集 94.2 万套。结合①2021 年保障性租赁住房建设套数占“十四五”规划比重较低、②近 1 年国家政策频出、③政治局会议定调经济稳增长、④2021H2 以来多城陆续公布其“十四五”期 间保障性租赁住房规划，我们假设 2022-2025 年将分别完成“十四五”剩余规划（753-94=659 万套）的 35%、25%、25%、15%，即 2022 年全国保障性住房建设套数约 236 万套。

与住建部披露的 240 万套建设筹集计划基本吻合，我们认为以上测算较为合理，未来 4 年 的推测数据具备参考意义。2022 年 1 月 20 日，住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给， 以人口净流入、大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间），与我们测算的 236 万套相近。

3）2022 年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有 4%的拉动作用（假设 50%保障 房为新建）。政策明确建筑面积不超过 70 平米小户型，即 2022 年对应保障性租赁住房开工面积 最多为 0.83 亿平。2020 年全国房屋新开工面积 22.44 亿平，2021 年 19.89 亿平，则 2022 年 保障性租赁住房开工面积对应 2020 年、2021 年总房屋新开工面积占比分别为 3.68%、4.15%。

4）2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资有 2%的拉动作用（假设 50%保障 房为新建）。假设每平米建安成本 3500 元（保障性租赁住房建设以一二线城市为主，建筑成本 相对较高），2022 年对应保障性租赁住房建安投资约 2886 亿元，“十四五”期间总建安投资为 18782 亿元。2020 年全国房地产开发投资 14.14 万亿，2021 年 14.76 万亿，则 2022 年保障 性租赁住房建安投资对应 2020 年、2021 年房地产开发投资占比分别为 2.04%、1.96%。

我们提示保障性租赁住房开工面积、建安投资测算结果，仍需综合考虑以下因素：1）保障性租赁住房平均建设面积可能达不到 70 平米。保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线城市（测算结果合计为 63%），目标人群为 新市民、青年人。考虑到以上城市人均居住面积较小（北上城镇人均居住面积 30-40 平米），且 目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低，一线城市、部分新一线城市单套保障性租赁住房 建设面积未必能达到 70 平米；

建设可能为单间房或单床位而非完整住宅。以上海为例，《上海市住房发展“十四五”规划》 指出，“十四五”时期形成供应租赁住房超过 42 万套(间、宿舍床位)，其中租赁房 22 万套(间)， 宿舍床位 20 万张。同样考虑到建设规划多在一线城市、新一线城市，一线城市、部分新一线城 市会建设宿舍床位或单间房而非完整住宅，实际上建设面积、建安成本可能会偏低。

2）保障性租赁住房建设面积并非完全增量概念，存量房转化使其对房屋新开工面积实际拉 动效果不及预期。国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，主要利用集体经营性建设用地、 企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用 地建设，供给方式包括新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等。从政府文件表述来看，预计存量房转化在保障性租赁住房建设中占比不低。（报告来源：未来智库）

3 建筑建材受益方向梳理

3.1 建材受益方向：节能建材加速渗透

住建部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》未包含保障性租赁住房建设标准具体指 引，因此我们参考各省市自行制定标准，《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》对户型各 区域建材配置标准做出较为详细规定。

根据此前测算，2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资拉动作用≤4%。我们认 为保障性租赁住房中建材行业可重点关注：

1）性价比优、基建市政占比高的建材企业

考虑到保障性租赁住房主要建设区域为超一线城市、一线城市以及二线城市，其建安成本预 计将高于公租房，但由于居住要求等差异建安成本仍低于商品房。一二线城市精装修占比高，以 精装修和保障性租赁住房作比较：

精装修房企有单建材品类（如瓷砖、防水等）品牌库，建材企业需进入品牌库再向房企 /工程方进行投标，且头部房企多为全国化布局，因此精装修要求建材企业具备较强保 供能力、垫资能力、成本控制能力以及品牌力；

而保障性租赁住房目的是为满足大城市新市民、青年人等群体住房困难问题，硬性居住 要求而非改善生活品质是其首要出发点。因此保障性租赁住房中装修材料在满足环保和 质量要求后，性价比将成为建材企业核心竞争力。此外保障性租赁住房多由地方政府主 导，与当地政府在基建、市政方面有良好合作经验的企业将更占优。

2）绿色建材、节能建材

我们认为，保障性租赁住房建设由政府主导，政府将更关注建筑材料环保性、节能性，绿色 建材使用占比有望提升。

重点关注节能门窗、节能墙体材料、系统解决方案等方向，外墙、门窗是控制建筑耗能的关键，系统化门窗、保温材料应用均可有效降低用电量。

1）节能玻璃，low-e 中空玻璃或者三玻两腔，通过加镀银层、夹层、加厚等方式来减少外 部热量交换或者太阳能辐射，需要传热系数 K 和太阳得热系数 SHGC 合理组合来实现节能效。旗滨集团节能玻璃已投产能 2195 万平（2021H1），在建投产后预计达到 4735 万平 ；南玻中空、镀膜玻璃合计 3401 万平（2020）；北玻 2 条 Lowe 玻璃设备产能 3.6 万平/日（2020），自有 Lowe 产能偏少，产销 566 万平（2020）；金晶本部 lowe 产线 2020.12 月点火。

2）再升科技 VIP 芯材供应绿色家电致力保温节能，赛特新材真空绝热板（VIP 板）、食品保 温箱供应家电、冷链、冷柜等领域。VIP 板是一种新型绝热保温材料，导热系数可达传统聚氨酯材料十分之一，更适用于长时间、 极端温度、长效稳定保温等要求，主要应用于冰箱冰柜、冷链物流、医用及科研低温设施、自动 贩售机、保温型热水器等具备保温保冷需求行业。VIP 芯材是 VIP 板核心绝热材料。VIP 板可在绿色家电领域替代传统聚氨酯保温材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保温材料， VIP 板较传统聚氨酯材料有以下优点：1）绝热性能是聚氨酯 6 倍以上；2）绿色环保，不消耗 臭氧层物质或产生温室气体物质，可回收利用。

政策推动绿色家电领域 VIP 板渗透率提升。聚氨酯用到发泡剂 HCFCs 是消耗臭氧层物质， 被《蒙特利尔协定书》基加利修正案列为限制控制使用清单，并拟定了时间表逐步减少其使用 （2015 年削减 HCFC 生产和消费量 10%，2020 年削减 35%，2025 年削减 67.5%，直到 2030 年实现完全淘汰）；当前大面积推广主要受制于成本，我国 VIP 板在国内冰箱冷柜领域渗透率仅 为 3%，全球冰箱冷柜 VIP 板平均渗透率也仅为 10%（数据来源：产业信息网）。受益于能效标 准提高以及政策推进，VIP 板及 VIP 芯材渗透率提升空间广阔。

VIP 板也可应用于建筑节能保温领域。建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、导热系数低、使 用寿命长、生产过程低能耗等性能，可满足以装配式建筑和被动房为代表的绿色建筑对墙体高效 保温节能要求。

3）豪美新材系统门窗业务。与传统门窗不同，系统门窗设计、制造和安装需遵循严格流程。系统门窗通过基础技术研发、 材料选用、构造设计、上墙安装等全过程严格质量控制，可实现优异的隔热性能、隔音性能、抗 风压性、水密性、气密性等多项性能，并实现绿色节能降耗作用。

4）北新建材从绿色原料、绿色生产、绿色建造、绿色应用、绿色回收等环节打造全生命周 期绿色建筑产业链，为各类建筑提供石膏板龙骨万能板矿棉板“全屋装配”室内系统、金邦板装 饰保温节能一体化外墙系统、粉料涂料砂浆防水系统，为客户提供绿色建筑系统解决方案。

5）保温砂浆、岩棉、保温装饰板，各地区气候、湿度等条件不同，全国尚未形成统一标准， 例如上海 2020 年 10 月出台政策禁止岩棉保温装饰复合板外墙外保温系统的应用。

6）华新水泥拥有综合环保墙材年产能 3.6 亿块（2020 年底）。

3.2 建筑受益方向：钢结构、装配式建筑

我们同样参考《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》，文件明确规定租赁住房应严格 执行现行绿色建筑、装配式建筑相关政策，宜采用装配式装修。

2019 年新开工装配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分别为 40.7%、 21.6%、13.4%。2020 年全国新开工装配式建筑面积达 6.3 亿平，假设保障性住房占 比仍维持 13.4%，则 2020 年新开工保障性住房装配式建筑面积达 8442 万平。

政策推动保障性租赁住房量级提升，装配式建筑有望受益。根据上文测算，乐观情形下 2022 年保障性租赁住房开工面积为 1.65 亿平，若其全部采用装配式建筑，将对全国新开工装配式建筑面积起到明显拉动效果。

装配式可满足速度要求。2021 年底，住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治 的通知(征求意见稿)》，提出保障性住房建设应积极采用工程总承包模式，大力推广装配式等绿色 建造方式。

装配式建筑提前在工厂内批量完成标准化组件生产，利用机械化设备与人工配合在现场进行 模块组装，提高房屋建设速度：生产端（1）区别传统现浇混凝土构件，工厂预制件能够人为把 控养护环境，加快混凝土预制件的养护速度，（2）批量化、标准化生产，保证部件质量的同时排 除现场制作的不良因素；施工端：（1）环境敏感度低，模块化施工对现场环境的要求很低，有效 提高施工效率；（2）机械化组装大幅降低施工难度，减少施工人员数量，节约施工时间，（3）BIM 技术的应用，提前规划组装路径，预先发现组件碰撞，提高模块组装的顺畅度。

钢结构住宅的全寿命周期成本略低于装配式混凝土结构 ，更贴合国家绿色减排的倡导，此外， 保障性租赁住房兼具社会公益属性，成本敏感度低。装配式结构可分为装配式混凝土结构与装配式钢结构，其成本由建筑安装工程、装修装饰工程、公共配套设施组成，其中， 钢结构价格较高， 但由于重量轻，实际建安成本反而较低。 钢结构高造价重点源自装修装饰工程，即用于钢结构防火防腐蚀的内外维护系统，造价远高于装配式混凝土结构、和普通现浇混凝土结构。