三条红线压顶，房企迎来一个明显的改变是，对成本控制的需求越来越突出，以往粗放的管理体系需要更精细化的改变，可以说在每个房企当中，目标成本的管理都越来越重要了。

一直被忽视重要性的成本人员，此时可以感受到强烈的存在感和价值感！

但与此同时，苦恼也随之而至。目标成本的管理是个庞大的体系，越繁杂就需要越精细的管理，不是简单地提供一个数值就可以，更别说还经常发生超支的情况了。

 

设计阶段对建造成本有决定性影响，目标成本想要控制好，制定科学、合理的设计限额很重要。

设计和成本沟通不足，设计限额就很难制定好，有些地方设置高了过于宽松，成本控不住，设置低了资金太紧，质量又把握不住，还容易发生各类变更情况增加了成本。

限额设计的过程中，有时候又缺乏全局观念，过分强调指标，又忽略了设计质量与项目功能，得不偿失。

具体在施工与与变更签证的环节中，也需要强而有力的管理，否则成本也极容易失控……

科学的设计限额，不是由单一的部门来完成的，而应该要协同设计、成本甚至营销等不同的职能部门，贯彻全员的成本管理思维，还需要综合考量技术与经济的效益，兼顾成本与设计质量以及最终的产品效果。

 

限额总被突破？

多半是这些原因！

 

设计限额是否科学合理，主要看设计与成本有没有充分沟通协作，过程中有没有兼顾成本指标与设计质量，具体的施工图与设计变更环节中有没有做好相应的管理。

若没有做好，设计出来的限额指标一定不合理，并且一定会通过各种方式超额。

具体我们来看以下几点：

 

一、协同不足，设计不懂控制，成本控制不到关键点

 

很多成本人员的共同感受之一，一定是设计方在设计方案时“重设计、轻经济”，因为设计方经常缺乏成本意识，对投资控制的认识不足，追求设计效果的同时常常忽略了成本需求，造成超支。

 

而设计方经常吐槽成本的一点是，成本前期没有参与到项目当中，不懂产品开发的背景，不懂用户需求，更没有设计的意识，所以并不清楚设计方案中，哪些技术经济指标是最关键、会对成本造成决定性影响，更遑论针对这一点设计合理的限额了。

实际的开发情况中，现场调查一般是由设计人员根据设计委托书进行的，然后再选择方案进行设计。而不同的设计阶段，成本编制的条件也是不同的。但是最常见的情况是，造价人员不了解工程概况和现场情况，编制时无法综合考量各种影响因素，最终限额被突破，也是不难理解的了。

 

二、指标为王，项目质量与效果被忽略

 

节省成本并不意味着一味省钱，而应该是追求更高性价比的好产品，但是在具体的项目开发中，我们不难发现经常有一个情况，那就是设计为了完成限额指标，尽量去贴近设计规范的下限，又或者是在局部的地方进行调整来达成限额指标。

现实情况中，为了达到限额指标，很多项目的结构设计都容易存在一些问题，就拿钢筋含量来说，很多房企都对单位面积的钢筋含量作出了规定指标，但是钢筋含量并不是一个数值就能决定的技术，它关乎整个房屋的结构体系，与混凝土的强度、构建截面尺寸等都息息相关。

因为一味地想要控制成本，可想而知设计人员的相关创造性具有很大的局限性，毕竟一切创造力都需要资金的支持。又或者是明知有一种更好的新技术、新材料，设计人员未必可以直接引用到项目当中，因为很容易一不小心就超支了。

 

三、施工图与变更签证管理不好，早晚会超支

 

施工图的设计，是推行限额设计的主要阶段，但是多房企是在等施工图完成以后，才开始按照施工图来设定限额标准，这完全是本末倒置的行为。

要知道，施工图是指导工程建设的施工依据，也就是说针对施工图而制定的目标成本，是最低的理想成本，几乎没有可以不超支的，因而才有“当施工图出来时，就已经决定了90%的成本”这句话。倘若是限额制定在后，不是更多了成本失控的可能吗？

而且很多企业的施工图都出得比较晚，但这时候很多前期的资金投入，比如工程费、设计费等都已经产生了，这个时候来制定限额，空间已经很小了，真的是可以用“窘迫”来形容。

、

与施工图息息相关的，还有变更签证环节，由此引发的成本也很大。我们都知道，项目在施工的过程中，现场签证经常发生各种各样的问题，如果管理不好，施工的成本非常容易失控。我们在《 施工成本控不住，80%是因为现场签证没做好！ 》中分析过多种情况，比如施工方私自提高用料标准，造成了浪费，又或者是施工方忽视现行费用的定额标准来进行签证，还有各种重复签证、交叉签证的情况。要是没有做好相应的签证管理，超支的成本就会像雪球一样，越滚越大，更加难以控制。

 

科学限额

事前控制很重要

 

房地产的工作，很多都讲究“前置”，部门的工作都需要在开始之前，提前介入到项目当中，为的就是更全面和长远地把握项目情况，制定出更精准、合理与科学的工作安排。

科学的限额设计，也应该是这样的。

 

一、提前介入，充分沟通，制定合理的限额指标

 

房企前期对市场需求、功能需求、产品需求、开发策略与投资开发目标等研究与制定，基本是在项目策划这一阶段实现的，相应的产品类型、投资目标的投资估算在此时都会有一个基本的估算。

因而前期的项目策划越有质量与深度，设计阶段制定目标成本就越有保障，设计与成本人员此时就应该充分介入到项目当中来，除了彼此沟通以外，也应该和营销、策划等人员充分沟通，互通信息，找出项目价值点所在，放弃一些某部门觉得好，但是客户不一定买单的地方，以此增强各部门对项目的深刻认识。

这么做的好处还有一个，那就是成本人员在充分地了解了项目的背景之后，能够更加全面地了解到产品的价值点与客户的需求点。

不同的项目，关键技术的要求也不同，成本在与设计的沟通之下，能清晰地了解到决定产品质量与效果的关键因素是什么，在设计的建议下，可以针对关键技术制定出更加科学、合理的限额指标。

某标杆房企的结构限额设计指标

 

此外，开发商应当要将强对设计人员经济意识的培养，重视成本人员的工作需求，拥有“投资目标一经确立，就成为该工程的最高限价”的深刻认识，在设计方案时不再“重设计、轻方案”，而是能更好地做到技术与经济的相结合。

比如，要求设计方将成本人员提供的限额指标作为设计约束参数，来进行设计，将限额世设计的指标进行最优分解，再分配到各个设计专业当中，要求设计师按照限额指导进行工作，采取不影响质量、效果的措施进行优化，这样更有成本的意识。再比如说，建立限额设计的管理体系，让设计人员在进行设计行为时可以有所依据，而不是只凭经验。

另一方面，要加强工程造价人员与设计人员的配合。前面我们说到，每个阶段的成本编制都是不一样的，所以造价人员应该参与到项目的每个阶段，针对现实情况编制使用的目标。但并不是做到这些就好了，造价人员还应该对工程的投资情况进行分析和比较，同时把结果和设计人员反馈，让他们也能明白自己的工作结果带来了怎么样的成本反应，这样才能改变以往那种“你画你的图，我算我的账”的脱离情况。

想要做好这一点，需要相应的奖惩机制。比如，将设计人员的个人经济利益与限额设计的结果绑定，若是因设计人员个人失误导致超支，提高了造价，需要进行必要的经济处罚；而若设计人员大胆采用了新工艺、新材料，却能有一个极具性价比的方案，则应当对其进行一定的经济奖励。

当然，实现这些，也需要成本单位给予设计方合理的设计时间和设计费用，这样更有利于设计单位提供高质量的设计图纸。

 

二、兼顾质量与效果，给予设计方一定的调整空间

 一味强调指标的话，设计为了尽量符合设计规范的下限，来达到限额指标。这可能会造成一个后果，即前期设计阶段，设计降低了某些标准，那么这就对质量产生影响，为项目埋下了隐患。

倘若设计方一味追求达到指标要求，后期则会通过设计变更来弥补设计的缺陷，这样以来设计的限额指标便又形如虚设，总会被突破。

这也表明了，这一设计模式欠缺后期运营和维护阶段成本的考量，往往在设计中忽视建设项目的后期运营及维护成本，致使后期的运营和维护中花费过多。因此，可将限额设计指标规定在一个范围内，给设计师一个调整的范围。

这也是因为，在设计的时候，指标卡得过紧，设计的发挥空间就太受限了，因而成本方应当在设计限额的时候，给予设计方一定的权限，拥有一定的浮动比例，使他们可以根据项目的具体情况，来发挥更多、更好的可能性。

同时，我们也应该向设计方灌输一种理念，即成本不是一个单纯的数字，更不是只有省钱一个追求，用更经济适用的方案做出高质量的设计，才是成本的精髓所在。实际工作中，不要只盯着数字，还要兼顾质量与效果。

 

三、先限额，再出图，并做好变更签证管理

要想在施工图阶段就控制好成本，一定要在此前就根据项目情况，为施工图制定一个限额标准，并且要求施工图应该按照批准的初步设计原则、范围、内容与功能等要求进行，将施工图纸的预算造价控制在限额内。

施工图阶段的限额设计，重点在于工程量的控制，一定要将初步设计的工程量作为施工图中设计时控制工程量的最高限额标准。

而在施工阶段，造价工程师应参加项目实施的全过程，并做到严格把关，做到限额设计范围内工程发生的总投资不超过限额设计的总投资额。

同时，要想更好地控制施工成本，就一定要减少设计变更的情况，这要求图审的工作就要更加详尽和标准。这点我们可以参考万科，万科对于施工图纸的查“错、漏、碰、缺”审查十分严格，在其制定的《万科建筑施工图审图清单》可以窥见一斑。

万科万创施工图审查总结ppt

 

设计变更无可避免，但是并不代表只能任其野蛮发生，要知道不同阶段的变更项目，对成本的影响程度也是不一样的。所以，我们在设计初期的时候就应该要控制变更，尤其是在对工程造价有极大影响的地方上，应该先估算后变更，才能有效控制工程造价。

另外，现场签证环节特别容易发生浑水摸鱼的情况，我们需要在正式开工之前，就将现场签证的规定明确到每一层级，落实到个人身上。清晰划分清楚签证的责任方，明确可以办理现场签证的范围，对现场签证的形式提出明确的要求等，都能在此环节上为开发生减少一些没必要的成本。

 

小结

科学的限额设计，其管理范畴涵盖了与项目设计的实施效果相关的每一个阶段，即是整个开发流程的管理，既需要每个部门针对自己的特性做出科学的工作安排，也需要部门与部门之间多加交流与协作，才能让项目参与人们都能有正确的限额设计意识，有正确的认知来指导具体的工作行为，开发出成本合理、效益甚佳的项目产品。

巨大的资金压力下，如何才能更好地节省成本？不如把制定科学、合理的设计限额当成其中的一小步，于每一处地方节省或大或小的开支，积少成多，终将会是一笔不小的惊喜。 （作者：明源地产研究院 初春）