• 作者 Kaley Overstreet | 译者 Milly Mo

近一个世纪以来，城市蔓延的地区，每家每户都有自己的庭院、车库和白色的尖桩篱笆，这些标志着人们对生活的终极理想。拥有自己的住房和远离市中心喧嚣的空间的想法一度被认为是理想生活方式和美国梦的顶点。但随着时间的推移和社会经济条件的变化，曾经布满这些独栋住宅的城市逐渐意识到这一分区制管理条例的过时之处。为防止当前的住房危机进一步失控，新的方案迫在眉睫。

虽然城市房价上涨有许多原因，但背后的一个驱动因素与过时的分区制及其引发的可用住房缺乏之间有直接关系。考虑到分区改革在提供比实惠住房方面取得的作用有限及其引起的政治和社会抵制，分区制的更新想要适应现代的生活方式仍然任重道远。随着年轻一代追求背负30年抵押贷款之外的城市生活方式，为满足不断增长的住房需求，这些法律将需要改变。

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? Kaley Overstreet- Data Via UrbanFootprint

这并不是一个只存在于美国的问题——在世界各地，城市都面临着低供给和高需求的困境，从而导致即使是最小的房子也难以负担。以香港为例，其分区法则只允许7%的土地用于住房。在这个世界上人口最稠密的城市之一，土地稀缺而城市又无法扩张，昂贵的住房价格迫使许多人住在“棺材房”里，或是塞进公寓里只能容纳一张床垫和一些个人物品的“小笼子”。伦敦的分区条例也在产生影响，为了在满足不断增长的人口的同时仍然遵守这些过时的法律，闲置的车库被改造成单户住宅。

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Colorado Springs Urban Sprawl. Image ? Flickr User Chris Waits Licensed Under CC BY 2.0

1916年，纽约市评估委员会发布了美国历史上第一张分区图，不同的社区被标为“住宅区”、“商业区”或“工业区”。这项法令还将单户或多户住宅区分开。但由于纽约市的规模，该条例严重倾向于建造更多的多户住宅。在过去的十年里，纽约市继续对其社区进行重新分区，以解决住房危机，包括一部分住房价格可负担。为了放松严格的规章制度，社区被重新划分，YIMBY (Yes In My Backyard)或支持发展运动被大力鼓动。但在如EastVillage这类一直以来较年轻的一些社区，因为增加经济适用房的举措仅仅是被“鼓励”而非“必要”，重新分区并没有带来足够的经济适用房。同时，旨在维护社区标志性特征的进一步限制措施也使得新规很难推进。

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Eckington Yards Development- NoMa Neighborhood, Washington D.C.. Image Courtesy of DC Urban Turf / Boundary Companies, JBG and Eric Colbert and Associates

一些城市已经采纳了提升用途分区或改变分区法的想法，以允许更高的价值或更密集的土地使用。由此，从前的工业或商业区便转变成住宅区。当有市场需求时，这也可以作为城市更新的融资工具。在华盛顿特区，联合车站旁边的用地被划为提升用途土地；首都的多模式交通枢纽被划分成一个名为NoMa的面积360英亩的混合用途社区。这项开发项目每年给该市带来的财产税就超过了5000万美元。该地区成功的原因就在于它鼓励土地所有者和开发商将资金投入基础设施的升级，并以容积率作为回报。

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Neighbors for Minneapolis Campaign Poster. Image ? Ryan Johnson - Neighbors for More Neighbors, Minneapolis, 2018

就在一年前，明尼阿波利斯还提出了彻底取消单户住宅分区的计划，并呼吁将土地开发增加60%，要求开发商在每个开发项目中纳入一定比例的经济适用房，以便为城市快速增长的人口，特别是倾向居住在城市而非郊区的人口创造更方便、更充足的住房选择。这些复式、三层和花园式公寓的建设将有助于填补被称为“缺失的中间层”的空白，并消解历史分区做法中种族和社会阶层歧视的因素。在一个仅有独栋住宅和容纳数百个单元的摩天大楼的时代，在两个极端之间架起一座桥梁的呼吁正在不断响起。

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然而，这样的呼吁是否能引发相关效果？提升用途分区仍是一个相对较新的概念，还没有足够的城市实践案例来确保它是一个可行的解决方案。虽然多样化住房选择可能意味着居民人口的多样化，但也可能使住房规模向相反方向倾斜，并带来更多的奢华的住宅，导致邻里不公平关系的加剧。这在很大程度上取决于法律随时间的更新方向。过时的单户住宅相关法律会被放宽吗？是否会对经济适用房数量的下限有所要求？这些综合体是否会带来推动当地经济发展的混合用途开发项目？但不论如何，这都是城市规划和未来发展中的一个重要概念，能为城市的未来规划政策增加灵活性。

翻译：周卓汉