但目前很多业主方认为BIM技术对项目成本的影响仅仅停留在建安成本上，而一二线城市工程项目建安成本在项目总成本中占比不到20%，对项目总成本影响不大，让设计、施工方应用BIM即可了，自己最关注的还是土地和财务融资成本，这是由于对BIM技术不够了解所致。

业主方应用BIM，通过工期影响的是整个项目的总投资，有效地减少财务成本，提前竣工进入回报期。

CAD是Computer Aided Design的缩写，基本可以代表建筑人甩掉图板再也不用看手绘图纸的这个年代，也是当下。而Building Information Modeling的缩写是BIM，代表一个正在和即将要进入的时代。

如果非要问新时代的基本特征，用一句话概括，也许可以说是“业主是最明白的那个人”的时代。

当然了，在CAD时代，有些手工时代干过的工作仍然要干，例如统计工程量；有些手工时代用过的工具仍然要用，例如设计手册。同样，当人们进入BIM时代，有些在CAD时代做过的事情仍然要继续做，比如结构计算；有些CAD时代用过的工具仍然要用，比如效果图软件和虚拟现实软件等。

可针对同一建筑，CAD时代，设计师分别画不同的视图；BIM时代，不同的视图从同一个模型中得到。如果单独来看两者的平面图或者立面图的时候，是一样一样的；但是当改变其中一个门和一堵墙的类型的时候，CAD可能需要逐个修改平立剖等图纸，而BIM只要在模型中修改相应的构件就行了。

同时，在设计建造过程中，CAD时代每个单项的调整都需要逐个修改不同的计算模型；进入BIM时代，每个单项的调整都只需修改唯一的模型，实现高度自动化。

况且要造今天的房子，即使鲁班老人家在世，充其量也只能搞掂建筑和结构两个专业，要把现在的房子造起来，还需要水道鲁班、暖通鲁班、电气鲁班、节能鲁班、通讯鲁班、效果图鲁班等等。

如果把造房子比作裁衣服的话，CAD时代每个鲁班都根据自己的擅长做衣服，可业主却觉得每件衣服都在某个方面不合适自己，不能直接穿出去。鲁班当然都牛，问题在于每个鲁班在做衣服前都得先做一个他理解的业主模型，然后根据模型裁衣服。

如果业主再请一个BIM鲁班，专门建立、管理、更新一个其他鲁班们都可以用的和实际建筑物的内容一模一样的BIM模型，情况会如何呢？

建筑鲁班要出平立剖图，业主吩咐BIM鲁班从BIM模型里找出平立剖需要的素材给建筑鲁班；结构鲁班要做结构计算，业主吩咐BIM鲁班从BIM模型里找出结构计算需要的信息给结构鲁班……招投标开始，BIM鲁班不但可以帮助业主准备一份已经解决掉各种错漏碰缺问题的图纸给投标方，而且还可以把那个设计已经完成的BIM模型给施工鲁班，请施工鲁班把投标方案在BIM模型上表现出来。

房子造好以后，这个一直在跟着变更更新的BIM模型就跟实际建筑物一样一样的了，以后市场、销售、运营、改建、扩建，就统统都可以用了。

如果还是用做衣服来比喻，那就叫量体裁衣：业主的体，业主的衣。

使用BIM理念和技术之后，对业主方项目总成本会产生巨大影响。

1) 加快工期，大幅降低融资财务成本

通过减少施工前的各专业冲突，让设计方案错误更少、更优化，减少大量的工期损失；通过设计阶段更高效方案选择和方案优化，减少方案变更，缩短工期；通过提升建设过程中协同效率来节约工期；通过BIM强大的数据能力、技术能力和协同能力，在资源计划、技术工作和协同管理等方面节约较多工期，等等。

仅此一项，BIM技术应用的投资回报率就非常高。

例如一个建筑面积为60万平方的超高层商业综合体项目，投资超100亿元，按1%贷款月息计算，延迟一天工期仅财务成本就300万元左右，BIM技术的应用投入以1800万元计，仅需要节约6天的工期损失就能成功收回BIM投入。而这样的大型工程，通过实施BIM技术，施工前减少技术问题和提升项目协同效率，减少的工期损失可能远不止几个6天，甚至可以达到几个60天，还未考虑竣工后的效益。

2) 提升建筑产品品质，提高产品售价

优化设计方案，提升整体项目质量；减少返工开洞等，提升工程质量；通过机电排布方案优化提升层高净高，大幅提升产品质量；通过高质量的施工前技术方案模拟，完善施工图，可视化交底，方案预演，可以大幅提升质量。

3) 形成模型，提升运维效率、大幅降低运维成本

建筑生命周期可达百年，运维总成本十分高昂，有说法是建造成本的10倍。仅利用好竣工BIM模型的数据库，可大幅提升运维效率，降低物业运维成本。

4) 有效控制造价和投资

基于BIM的造价管理，可精确计算工程量，快速准确提供投资数据，减少造价管理方面的漏洞。很多项目节约造价5%以上并不难。

5) 提升项目协同能力

由于BIM提供了最新、最准确、最完整的工程数据库，所以众多的协作单位，可基于统一的BIM平台进行协同工作，将大大减少协同问题，提升协同效率，降低协同错误率。

6)积累项目数据

基于BIM的业主方项目管理，可积累起企业级的项目数据库，为后续开发项目提供大量高价值数据，以加快成本预测、方案比选等新项目决策的效率。建立基于BIM的工程项目数字化档案馆，减少图纸数量，降低项目数据管理成本。

一是一些业主不重视利用新技术提升管理水平，工作重心还在于拿地、融资，延续粗放式的传统发展模式。

二是因为尝试了一些项目的BIM应用，但是因为选型不合理，实施方法不对路，导致效果不好，ROI（投资回报率）不高，失去了应用BIM的热情。

尤其是第二条。大量项目实践表明，主要原因在于BIM实施策略不当：

1)选用BIM解决方案不当

在建造阶段，用只能在设计阶段发挥作用的BIM软件建了模，做点设计阶段的碰撞检查，就无法再干别的事。到了招标阶段费了很大劲建好的模型，连工程量都出不来，结构工程最重要的钢筋模型建不起来，无法支持到招投标的工作，后续建造阶段的应用更无从谈起，业主一般都相当不满意。

2)实施策略不当，导致成效有限

有的业主已经聘请了BIM顾问，可谓相当重视，但应用效果与前述并无多大差别。业主方偏向于设计BIM团队合作，聘请的BIM顾问对建造阶段的BIM应用不了解，无法提供有价值的全过程BIM咨询服务。

BIM技术应用分三大阶段：设计、建造、运维。没有一个BIM顾问是三个阶段全精通的，一般只能精通一个阶段。同时，相较于设计阶段，建造阶段具有最复杂、最多的BIM应用，也是参建单位最多的阶段，协同管理难度较大。

业主应聘请一个擅长建造阶段，熟悉设计阶段、运维阶段的业主方BIM总顾问，负责制定各参建方BIM应用的标准与要求，过程中审核各参建方BIM模型数据的准确性、及时性，BIM总顾问整合各方模型形成最终的BIM应用成果。

而当前施工单位BIM基础都还不强，没有建造阶段的BIM总顾问，就无法统一协调、建立统一的数据标准，建模标准和应用标准实现真正的专业整合应用。

此外，施工分包与总包、总包与业主还存在利益不一致的情况，所以让施工承包单位主动实施BIM技术，并提交质量较高的BIM成果，是件勉为其难的事情。

1）业主作为整个项目BIM应用的牵头人，聘请第三方专业的BIM总顾问来协调管控各参建方的BIM协同应用，建立统一的建模标准、数据标准、应用标准，确保关键应用的成功实施，获得合格的竣工模型，BIM总顾问对最终成果负责。

2）相较于设计阶段，建造阶段BIM应用，复杂度高、应用点多、参与方多协调难度大，应聘请一个擅长于建造阶段、熟悉其它阶段BIM应用的BIM咨询单位来担任BIM总顾问。

3）明确BIM技术应用的目标，根据要达到的应用目标，合理规划BIM实施的整体方案

4）全过程应用BIM技术，从设计—施工—运维各个阶段皆可获得非常好的价值。

5）通过基于互联网的BIM协同平台把项目各个参建方纳入到统一的协调管理体系，大幅提升业主的协同管理效率。

6）从项目级（试点项目）到企业级，由点及面推广BIM技术应用。

随着互联网与BIM等高新技术的快速发展，未来建筑的运维和能源管理，也必将从传统模式向信息化、可视化、集成化、智能化方向发展，以实现更低的能耗和更高的运维管理效率。

按照标准能耗模型进行分项计量，支持分系统、分设备查看能耗数据，对分项能耗异常情况报警定位，提供节能诊断分析报告。分户单独计量能耗数据，通过定额管理实行分户能耗预算与对标，租户可根据自身需求调整设备运行策略，降低能耗。多维度能耗统计，定期生成能耗报表和分析报告，指导节能工作。节能减排过程中并不牺牲环境品质，反而可实时检测空间温湿度、二氧化碳、PM2.5等参数，从而提供良好的室内环境。

集成消防系统、门禁系统、视频系统、电子巡更系统，借助安全管理平台，从“上帝”视角透视空间，洞察隐患，做到安全、可靠、实时。

有效管理冷站群控、新风机组、垂直交通、空间照明、检测运行数据，分析能耗行为，挖掘节能潜力，制定节能高效的运行策略。

营销管理方面，可以展示区位交通、配套设施、精装效果、户型信息等。物业管理方面，可以实现保洁服务、景观绿化、建筑管理、统计分析等。租赁管理方面，可以进行租户收费、能耗管理、合同管理、隐蔽工程等工作。整体提升运营管理KPI，实现深度运营，做到用户体验良好、品质提升、灵活便捷。

通过工单管理对建筑报警、设备维保、巡视检查等日常工作以工单形式排发到相应运维人员手中，标准化工作流程令所有运行工作有机可循，实现有效管“人”。借助线上报修、空间定位、工单派发等功能可以进行设备报修及维保，实现有效管“事”。在设备台账上进行设备信息录入、设备空间定位、运维经验归纳，实现有效管“物”。

基于BIM集成楼控、消防、安防、能源、环境、设备设施等管理能够提升物业工作效率35%，缩短服务响应时间25%，提升环境品质保障率15%，节能减排20%。

基于BIM技术的绿色物业管理，不仅是降低能耗成本，提高运维水平的经济需要，更是满足人们日益增长的生态产品需求。在此过程中，达成节能减排目标与保障环境品质平衡发展，践行了生态文明和绿色发展。

来源：重庆BIM联盟