来源丨 上海智笔投稿 作者：张积慧

 

BIM技术，目前主要应用于地产项目。并开始向水利、基础设施等领域扩展。基于“中国速度”，效率一直是国内工程项目的重点。

 

一、信息化的目标

 

1.1 国家战略

2016年，新华社发十余篇文章解读中央经济工作会议：明确楼市发展方向。

其中提高了：通过并购等方式提高房地产企业的行业集中度。

 

1.2 地产企业战略

在2018中城联盟论坛上，旭辉董事长林中提出了“三个规模”的概念：

1000亿：生存规模，能让你活下来。

3000亿：竞争规模，你在市场上有领先，你的规模使你有更大的竞争能力，带来资源、土地、资金、人才的配置。

5000亿：展规模，你已经在行业内领先，你具有整合这种产业价值链的能力，你有向产业链延伸和非产业延伸的发展空间。

此处的数值只是个代表值，未来这个数值可能会有调整。其核心内涵是：只有当房地产企业规模做到足够大时，才有能力向另一个领域注入大量资金。有了足够的资金以后，另一个领域中的业务才可以快速地周转与扩张，形成竞争力，占领市场。

例如，在另一个领域中，收购一家企业需要100万，每年盈利5万。若只有钱收购2家，那么每年只能赚10万，10年后才能收购第3家。而若能一下收购20家，那么第二年就可以收购第3家企业，第三年能收购第4家企业……如此，便能快速的扩张与占领市场。

根据2018年房地产企业的销售情况来看。目前只有碧桂园、万科和恒大，销售金额达到5000亿以上；融创、保利和绿地在3000亿以上。后续地产企业离5000亿元目标则相差甚远。

 

1.3 信息化目标

从国家战略与地产企业战略中，我们可以看出：在未来的几年内，地产企业依然需要依赖“高周转”等手段，提高自己企业的规模。只有少部分企业，才有能力与精力向其他领域拓展。

信息化，是帮助企业实现战略目标的工具之一。因此，信息化的目标是满足企业管理目标。在目前阶段，信息化的主要目标是帮助房地产企业提高“周转率”，即，解决问题，提高工作效率。

 

二、BIM的应用

 

2.1 信息化系统

信息化系统，主要通过管理信息系统进行实施。管理信息系统（ManagementInformationSystem，简称MIS）：是以人为主导，借助计算机或其他信息处理手段，按照某种确定的规则，通过一系列的动作对某些信息进行处理，以帮助实现既定目标的系统。其中，此处的信息必须是可被计算机或其他信息处理手段所能识别的信息。管理信息系统的信息流程图：

 

图1管理信息系统的信息流程图

在建筑项目中，实物主要分为人和非人（设施、机械等）。人及非人首先需要进行标准化编码，将内容转化为可被计算机识别的数据，进一步提取出可用的信息。通过计算机的处理，最终得到MIS信息。将MIS信息反馈给人，以帮助人员完成既定目标（辅助管理）。或是通过自动化控制等方式，实现既定目标（自动化控制）。整个循环可分为2类：人与计算机的循环，设施与计算机的循环。

房地产的项目主要分为2类：标准化建筑和非标准化建筑。目前，住宅项目主要向“标准化”方向走；而商业建筑、办公楼、其他建筑依然为非标准建筑。因此，信息化管理系统的应用则可分为：

标准化建筑：设施与计算机的循环；

非标准化建筑：人与计算机的循环。

 

2.2 BIM技术的应用

 

2.2.1标准化建筑

目前，做住宅的地产企业都有自己的户型库及产品库。BIM技术可以帮助企业做信息整合。

（1）将各类户型由CAD转化为BIM模型。

（2）根据企业产品分级。将景观、室外、室内、智能化等设定不同的价格、做法、价格档次等。更可直接做成不同式样的BIM模型。

（3）将与此户型的各类信息整合在一起，形成完整表单，如：

 

 

通过高精度高质量的BIM模型建立，分类建立管理系统基础数据库，标准构件可以通过积累形成自己的企业数据积累。项目参与各方应遵循统一的建模标准及体系。

 

（4）标准户型细化。可将户型进行进一步地细化及标准化，形成各种标准构件，标准房间，成套厨房、成套卫生间等。所有模型库的颗粒度都做的很小，可以做到最小颗粒度的构件与最小颗粒度的报价做到相互对应。每类标准化模块设置厂家或供应商，未来可直接采购或发送至工厂进行生产。

另外，构建及模块统一后，工厂可以对一些模块提前进行生产。大大提高企业的工作效率。

（5）标准户型扩展。在标准户型（房间）外，增加可变模块。可根据需要进行定制及简单地调整尺寸。使得户型及楼层设计变得多样化。

（6）统计与计算。系统可以自动统计包括但不限于：套内建筑面积；公摊建筑面积；得房率等信息。帮助企业进行整个小区的设计。

（7）平台建立。根据收集得到的信息建立信息化平台。

构建属性数据：包含构件的尺寸、材质、特性描述、厂商、价格信息……

户型库：所有的户型可以直接在平台上找到对应的数据基础信息；

构造法与节点图：关键的技术构造或者节点详图，可以事先进行标准构件的建立，形成构造做法库，然后在平台上进行轻量化展示，方便随时随地进行的技术交底。

条文库：企业内部的技术规范，常用技术条文等积累入库，实时上传平台，集中管理，能够做到第一时间快速调取。

供应商库：完整的BIM族库收集系统，每一个项目都有积累，最终形成企业自己的供应商模型数据库。

（8）OA联动。将标准化设计好的建筑发送给不同部门进行确认与调整（例如价格的调整、供应商的调整、建筑的审批等等）。

（9）与施工管理系统对接，实现全生命周期管理。

（10）未来拓展。根据拿地要求、绿色建筑要求（绿标、LEED、WELL等），配合企业定位要求。未来，可让计算机根据标准户型及限制条件，自动设计整个小区。最大化地提升建筑设计效率。将设计师的工作由设计建筑，转化为选择建筑、调整与优化建筑。

未来，标准化建筑的整条生产、制造流程将转变为：

 

图2标准化建筑制造流程图

由图2可以看出，装配式标准化建筑，帮助企业在2个阶段帮助企业提高工作效率：（1）设计效率提高，通过做简单组合复制，获取更高的效率；（2）将地下施工及地上“施工”由串联改为部分并联，提高工作效率。

 

2.2.2非标准化建筑

非标准化建筑目前依然没有较好地方法帮助企业提高工作效率。目前，主要通过SU规划（或类似软件）+CAD设计+BIM模型碰撞检查，帮助提高设计质量（没有证明表明，正向设计能比此种混用模式工作效率更高）。在施工阶段，通过各类模拟，以帮助企业解决一些施工难点与问题，提高工作效率与质量。在运维阶段，设施信息的输入由物业管理人员前移至施工单位。但若建筑是出售或物业外包，则这样的“前移”工作并不经济。

因此，在非标准化建筑下使用BIM技术，可以帮企业提高一些工作效率与工作质量，但提升的效率相当有限。企业若想进一步提高效率，应从“管理”与“标准化”着手，配合合适的工具，才能达到较好的效果。

 

三、基于BIM的信息平台

 

目前，对于非标准化建筑，在BIM模式下，主要通过BIM建模软件进行信息流转，并使用其他软件进行分析；而在CAD模式下，同样是通过CAD软件进行信息流转，并使用其他软件进行分析。因此，BIM模式下的信息流转与CAD模式下的信息流转并无区别。如下图3和图4所示：

 

 

因为整个信息系统没有发生大规模的变化，这使得人们的工作方式也没有发生多大变化。为了借助信息化系统提升工作效率，我们首先需要改变信息的传递方式。如图5所示：

 

 

本文仅起个开头，不对此平台作详细介绍。

 

四、小结

 

在现阶段，地产企业的主要任务是拿地、建设、高周转。信息化技术应用的目标就是辅助企业完成目标——提高工作效率。

标准化建筑可以借助信息化手段，大大地提高工作效率，但对于建设成本的上升与节约时间（节约贷款利息）之间的收益比较，仍待进一步地评估。

非标准化建筑的工作模式、信息流转模式与CAD时期相比，没有大的改善。因此，在提高工作效率上，差于标准化建筑。我们依据建造模式，重构整个信息化系统，设计出信息管理平台，以帮助实现非标准化建筑实施的工作效率。

最后，希望我们以客户为中心，借助信息化工具，帮助客户达成他们想要实现的目标。