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楼市2018,这是一篇不能不看的预言!

芦田爱菜楼主
1楼2017-09-1316:08
这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。
租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过,在这里,我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。
中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例,有,这就是深圳。

4、谈谈深圳的小产权房
大家都知道,今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的,深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地,保留村民集体用地。
因此,直到今天,深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地,归属各个村的村民所有,这就是著名的城中村。
目前,深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式,弊端严重,却积重难返。
而早在九十年代,随着外来人口不断涌入深圳,就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼,一般是六到九层,做成小面积的单间、一居或两居用来出租。
当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后,大量的村民开始投入这项一本万利的生意,或者借贷,或者招人入股,或者村委牵头统一建设。
随着一栋栋农民楼拔地而起,到2000年后,深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。
这些农民楼施工水平差,千楼千面,楼间距极窄,居住环境恶劣,俗称为握手楼。大量农民房的出现,严重影响了深圳的市容市貌。
但同时,也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会,农民房的租金大约是商品房的1/2左右,低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。
直到今天,深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止,在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段,街道两侧全是密密麻麻的农民房,其数量之多,分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。
目前,深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右,数量之巨堪称全国之冠。
如此众多的小产权房除少量用来交易外,大部分用于出租,且出租率极高,可以说,深圳早就深入贯彻了中央这一政策,大量的廉租房入市拉低租金牵制房价,但是效果如何呢?大家看今天深圳的房价便一目了然。
资源天然分布是不均衡的,而且,一旦获得了资源的城市或地段,便具备了先发优势,会吸引更多的资源不断流入,就如水从高处往低处流一样自然而随意。
反之,如果想把资源引入不发达的地区,就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微,为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功,就是此理。
中国城市化的进程仍在继续,大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦,无论兴建多少廉租房,经适房都会被迅速填满,直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。

5、2018,让子弹飞一会儿
一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。
让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动,可以看出,房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。
而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。
2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。
但近几年,即使同属一线城市,楼市上涨周期也开始出现分化,2015年,深圳最先一波领涨,16年上半年上海接力,下半年再到北京,17年3月,随着政策不断加码,一线城市房价领跌,但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。
梳理过往,便可以预知未来,2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。
说说一线,北京现在距年初最高价跌幅10%左右,郊县跌得更多,目前处在多空对峙的状态,但多军正在逐渐聚集势能,18年盘整可能性极大,上海情况类似。
但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月,所有房价翻倍,然后是一年多的微跌与盘整。
在这期间,多头不断上攻,两次收复失地,又两次遭遇新政打压,但到今天,深圳房价已顽强站回历史最高位,且上涨预期明显。
如果没有更多有力政策打压,2018年深圳很可能是最先启动的城市。
2018年,虽然没有了空军,但政府是多军最大的敌人,政府可以容忍房价不涨或微涨,但绝对不会容忍再来一个大涨之年。
一旦有这样的预期,是否会有更重磅的政策炸弹推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房,社保资格提升至八年,都不是没有可能的,就如同北京对商住的一招绝杀。
而且,2018年,确实看不到大涨的机会,所以,不论你是不是多军,我都劝你,2018,不妨让子弹飞一会儿。
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  • xingye8860 2楼
    唯有不断学习,不断更新知识,才能不被淘汰
    2017-9-15 09:41
  • 葡萄成熟时joe6 3楼
    非常感谢分享
    2017-10-10 16:26

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