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·  “工业上楼”的政策探索

·  “工业上楼”的设计实践

·  结语

存量产业用地更新视角下的 “工业上楼”苏州实践

High-rise Factories: Suzhou's Practice in  Upgrading Existing Industrial Land

潘 磊 PAN Lei

启迪设计集团股份有限公司

科技产业研究中心主任、主持建筑师

近年来，越来越多的城市在产业用地上面临两难境地：一方面是增量土地资源紧张，优质产业项目无地可用；一方面是存量用地低效开发，产业能级逐渐下降。这反映出高速城市化进程下产业发展的必然趋势：一是从经济基础看，产业结构调整、产业转型升级已步入新常态，如数字经济、智能制造、生物医药、工业互联网等科技创新产业成为了经济发展的新动能；二是从物质形态看，国土空间优化、土地效率提升已成为驱动力，立体开发、竖向发展、功能复合成为了有效手段。这样的产业发展背景下，产业定位、产品策划、空间需求等方面对城市产业用地规划提出了新的要求。

“工业上楼”适应了产业发展的新需求，不同于传统工业建筑偏向于低楼层的建造模式，转而在高层建筑中进行生产、研发、实验的都市型工业楼宇模式，通过产业空间的叠加、开发强度的提高、使用功能的复合，有效提升了产业用地的承载能力和使用效率。

尽管“工业上楼”的概念仅在近两年广泛普及，但对产业空间开发效率的综合提升早有政策探索。如2014年自然资源部在《关于推进土地节约集约利用的指导意见》中指出：“强化城市建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制，提高区域平均容积率，优化城市内部用地结构，促进城市紧凑发展，提高城市土地综合承载能力；推进建设用地的多功能立体开发和复合利用，提高空间利用效率”；又如2019年自然资源部在《产业用地实施工作指引（2019年版）》中指出：“鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房，供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。”这些政策探索的初衷与当下“工业上楼”的理念不谋而合。

近年来，国内各地政府从产业导向、税收补贴、建设指引等多重维度陆续推出“工业上楼”的相关支持政策，其中在工程设计上最为典型的是深圳宝安区提出的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，其中的“建筑十条”就对工业上楼建筑设计的具体技术措施（柱网尺寸、货梯配置、楼面荷载等）作了详尽指引。

此后，深圳市光明区在2022年7月提出了《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》及《深圳市光明区特色产业园区建筑设计指南》，根据深圳市“20+8”产业集群规划和光明区“3+2+3”特色产业定位制定了设计标准指引。

2023年9月上海市公布了《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》，更全面地推动了“工业上楼”的政策支持，包括优化规划调整环节、释放制造业发展空间；推出产业综合用地、加强产业功能混合；强化资金支持，激发“工业上楼”积极性；整合要素激励、吸引制造业企业入驻；落实精准管理、积极稳妥推进项目建设等。此外，《智造空间设计指引（试行）》更是突破性地从产业细分领域更有针对性地提出建筑设计的技术要点引导。

2024年2月作为工业强市的苏州在《关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见（试行）》要求基础上，探索推进以“工业上楼”开拓发展新空间，提高工业用地集约利用水平，发布了《苏州市“工业上楼”设计引导指南（试行）》。在建筑、结构、机电等常规技术指引的基础上提出了装配式、智能化、绿色低碳等新技术在“工业上楼”的应用引导。

2. 1   政策机遇与项目缘起

纳玫格科技电子元器件生产基地项目位于苏州工业园区苏虹中路南、玲珑街西，是东西方向的重要城市快速路娄江高架往南沿玲珑街通向金鸡湖景区的重要城市节点，其优越的地理位置和便利的交通条件使得该项目成为苏虹中路沿线工业带进行存量产业用地更新的示范项目（图1）。

图1 纳玫格科技电子元器件生产基地项目区位

项目用地约19990m2（30亩），原状为一栋传统标准的单层厂房，场地内大部分用地闲置未开发，容积率仅为0.26，土地利用极不充分（图2）。场地原状反映出部分传统制造业产业优势缺失、产能效率下降、土地利用低效的典型情况。作为电子信息产业的标杆企业，纳玫格科技在PCB线路板、折叠手机铰链、半导体晶圆载具等细分领域的生产、研发、设计、办公的综合需求对本项目用地的空间综合承载能力提出了更高的要求。在充分的政策研究后，“工业上楼”成为该项目进行存量更新的有效路径。

图2 纳玫格科技电子元器件生产基地项目场地现状

项目设计研究过程中，苏州工业园区管委会在2020年7月发布《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》和2021年7月推出《产业用地更新三年攻坚行动方案（2021-2023年）》，这是苏州工业园区加快盘活低端低效产业用地、导入优质项目资源、提高土地产出效率的重要举措，也是巩固工业经济基础地位、促进产业转型升级、推动经济高质量发展的重要路径。该项目符合苏州工业园区土地集约利用及企业转型升级的要求，建成后地块整体形象大幅提升，有利于促进电子信息产业技术及人才的聚集（图3）。

图3 纳玫格科技电子元器件生产基地项目鸟瞰图

项目更新拆除既有低效的单层生产厂房，原地重建三栋高层生产车间及一栋高层研发塔楼，总建筑面积约为8.5万m2，其中地上建筑面积约5.8万m2，地下建筑面积约为2.7万m2，容积率由原来的0.26提高至3.0，土地开发强度大大提升。

2.2  城市设计与地块研究

设计研究初期，设计团队更多关注到城市维度，在原有规划条件的基础上结合现行城市规划管理技术规定及要求，分别对开发强度、城市界面、建筑退让、高度控制等方面进行了充分研究。这几个研究维度往往是“工业上楼”项目规划设计阶段容易忽略的城市要素。

对于城市界面，考虑到开发强度和建筑高度的提升，纳玫格项目沿南北向主干道玲珑街的退距由8m增加到了20m，沿东西向主干道苏虹中路的退距由10m增加到了15m。此外，对该项目各建筑边界作出了严格限制，与周边地块守齐以统一城市界面。

对于开发强度，《苏州工业园区关于推进存量工业用地更新建设的若干意见（试行）》对其做出明确鼓励措施，“原则允许适当放宽更新项目容积率上限”。设计团队在原有2.5容积率基础上进行了3.0、3.2、3.5不同开发强度的比较研究（图4），依据各自的建设规模、高度控制、街角形象、近人尺度等最终确定了3.0容积率的开发强度。

图4 不同开发强度的比较研究

在确定开发强度的基础上，对于80m高研发塔楼的位置进行了空间组合分析。从地块视角看，塔楼位于东北角有利于场地内部不同流线的交通组织；从城市维度看，塔楼置于苏虹中路和玲珑街交叉位置更有利于形成城市空间节点，并在娄江快速南向建立门户形象（图5）。

(a) 地块视角

(b) 城市维度

图5 空间组合分析

2.3   总图布局与流线组织

在产业高速发展的都市语境下，“工业上楼”项目的规划设计在总图设计阶段需要对城市边界有充分关照。纳玫格项目总体布局在尊重城市设计研究基础上，严格控制建筑边界，以网格化控制的操作方法进行建筑和场地的布局规划，形成产业建筑组群特有的空间秩序。9.0m×9.0m的网格一方面适应了地上部分工艺需求的柱网尺寸，一方面满足了业主方对地下空间的使用需求。各建筑单体局部形体变化之处加以1.5m模数进行补充尺度控制（图6-7）。

图6 纳玫格项目平面图

图7 总图的网格模数控制

在理性的总图布局下，建筑高度顺应城市界面形成螺旋上升的变化组合：80m高研发塔楼占据街角空间制高点，塑造最佳展示面?；45m高的生产车间A、35m高的生产车间B和30m高的生产车间C三者体量错落有致。

交通组织方面，“工业上楼”项目在常规车行、步行流线组织基础上还需合理统筹规划简洁高效的货运动线。纳玫格项目用地北侧苏虹中路设置货运出入口，宽度为8m。总图规划的货运动线紧靠场地西侧，与三栋生产车间装卸场地（均设于建筑西侧）紧密结合，尽量缩短货运长度，提升了物流效率。同时，货运动线及装卸场地的区位设置最大化减小了对主要城市界面的影响。

苏虹中路还设有双向机动车出入口，出入口宽度为9m，与货车出入口充分间隔、互不干扰；玲珑街设置机动车单向入口，宽度为7m，有效解决上班高峰期南向车流的导入问题。人行主出入口设置在东侧，该项目有效地实现了人、车、货分流，合理组织了交通流线。

2.4  城市界面与材料控制

“工业上楼”项目在城市形象的表达上需打破传统工业建筑给大众带来的沉闷无趣的刻板印象，通过适宜的材质表达和合理的构造措施展现出其“美学理性”。纳玫格项目中的制高点研发塔楼位于苏虹中路与玲珑街交叉口，有利于塑造良好的边界感和标志性。沿工业带苏虹中路，生产车间A与研发办公塔楼边界守齐，形成连续的城市界面。为减少45m高的生产车间A对城市界面的视觉压迫，在体量上进行横向切削控制整体尺度，上部4层适当向园区内部退让，也活跃了园区内部空间氛围。分层错落间隔布置的铝板幕墙一方面与其他单体形成了统一立面语汇，另一方面营造了自身的建筑动感（图8）。

图8 苏虹中路一侧透视图

南侧生产车间B及生产车间C的建筑高度被尽量控制，减少其对南侧住区玲珑湾花园的压迫感及视线遮挡；生产车间C与研发办公楼通过连廊进行连接，在玲珑街步行入口营造良好的入口形象（图9）。

图9 玲珑街一侧透视图

纳玫格项目的建筑单体设计以功能合理、材料适宜为原则，在产业园区内外差异上形成两种立面表情。立面色彩整体以灰白色为主，考虑到造价控制，三栋生产车间朝向城市界面的立面材料以铝板幕墙和玻璃幕墙为主；朝向园区内部的立面材料以真石漆和窗墙系统为主；研发办公楼立面材料为铝板及玻璃幕墙。

2.5   产品研究与参数配置

“工业上楼”项目对平面、层高、荷载、柱网、货运等要素的技术控制是适应产业细分领域的根本需求。纳玫格项目中，设计团队结合该项目电子信息产业的产业定位对产业园区复合功能的不同产品进行充分的市场调研和反复的设计研究，分别对生产厂房和研发办公的层高、荷载、面积、造价等参数进行技术总结，并形成了相应的产品手册（图10）。

图10 生产车间B产品手册示意

在产品研究过程中，对货梯数量、客梯配置、管井预留、机电系统、构造节点、材料做法等方面均进行了深入研究。

2.6   氛围塑造与第五立面

空间结构上，场地面向玲珑街引入东西向步行景观主轴，将整个产业园区向城市开放；南侧面向住区玲珑湾花园，刻意压低建筑高度的同时引入南北景观轴线，将视线通廊打开。在满足生产需求及消防疏散的前提下，最大化围合出内部复合型活动庭院，以期实现生态、共享的社区型产业园区。

为打造更具标志性的“工业上楼”产业园区，纳玫格项目充分利用屋面空间营造富有层次的第五立面。

工业上楼的政策理念一方面适应了国内产业转型升级的内在需求，“上下楼即上下游”的产业链互补有助于形成产业集群并进一步推动产业创新；另一方面契合了国土空间集约利用的发展方向，成为当下城市更新背景下存量产业用地更新的有效路径。工业上楼的设计研究和实践探索要在遵循产业功能需求的前提下理性发展，要在融合城市环境文脉的基础上不断提升。