地库成本的控制往往是一个项目成本控制中的重点和难点，不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点，公建项目地库就是这样的典型项目，它从柱网、层高、流线等确定都异于住宅地库。 01 商业街区柱网类型分析 针对商业街区的特点，在确定地库轮廓之后，制定地下柱网基本尺寸是很关键一步，为此我们对国内一些对标商业街项目，相近的商业综合体项目及高端SHOPPING MALL的地块技术指标做一些分析。
地库成本的控制往往是一个项目成本控制中的重点和难点，不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点，公建项目地库就是这样的典型项目，它从柱网、层高、流线等确定都异于住宅地库。
01
商业街区柱网类型分析
针对商业街区的特点，在确定地库轮廓之后，制定地下柱网基本尺寸是很关键一步，为此我们对国内一些对标商业街项目，相近的商业综合体项目及高端SHOPPING MALL的地块技术指标做一些分析。
上海大宁国际商业广场
本项目总建筑面积约25万平方米，集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等综合性、多功能的商业房地产开发项目，裙楼以街区商业形式展现。
本项目商业街下方柱网取8.0mX8.0m
广州太古汇
由一座大型购物中心、两栋甲级写字楼、一栋酒店组成的集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一体的国际性高端商业综合体项目。地下三层小型机动车停车库层高4米；地下四层货车停车库层高6米；货车设置独立车道直通室外。
柱网特点：主要以8.1mX8.1m为主，柱截面1000mmX600mm，柱网模块如图
对于非标模块，塔楼、裙楼商业圆柱一般每模块减少一个车位
广州珠江新城中轴线地下商业街
本项目总建筑面积达13万平方米，集购物、餐饮、娱乐、文化为一体的综合商业体，与周边40座标志性的公共建筑、商厦、五星级酒店相通，交通网络四通八达，APM线贯通整个商场。
本项目商业街下方柱网取8.4mX8.4m
万象城（深圳、杭州、沈阳、成都、南宁）
集五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅酒店式服务公寓于一体的超大型综合体项目。
深圳万象城柱网取11mX8.5m，成都柱网取9.0mX9.0m，其它几个都是11mX9m
上海合生国际广场
本项目是一个集五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼为一体的大规模、现代化、高品质的城市综合体及一站式消费的复合型商业地产项目。主要柱网取8.4mX8.4m（餐饮、零售区）及11mX9m（酒店、百货区）
通过对上述商业类项目分析，对近年一线商业项目地下室技术参数作简要汇总，列举如下：
从上述表格可以看出，对于高端商业项目，地下室柱网横向以停3~4辆车居多，从而横向柱网一般取8m~9m（停三辆车）或11m（停四辆车），纵向柱网一般根据车道宽度取8.1~8.4m（适用）或9m（高端）。考虑到商业项目中高端小车较多，其车辆尺寸一般大于规范常见4.8m（长）x1.8m（宽）。具体举例如下表：
根据上述车型控制尺寸，推导出 适用型商业停车柱网 如下图：
说明：上图为8.1mX8.1m柱网，背靠背停车位基本尺寸为5300mm（长）X2500mm（宽），靠实墙停车位基本尺寸为5550mm（长）X2500mm（宽），车道按5.5m设置，柱子建议做扁柱，如500mmX700mm，留出柱与车位间50mm的富余量作为柱子面层及防撞标志安装的空间。
另外，我们也推导出 舒适型商业停车柱网 ，如下图：
说明：上图为8.4mX8.4m柱网，较8.1mX8.1m柱网可多留出600mm宽人行区域，商业车库较住宅地库最大的差别在于日均车流人流较多，且顾客往往不熟悉车库，留出人行区域，实现局部人车分流，大大提高车库安全性及购物体验。此类柱网适用于大型商业中心或地标性商业街区项目。
而对于 高端型商业停车库 ，柱网可如下图：
说明：上图为9mX11m柱网，较8.4mX8.4m柱网而言，背靠背车尾设置1m多宽人行区域，便于顾客购物后轻松把较大物品放置车尾箱，对于家庭聚会购物、餐饮也便于婴儿车的推、放。另外，横向4辆车成组设置，柱距增大，往往同时配合较大的层高，形成很好的空间感，在超大型商业购物中心SHOPPING MALL较多使用。同时由于此柱网纵横方向尺寸较大差距，一般建议采用单向板受力体系：
考虑跨度较大，不建议采用住宅车库常见的无梁体系。
根据项目实际情况，选取合理柱网体系
合理的柱网体系需要解决好地上和地下的柱网关系。
结合本项目地上商业街区形式为联排商铺，商铺开间4050mm为宜；柱网尺寸定为8100mmx8100mm，恰好为两间商铺的开间尺寸。一方面商业地库无需如住宅地库“死扣”停车效率而采用7.8m柱跨；另一方面，根据本项目商业定位，成本核算，目标客户敏感度等方面，选用适用型商业停车柱网能提高经济性，无须一味追求“大气”的高端型商业停车柱网。
上述实现了地上与地下单元柱网模数一致后，地上大部分结构柱可直落地下室；但部分塔楼柱位与地库大柱网错位（因建筑造型、间距和街区宽度等因素）的情况，可通过地库顶板梁局部托换掉地上结构柱，使地上柱子不直落地库，但此情况要尽量避免，减少转换成本。为使地库效率不受影响，考虑到地上仅为2~3层的商业，经权衡采用局部转换柱子的形式更有利。经方案对比得出转换后的每层车位能多出23个，合计2(层)x23=46个，且由于此多出的46个车位而避免局部做三层地下室，节省的成本是巨大的。
通过地上地下柱网的协调设计，地库街区商业范围内（办公塔楼投影因体型等原因不含在比较范畴）停车效率可达32㎡/个。
02
地下车库具体设计策略及技巧
1. 做好地库的人防选址
从分析本项目三个地块的综合指标得出，地块一、二的开发比地块三要稍早，且用地均比地块三较紧张，更重要的是地块一、二商业价值大于地块三。综合分析后决定通过人防异地建设的方式，把人防区统一设置在地块三，既减少地块一、二自身地库的压力，统一设置人防又能减少造价（减少人防区与非人防区之间昂贵的人防大门数量，取而代之是人防分区之间成本较低的人防封堵板）。
2. 优化支护方案
经分析，三个地块之间的规划路属新建规划路且由保利代建。结合开发情况，设计考虑把三个地块整体开挖，减少地块间支护等成本。
3. 利用塔楼投影的层高设置夹层，布置非机动车库
地块一的办公楼方正且轮廓相对较大，对于放置机动车效率较低，投影范围合适作为非机动车库（且投影范围的地下室层高较高，利用层高做了夹层设计，大大提高了地库效率）。
具体做法：首层梁高控制600mm以内，夹层梁高控制在400mm以内；非机动车库净高要求2m，因此，非机动车库内喷淋管需穿梁设置，且不能设置风管，进排风通过侧边进(排)的方式设计；如此造就出2050mm净高的夹层非机动车库（如下图）：
地下一层非机动车库局部平面
地下一层夹层非机动车库局部平面
非机动车库夹层剖面示意
4. 地下室充分利用退缩条件
地下室的退缩与地上退缩不同，不需考虑日照等情况，可不必跟着地上建筑的控制线来退缩，否则地库轮廓没充分利用，迫使增加建造成本更高的下一层地库面积，导致地库无需成本增加。充分研读广州规划细则“建筑工程退让规划路边线大于3m的地上、地下空间和消防间距范围外，在符合以下条件的情况下，建筑工程可外伸地下建（构）筑物、步级（含台阶）和外挑构件（含雨蓬）（如图下图所示）”
充分运用这个规划条文，把地库退缩线做到最大（离用地红线3m），能使原一排平行停车优化成效率最高的垂直停车，大大增加停车效率（如下图）：
此做法需注意3个要点：1、外扩部分地下室需满足2m以上的覆土要求用于走市政管线；2、因外扩部分覆土增大，层高较少，为实现满足停车净高，需设置单向布梁，且该区域不走风管；3、车位净高需保证满足规范2.2m要求。
5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房
电房往往对层高要求比较大，一般需要局部本层降板或上层抬板来满足电房层高要求，若把电房设置在塔楼范围，就能避免局部降板或抬板，降低成本，且减少对上下层功能空间的影响。
如下图，本设计把塔楼投影内靠外围布置车位，投影内靠内部布置电房，既保证停车效率，又保证电房层高要求，一举两得。
地下一层电房区局部平面
6. 垂直车道布置出入口坡道
经对出入口坡道与车道位置关系的分析得出，垂直车道布置出入口坡道的效率更高，在本项目其中两个坡道均采用垂直车道布置。
7. 剔除无效空间
对于地库中无用的空间，必须剔除掉，不能增加无效成本。
8. 利用坡道底部空间停车
如下图位置的坡道底部空间，也要充分利用。虽然净高不高，但若满足停车净高要求，可要求主要管线避开不通过该处顶部，充分利用作为停车位。
商业街区的地库需根据其项目定位特点进行营销测算，并考虑规划、开发、分期建设、业态等因素对地上、地下空间进行整体设计，设计重点在柱网的兼容性方面。核心要点如下：
1. 选取合理柱网形式，尽量地上、地下统一柱网，提高地库效率；
2. 做好地库人防选址，把人防区统一设置在商业价值低的地块，人防分区之间多用成本较低的防封堵板代替昂贵的人防大门数量，减少造价；
3. 多个地块整体开挖，减少地块间支护等成本；
4. 充分利用退缩条件，把地库退缩线做到最大，增加停车效率；
5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房，避免局部降板或抬板，降低成本，减少对上下层功能空间的影响；
6. 采用垂直车道布置出入口坡道，充分利用坡道底部空间停车，提高使用效率。
来源：商业地产观察
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