摘要：在低碳、环保倡议下，住宅产业化日益成为我国经济新的增长点，但当下的产业化进程却步履维艰。从理论上结合我国的住宅产业化事实进行分析，不仅可丰富我国起步较晚的住宅产业化现有研究成果，而且更清晰地阐述了我国在起步、快速发展和成熟阶段的住宅产业化发展历程。本文通过理论与实践相结合，就我国住宅产业化的发展困境，提出从政府、企业和公众等角度合理规划未来发展路径，以期实现经济的可持续发展。
摘要：在低碳、环保倡议下，住宅产业化日益成为我国经济新的增长点，但当下的产业化进程却步履维艰。从理论上结合我国的住宅产业化事实进行分析，不仅可丰富我国起步较晚的住宅产业化现有研究成果，而且更清晰地阐述了我国在起步、快速发展和成熟阶段的住宅产业化发展历程。本文通过理论与实践相结合，就我国住宅产业化的发展困境，提出从政府、企业和公众等角度合理规划未来发展路径，以期实现经济的可持续发展。
关键词：住宅产业化，发展阶段，思想
引言
我国是当之无愧的建筑大国，每年新建的房屋面积占到世界总量的５０％，但我国无缘建筑强国，我国建筑能耗占到全社会能耗总量的４０％。产业化住宅增加企业长期收益的同时，可满足居民的演化需求。此外，低碳经济的发展，劳动力优势危机，新型城镇化以及保障房建设等事实，凸显了我国实行住宅产业化的必要性。
不仅如此，住宅产业化在我国也具有可行性。我国近年来的政策措施激励了产业化进程，钢及其他原材料产量的增加为产业化提供了坚实后盾，国民收入的增加更新了住房观念，低碳经济的到来更是为我国的住宅产业化提供了契机。
我国住宅产业化发展历程
结合罗斯托的经济成长阶段论（美国经济学家Ｗａｌｔ Ｗｈｉｔｍａｎ Ｒｏｓｔｏｗ１９６０年在《经济成长的阶段》中提出有关经济发展过程的经济成长阶段论（五阶段），１９７１年又在《政治和成长阶段》中表述为传统社会、准备起飞、起飞、走向成熟、大众消费和超越大众消费六个阶段），可将我国住宅产业化的发展历程分为起步、快速发展和成熟三个阶段，如图１所示。
（一）起步阶段（１９９９－２０２０年）
起步即初步发展，比如政策、标准的制定，骨干企业的培育，技术研发与引进，生产线的投入与使用，规格化产品的生产与示范，主要突出产业化住宅的性能优势，为其快速发展做好准备。
（二）快速发展阶段（２０２０－２０４０年）
产业化住宅产品此时大规模出现，技术成熟，性价比优势突出，骨干企业向集团发展，住宅产业化格局形成并稳步走向成熟。
（三）成熟阶段（２０４０以后）
住宅产业化进入稳定发展阶段，增速放缓，住宅产品的性能与价格双优势已经得到消费者认可，住宅产业集团形成，市场期待新一轮的技术创新。
住宅产业化不同阶段的思想解析
住宅产业化作为一种经济现象，不同发展阶段体现了不同的经济思想，从理论上加以分析，不仅丰富我国起步较晚的住宅产业化研究现有成果，更加印证了住宅产业化在我国发展的大势所趋性。
（一）起步阶段
１．住宅产业化与后发优势。美国经济史学家Ａｌｅｘａｎｄｅｒ Ｇｅｒｃｈｅｎｋｒｏｎ依据德国、意大利等国经济追赶的成功经验提出了后发优势理论。后发优势是后起国家在推动工业化方面的特殊有利条件。日本、美国、瑞典等国的住宅产业化经验值得借鉴，我国可以结合本国国情，利用后发优势，推动我国的住宅产业化进程。
２．住宅产业化与市场失灵。由于垄断、外部性、信息不完全以及公共物品等因素，价格的资源配置效率无法实现帕累托最优，导致了市场失灵，政府干预成为必要。
住宅产业化的起步在我国步履维艰，产业化住宅的造价比传统住宅高出４０％，而且生产、技术以及制度的外部性明显，如果没有政府的技术、金融等政策支持，企业构建产业链以及进行技术创新的机会成本必然很大，动力受挫。此外，住宅产业的设计、安装以及部品标准、认证体系是住宅产业化健康快速发展的前提，而这些需要政府发挥积极作用（王晨，２００９）。
原建设部等八部委在《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（１９９９年）中提出推进住宅产业现代化。在激励企业方面，科技发展促进中心２０１０年承诺将推荐优秀企业参与“万科住宅产业化示范基地”这一企业联盟型，并促其成为国家级工程技术研究中心。从２０１０年开始，科技中心将支持万科集团每年开发一定比例的达到国家《绿色建筑评价标准》三星级标准的项目以及工业化方式建造的项目（伊西科，２０１０）。但我国目前的产业化进程仍然滞后于社会的发展，政府将继续发挥重要作用。
３．住宅产业化与委托代理。委托代理理论源于专业化的存在，重在研究委托人如何在利益冲突和信息不对称条件下设计最优契约以激励代理人，这是过去３０多年里契约理论最重要的发展之一。对有关住宅产业化的政策和标准等专业化问题，企业更有发言权。国家和企业在某种意义上形成了一种委托代理关系。以万科为例，２０１０年，万科与住建部科技发展促进中心实施战略合作，共同研究低碳建筑、住宅工业化等问题。此外，万科还以北京、上海等地的建筑项目为试点，承接建设住建部节能、绿色、低碳、住宅工业化示范项目。这种委托代理关系促成双方优势互补，有利于我国的住宅产业化进程。
（二）快速发展阶段
１．住宅产业化与交易费用。推进我国住宅产业化进程的一大难题便是产业链不完善，各环节标准不一，而标准化是产业化的前提。我国对建筑的标准化虽有参数，却形同虚设。２０１０年，万科发起成立住宅产业化产业联盟，纵向联合政府、承建、监理、构件厂、物流、建筑设计、科研院所等单位，横向联合更多开发商，预期实现产业化链条的标准化与组织化（伊西科，２０１０）。作为一种重要的产业组织形式，产业联盟可以形成较大的合力，为成员企业带来新的信息与市场，有助其提升自身竞争力。
交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的就是为了节约交易费用。交易费用理论认为产业联盟在一定条件下可节省成本，从而实现规模经济与范围经济。合理的企业边界处于“边际组织费用＝边际交易费用”的均衡点。作为一种资源配置手段，产业联盟介于市场和企业之间，既可减少市场的交易费用，也可节省企业的组织费用。住宅产业的上下游关联产业众多，住宅产业化产业链合作产业联盟可减少市场交易中专用性资产不确定性的同时，专业化分工可避免企业内部投资带来的组织费用过大问题，在实践中应予以鼓励。
２．住宅产业化与技术创新。Ｊｏｓｅｐｈ Ａ·Ｓｃｈｕｍｐｅｔｅｒ在《经济发展理论》中了提出技术创新理论。所谓创新，就是建立一种新的生产函数，实现生产要素和生产条件的新结合，并将其引入生产体系。住宅产业化符合技术创新理论，具体表现在：制造新的工业化住宅产品。采用新技术，生产机械化，集成化。开辟我国房地产业新的市场。生产的连续性以及生产物的标准化，工程建设管理的规范化要求住宅产品的上下游产业形成密切的产业链。逐步形成住宅产业集团，形成新的组织形式。总之，企业家的创新行为以及有效需求的创造必将在我国的产业化进程中发挥重要作用。
３．住宅产业化与规模经济。作为现代企业理论研究的重要范畴，规模经济理论指在一定时期内，企业产品绝对量增加时，其单位成本下降，即扩大经营规模可以降低平均成本，从而提高利润水平。产业化住宅的建筑成本很高，一定程度上打击了企业的积极性。根据国外产业化住宅生产的成功经验，在产业化生产规模达到１０万平方米以后，其成本是传统建筑成本的１．２５倍；而在这之前，建筑成本将超过传统建筑成本的４０％（沈思晨，２０１０）。住宅产业化的快速发展将助力我国的产业化住宅进入性价比优势阶段。
（三）成熟阶段
１．住宅产业化与竞争优势。Ｍｉｃｈａｅｌ Ｅ． Ｐｏｒｔｅｒ认为，国家的竞争优势来源于要素条件、需求条件、相关与支持产业、企业战略四个基本要素，以及机遇和政府两个辅助因素。国家的竞争优势就是产业的竞争优势，优势产业是促成国家竞争优势的关键，而优势产业必定是生产效率高的产业。
我国传统的建筑方式发挥了劳动力成本低的优势，但生产效率不高。国家统计局数据指出，到２０１２年末，我国大陆１５－５９岁劳动年龄人口９３７２７万人，绝对比重首次下降，且至少在２０３０年以前将逐步减少，我国的人口红利将逐步消失，劳动密集型产业将不得不向资金、技术密集型产业转化，而住宅产业化正是当下创造竞争优势的有效途径。
２．住宅产业化与可持续发展。可持续发展理论是指既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展，重视经济增长数量的同时，更追求经济发展的质量。传统建筑的高投入、高消耗、高污染已然警醒人类，而实行住宅产业化便可减少消耗能源，减少废水废弃物排放等。可持续发展为住宅产业化提供了绿色、节能、环保的契机。住宅产业化正在发挥自身特有的优势，已经成为我国当下新的经济增长点。
总而言之，不论是在起步，快速发展，还是在成熟阶段，住宅产业化的实践都有夯实的理论支撑，我国实行住宅产业化有理有据，势在必行。
我国住宅产业化发展困境及路径选择
（一）政府的政策激励
首先，政府虽然已先后出台了许多推动住宅产业化的政策法规，但相关的激励政策仍然有待完善，建议在节能产品、技术的生产、应用和消费各环节，采取一定的财政补贴、税收优惠、贷款贴息等政策，鼓励住宅产业低碳发展（刘志峰，２０１０）。其次，鉴于我国目前还处于住宅产业化的起步阶段，尚在推广产业化住宅的性能优势，政府应该充分发挥企业的技术与市场、产品的先知先觉优势，积极促成政企合作项目，以助我国住宅产业化进程的推进。
（二）企业的审时度势
企业首先应该着力形成产业联盟，组建住宅产业集团，整合资源与协作研发的同时，加筑产业链优势。另外，契合当前我国社会的城镇化步伐以及保障房建设，企业应该努力发挥产业化的规模效应，克服产业化住宅的成本劣势，创建产业化住宅的性价比优势。
（三）公众的意识培养
鉴于传统住宅的主导地位，产业化住宅还没有被公众认知与接受，需要政府与企业的进一步宣传与导向作用。相信产业化住宅的性能优势必将赢得市场的青睐。
综上所述，我国的住宅产业化进程步履维艰，但住宅产业化趋势必要且可行。从理论上结合住宅产业化事实对之加以分析与肯定，并从我国当前的现实困境出发，寻求发展产业化住宅的路径，以期丰富我国起步较晚的住宅产业化现有研究成果的同时，对我国发展产业化住宅的实践有所裨益，从而实现我国经济的可持续发展。
参考文献：
１．王晨．ＳＳＴ视角下的住宅产业化制约因素分析［Ｊ］．山西焦煤科技，２００９（５）
２．伊西科．万科十年“正果”住宅产业化［Ｊ］．商务周刊，２０１０（５）
３．沈思晨．中国房地产业的“低碳时代”［Ｊ］．经济导刊，２０１０（３）
４．刘志峰．大力推进住宅产业现代化走低碳发展之路［Ｊ］．城市开发，２０１０（１０）
作者： 辽宁大学经济学院 丁玲 大连万科房地产开发有限公司 崔佳
