易宪容：房价上涨我们到底要相信谁

　　如果目前的房价是没有购买量的上涨，那么这种上涨仅能解释为是房地产市场被人为的炒作。

　　无论是中央部门还是地方政府，都认为经过宏观调控后的国内房地产市场取得很大的 成效。从2005年政府推出对房地产市场宏观调控政策时开始，我就认为，如果不使用有效的宏观调控工具，国内的房地产市场宏观调控要达到一定成效是不可能的。

　　早些时候，有房地产开发商说，稳定房价就是让国内房价逐渐上涨，而不是下跌。假定这种说法成立，那么当房价上涨两位数时，应该是不稳定了吧？特别是最近，从各种媒体飞来的信息表明，2006年以来中国的深圳、北京、上海、广州等大城市的一季度房价都在飞速的上涨。如一季度北京房价同比上涨14.8%，深圳上涨20.62%，广州上涨14%，上海今年3月比2月上涨18.3%.

　　不过，就我的信息来看，国内的房地产市场短期内爆发性的上涨有不少值得质疑的地方。一是我们目前从媒体获得的信息真实性根本无法证实。比如，有媒体朋友曾打电话问我，广州住房2004年上涨了18.8%，2005年上涨了11%，但我从国家统计局的年鉴上查到的2004年上涨仅是2.4%.还有，北京房价2005年上涨了19.2%，但国家统计局的年鉴上是6.8%.再有，北京2006年一二月房价上涨17.3%，但后来公布的数据又说2006年一季度上涨14.8%等。

　　面对这样混乱的数据，我们如何来判断，我们到底要相信谁的？特别是北京，一二月的数据为什么不早些时候公布，而要等房地产开发商在大声嚷着房价上涨时来公布？为什么前两个上涨的幅度会大于一个季度上涨的幅度？如果这样，不是说北京3月的房价下跌了吗？对于这些问题，细心一点儿的消费者多从一些方面来获得相关信息，那么有许多信息就不攻自破了。

　　比如，一些楼盘从2005年10月，不到5个月，房价就上涨近2000元了。我就说，这是真的吗？按照市场法则，楼盘价格在上涨，肯定是需求很大，购买的人一定会很多。购买的需求一大，那么一开盘就卖完了，根本就不需要再涨下去了。只有没有需求的涨，才可能出现这种不断涨下去的情况。一种商品如果没有交易量的涨，那么这种涨价意义何在？

　　在年初时，就有房地产开发商说，要防止2006年国内房地产市场的报复性上涨。这不，最近国内房地产市场的信息正与其预言相合。

　　但实际上，无论是媒体如何说涨，从央行最近公布的金融统计数据来看，作为国内居民购房最大的金融支持工具住房按揭贷款，2005年全国个人住房按揭贷款增幅明显下降，由2004年的35%以上，下降到2005年的15.8%，仅0.26万亿。还有，2006年一季度，居民户消费性贷款增加431亿元，同比少增206亿元，在居民户消费性贷款中短期贷款增加32亿元，同比多增40亿元，中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。居民的中长期贷款主要是房地产按揭贷款，居民住房按揭贷款的增长减缓，说明国内居民实际购房下降。因此，如果目前的房价是没有购买量的上涨，那么这种上涨仅能解释为或是房地产市场被人为的炒作，或是房地产开发商在操纵房价。

　　总之，从目前国内居民的收入水平或购房能力来说，如此之高的房价，民众是没有能力进入这样高房价的市场，所谓住房的刚性需求仅是房地产开发商诱导民众进入市场而想象出来的概念，因此，广大民众面对如何混乱的信息，一定要静观其变，绝不可在不明了的情况下轻易地进入市场，只有这样，你才能保护自己的利益。对于政府，就应该站出来，或是对这种混乱的信息给出一个明确的意见，或是尽量提供更多更好的信息让民众能够有判断的依据，并对房地产市场混乱的秩序采取有效的工具来整顿。

易宪容：房价下跌百利而无一害 受损的是掠夺者

　　房价下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人。

　　国内房价真的不可下跌吗

　　最近媒体上出现连篇累牍的关于国内房价下跌会导致什么银行危机、居民财富缩水、国内经济危机之文章。对于那些房地产市场信息、知识了解不多的民众来说，读到这些文章可能会胆战心惊，觉得房价真的不能下跌。但这些言论都是似是而非的东西，读者只要好好想一想，只要将身边发生的事情好好观察一下，心中的疑惑就会烟消云散，不解自释。

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　　通过非市场方式炒作起来的房价已成为中国经济发展的一个毒瘤

　　就目前中国的房地产市场来说，并非什么房价下跌不下跌的问题，也不是房价下跌对社会经济、个人与企业的影响如何的问题，而是通过非市场方式炒作起来的房价已经成了中国经济发展的一个毒瘤，已经成了国内绝大多数民众的一种沉重负担，已经成了国内社会矛盾冲突的焦点，如果政府对这个问题没有深刻的认识，并采取政策来调整，那么中国经济面临的问题、中国社会所面临的矛盾与问题会越来越多，越来越复杂。“国六条”的意旨就在这里。

　　高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书

　　我曾多次撰文指出，房价过高，表面上让房地产业莺歌燕舞、地方政府业绩高照、银行利润短期内快速上升，但是国内绝大多数民众离房地产市场则越来越远。一个绝大多数人不能进入的市场，不仅表现出社会的公平性荡然无存，而且也是一个低效率的市场。因为，这个市场的资源不能够在市场法则下自由流动。而一个低效率的市场其经济风险无所不在、无时不有。

　　房价过高必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱；房价过高必然会导致政府的行为与其职责根本背离，促使政府通过权力的方式来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业的财富、掠夺民众的财富；房价过高一定会严重威胁整个中国金融体系的安全，构成对中国金融稳定性的巨大威胁；房价高企不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。可以说，高房价对国内经济与居民生活之负面影响罄竹难书。

　　房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁

　　既然高房价对社会经济的负面影响如此之大，那么房价下跌对谁最有利，所谓受损害者又是谁呢？在此，我们先从住房不同的特性来分析。

　　如果住房是一种投资品，那么住房价格基本上取决于投资者的预期，取决于投资者的投资心理。在这种情况下，住房的价格波动与住房实际效用无关，住房价格大幅上涨或急速下跌都与居民的实际生活、实体经济无关，没有多少影响。20世纪90年代日本房价下跌了80%多，1997年—2003年香港房价下跌近70%，但其对实体经济影响不大，原因就在于这些地方更重要的是把住房作为一种投资品。

　　如果住房作为一种消费品，住房价格的上涨与下跌当然对民众影响很大，特别是对希望进入房地产市场的民众更是如此。如果房价上涨过快，会使得绝大多数民众远离房地产市场。反之，如果房价下跌，或大幅下跌，对已经购买了房子并自己住的民众来说，有一定的财富效应，即心理感觉到自己的财富减少了，但影响不大。因为，居民的住房效用并没有由于房价变化而变化。

　　至于住房价格下跌（即使如有人所指的崩盘）对国内银行不仅没有半点影响，而且还是促进国内银行经营观念大转变的契机。因为，在个人首期按揭付款为30%的情况下，如果国内房价短期内下跌30%，那么银行可能面对的损失风险早就由购买者个人承担了。如果按揭首付款提高，并且个人购房已经有一段时间了，那么国内房价平均下跌30%与银行风险无关了。当然，如果房价下跌超过30%以上，甚至于更高，银行潜在风险完全显性化了。这时，由于住房抵押品在银行手上，银行的风险高低就在于住房按揭首期付款成数及消费者已经付款多久了。

　　可以说，住房价格下跌影响最大的首先是房地产开发商，住房作为投资品是买涨不买跌，即房价越是下行，进入市场越是减少，给房地产开发商带来的风险就越大；其次是地方政府，有推高房价带来地价上涨的消失，有地方政府官员寻租机会减少；第三是住房投资者，房价下跌严重套牢可能让一些住房投资者倾家荡产，永世不可翻身；第四才是银行。而对购房自住者，房价下跌只能大获其利。价格便宜了，选择机会多了，个人住房福利水平也就容易提高。这样简单的道理自不待言。

　　因此，不仅房价应该下跌，而且下跌对实体经济、对绝大多数民众有百利而无一害，受到损害的只是那些希望借房地产来掠夺他人财富的人。

担忧成为了现实 建设部揭秘“国六条”出台前夜

　　这是建设部住宅与房地产业司司长沈建忠经常挂在嘴边的日子。因为在这次会议上，国务院听取了建设部的汇报，讨论通过了“国六条”的基本文件。由建设部牵头的九部委随后跟进，出台配套细则。

　　仅仅在两个月前，沈建忠在一次会议上对去年出台的两个“国八条”进行了充分肯定，并称“基本原则方针是正确的，体现了有保有压的原则”。因为这一结论，业内一时认定今年不会再出台新的调控政策。

　　然而，前后仅60天的时间——一场新调控旋即降临。

　　新一轮调控的“前夜”

　　上周，上海大部分具备一级资质的开发商同时接到建设部的通知，要求即刻北上参加由其召开的重要会议。

　　正是在这次会议上，沈建忠肯定去年“国八条”效果的同时又不无忧虑地说：“结构性矛盾依然突出，部分大城市房价上涨。”

　　2006年第一季度悄然结束之时，深圳房价依然节节攀高，有主流观点认为深圳的房价上涨空间要追赶上海、北京，从而可以显示出城市的竞争力，甚至在深圳“两会”上竟有人大代表称：“关内房价每平方米一万八也不为过。”更令人担忧的是，不仅是深圳一个城市沉浸在房价上涨所带来的快感之中。4月，有关一些城市房价上涨过快、外资进入的话题明显增多。

　　“舆论反应愈加强烈，一些城市出现了2005年长三角一些城市出现的状况，这些城市往往是市场化、国际化程度很高的地区，这样的地区如果出现问题，会对其他城市出现示范、传导的效应。”沈建忠并没有点名。果然，地处西部的某市连续数月蝉联全国70城市房价涨幅榜首。该市也始终认为其房价不存在任何泡沫。

　　4月中旬，不购房行动出现，“房奴”这一新名词也迅速流行。评论性文章中开始对去年宏观调控所达效果提出一定的质疑。

　　沈建忠的担忧开始渐渐演变为另一种现实。他开始研究一些统计指标。那段时间，专家学者一致认为经济的走势出现了一些奇怪的情况。在形势平稳、大量经济指标表现出高度增长的背后，房地产的情况恰恰相反。

　　“除了房价指数涨幅较高之外，其他的指标都显示出了增幅的回落。”沈建忠称，“这主要表现为投资增幅的回落，以及个贷10个月以上连续增幅回落。”

　　根据上海市统计局公布的数据显示，2004年末住房按揭贷款同比少增500多亿元。央行上海总部也在一份报告中指出，“由于商品住房成交量回落，2005年的个贷出现了连续6个月的负增长，7~12月累计减少117亿元。”

　　“新开工的项目增加，投资反弹，信贷投放过多……”连续的会议讨论中建设部对当前的工作形势有了总结，沈建忠坦言：“今年初出现了2003年类似的情况，只是今年的情况相对好些。”

　　60天内，沈建忠与国内一些重要城市的房地产主管部门交换了意见，并取得一致看法：这一轮的房地产问题已经不是一个单纯的房地产问题，需要针对结构动刀了。

　　5月28日，一份经过各部委讨论通过的“37号”文件（即“国六条”细则）下发，它要求“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。

　　数字化调控起因

　　沈建忠认为70%的总量界定是具备一定依据的。据他掌握的情况：目前全国已经审批的新开工项目中，每套90平方米以下的住房所占比重不足30%.全国很多城市尚有40%的平均缺口。

　　国家统计局数据则显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。

　　沈建忠进一步补充说：“90平方米是一个长远的导向，因为这牵扯到消费模式问题。”但是，“在实行中却是希望尽量缩短调整时间，所以将已经审批、却还没有取得施工许可证的项目都纳入调整范围之内”。

　　并且这一次不再像去年“国八条”细则那样为户型面积提供一定的浮动范围，而是直接的“一刀切”。

　　去年，在普通住宅界定这个问题上，除青岛一地采用了120平方米的浮动下限之外，其他地方都采用了当时的上限标准即144或者140平方米以下。这也从一定程度上反映了当时地方对于中央政策的理解。

　　而此次调控与去年最大的不同就在于，“国六条”体现了鲜明的政策导向，并强化了全过程的监管。“这次增加了备案、报批的制度。监察部门要进行数字以及行政上的全面监管。”沈建忠认为这是强化了地方政府的责任。

　　根据统计，我国的房地产市场发展很不均衡，例如全国省会城市中最低的一个城市房价为1823元/平方米；而最高的城市房价已经高达每平方米近万元的标准。

　　“大部分的房地产投资集中在少数城市；房地产冷热并存，房价的增长和负增长并存。”沈建忠说。

　　在这样复杂的背景之下，“中央和地方认识不统一；有些具体政策落实不到位。这是导致‘国八条’没能根本解决问题的主要原因。”沈建忠的观点一针见血。他坦言在调控中，中央和一些地方的确存在对宏观调控看法不一致的情况。

　　例如最近受到广泛关注的90平方米小户型的相关规定。

　　网民在热点网站上的投票也被沈建忠所关注。沈建忠说目前建设部也在搜集各种各样的言论，做好相关的舆情报告。他特别指出自己看到的一项网上调查中，针对“小户型较少”这一观点，有79.4%的网民投了赞同票。他认为：这说明社会上持肯定意见的依然比较多。

　　为了更好地执行这一条款，建设部已经多次就此召开座谈会，甚至各个地方政府都有比较好的表态，只是落实到操作上，依然有些具体的问题需要解决。

　　“建设部的一个指导性文件很快将出台，主要由规划司、市场司，以及住宅与房地产业司来完成，日前已经有了些初步的想法。”沈建忠说。

　　同期还有很多问题需要解决。例如：多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施，没有公布建设规模、项目布局及进度安排。部分地区廉租住房制度没有建立。任重而道远。要根治两个“国八条”未解顽疾，最终要看地方政府的执行问题。

　　今年房产调控大幕拉开以来，市场上笼罩着明显的观望气氛，不光购房者持币待购，“不愿买地也不愿卖房”——开发商的观望情绪也颇耐人寻味。

　　土地拍卖平淡收场

　　据新华每日电讯报道，日前，湖南长沙市举行5月房产新政策颁布以来最大的一次土地拍卖活动。耐人寻味的是，国土部门推出的15宗土地仅有8宗成交。这次土地出让中，当地国土部门共推出15宗土地（含1宗探矿权），其中有6宗土地无人报价，未进入拍卖环节。另有1宗土地，竞买人报价低于起始价，按规定未能出让。8宗成交土地，仅两宗为多家竞拍，其余的都为单家买走，总成交价约5.4亿元。

　　参与这次活动的拍卖师表示：“与往年不同的是，这次拍卖会不论拍卖师怎样鼓动，开发商都不为所动。长沙市国土局一名负责人分析，”新审批楼盘，建筑面积在90平方米以下的户型要占总开发面积的70%以上。国家宏观调控政策出来之后，地方细则还不明朗，开发商感觉没有多大把握，都在观望之中。“

　　参与这次土地拍卖的长沙某房产开发公司总经理则坦言，新政策颁布后，国内一些大城市的土地出让都显得平静，原因主要在于开发商对房地产宏观调控后的走势不明，在投资上显得更加谨慎和理性。

　　北京：国贸房展创交易新低

　　4.5亿元──在忙活了四天之后，北京国贸夏季房展只报出了相当于旺季时一天半的意向成交额。相比4月份的春展和去年同期夏展的“战绩”，这一数字只达到了三成，创下了近两年来国贸房展的交易新低。难怪组委会相关负责人作出了“这次展会整体感觉一般”的评价。

　　中原地产华北区域总经理李文杰表示，五环以内好一点的普通住宅项目，都处于供不应求状态，没有必要参加展会。而开发商的观望心态有可能加剧这种供不应求的状态。今年上半年商品房供应量本来就不多，如今又遇上“国六条”调控，多数开发商都在等北京楼市调控细则出台，可能需要调整户型结构等，因此在各个环节上都放慢了住宅供应的速度。