房价虚高、人民币升值与按揭——外行人说几句内行话

摘要：住房按揭贷款已经成为房产商和炒家虚构交易套取银行贷款的工具，同时也成为国际热钱骗取贷款和规避风险的双重工具，两者相结合，事态已处于失控状态。这也是房价一路上扬和豪宅热的真正原因。国际热钱的进入也是利用房地产中的银行按揭为最后担保，使得房价无论如何飚高，银行都是最后接盘人，热钱随时可以利用按揭从银行变现离场，在人民币升值和人民币通货膨胀之间必得其一而立于不败之地。国际热钱的主要来源是外逃资金和买办，这些外逃资金和买办在国内有强大的势力，因而形成内外勾结的强大力量。　　
　　先谈点对货币的认识。
　　什么是货币呢？货币就是钱，就是一张纸，由于这张纸由国家背书做信用，所以可以换取商品财富。
　　因为用纸就可以换取财富，所以有权印刷货币的政府和银行天生具有多印钱的倾向。对内多印，就叫通货膨胀，对外多印，就叫贬值（当然，国内生产萎缩也会造成贬值，不过那不是常态。）。传统马克思主义政治经济学告诉我们，通货膨胀往往是统治者和金融寡头掠夺本国劳动人民的手段，这一点并没有过时。而贬值则是资本帝国主义掠夺世界劳动人民的手段，这一点马克思就不清楚了。
　　说到帝国主义，这里说几句题外话。帝国主义目前而言，有三种表现形式，一种叫军事帝国主义，用暴力手段掠夺；另一种叫经济帝国主义，以暴力为后盾，用经济手段掠夺。这两种是已经发育完全的帝国主义，还有发育尚不完全的第三种叫政治帝国主义，此不赘述。
　　绝对权力绝对腐败，在国际政治上面也是真理。落后就要受压迫，没有制衡，强权必然导致霸权，霸权必然带来额外的利益，额外的利益必然导致腐败，腐败必然导致衰落，这就是美国目前面临的历史隐忧之一，也是美国的有识之士忧心忡忡的问题。美国人由于其不受制约的强大，已经成为事实上的世界征服者，随之而来的就是变成世界八旗子弟的危险，这是当年罗马的教训。现有的成熟有效的民主体制虽然可以成功抑制团体内部的腐败，但是对于团体整体对外的腐败，是否能够有效抑制尚不得而知，美国人是否能够超越其自身开创的历史，我们拭目以待。此乃题外话就此揭过。
　　回到印钱问题，前面说了，对内多印，可以掠夺内部人民的财富，那么对外多印呢？岂不是就可以用纸去换来外国的财富吗？我想，任何一个国家的中央银行都会有这样的想法，就是多印一点钱，拿到外国去买回商品，这不就可以占外国的便宜了吗？没错，事实上，各国银行就是这样干的，当然多印多少会有合理限度，不是无节制的，这是另外问题了。大家都这样干的结果就是“劣币驱逐良币”效应，导致金本位信用体系崩溃（当然导致金本位崩溃的主要原因还是经济发展商品总量远远超出地球黄金的支付能力，不过多印钱大大加速了这一进程也是事实。）。这是一场绅士之间的流氓游戏，其中最大的黑手就是美国。因为美元二战后是世界货币，他的兑换能力最强，其他国家虽然也多印，但是远远比不上美元好使，于是国际市场上充斥了美元，到后来美元无法兑换成黄金，金本位就崩溃了。在这个过程中，美国大捞了一笔，通过开动印钞机器，把全世界的财富买到美国，美元也飞速贬值，由于美元的强势地位美元可以在全世界买东西，所以美元虽然多印，但是有全世界的商品给他作担保，美元贬值只要操作得法，掌握好渐进的度，就不会造成美国通货膨胀，反而是提高了美元在世界市场上的购买力，为美国人民带来了巨大利益。原来承诺美元可以任意到美国兑换黄金，等到别人手里全是美元的时候，他赖账了！其他西方国家也小捞一笔，发展中国家买单。所以从长期趋势来看，美元是不断贬值的，欧元也是如此，越是强势货币，贬得越厉害。
　　这也是为什么国际贸易要讲究贸易平衡，这个贸易平衡主要对弱势国家而言，对美国这样的强势国家，逆差越大她越高兴，因为逆差越大意味美元流出越多，意味美元的纸到外国买回来的财富越多。而如果一个国家长期持有大额外汇储备的话，由于外汇长期趋势是不断贬值，也就意味他的财富不断缩水，他在为人作嫁。所以，一国经济的发展不是看他拥有多少纸，而是看它拥有多少实际的财富，根本还是看它拥有多大的技术附加值生产能力，技术能力才是根本，其他都是表面。
　　现在回过头来说说发展中国家，其他国家多印钞票来买东西，该怎么办呢？有两种选择：
　　一是升值，你多印钞票，那你的汇率就得下降，相对我的货币汇率就要上升，这样，虽然你的钞票多印了，但是购买力在我这里还是没变。对外多印钞票的一方叫货币贬值，没有多印的一方就要升值。在汇率市场化的国家，这一过程是通过市场的反应来动态实现的，而在中国，必须由政府随时决定，这显然是很被动的，也很不灵活的。
　　另一种是同步贬值，你多印，我也多印，你来买我的东西，我就去买你的东西，大家一起贬值保持平衡，这是所有西方国家的做法，因为这样才是最灵活的，也是最安全的。大家一起贬值的结果，就是造成世界范围内的资产价格上扬，目前已经十分明显。
　　在这个过程中，强势的一方总是要多捞好处，因为他的纸购买力强嘛，是不是。他是强势货币，他多印的钱就更容易花出去，你是弱势，多印的钱花出去就要难一些。这就是为什么欧盟一定要统一货币。欧盟一定要统一货币的原因不是表面上看的消除货币兑换成本，而是为了战斗，一方面消除内部互斗的内耗，另一方面共同对抗美元，否则就要被美元不断进攻。几十年来欧洲兄弟不知道被美国大哥揩走多少油，吃了亏还不能讲，因为那是“合法”“自愿”的，是“规则平等”的游戏，由于在货币上面受到的损失大家很清楚，所以统一货币基本没有遇到什么阻力。
　　但是要采用第二种方法需要一个前提，就是你的货币必须是可兑换的“硬通货”，专业术语叫做具有国际支付能力。这样你的钱才可以拿到其他国家换成本地的钱买东西，如果是不可兑换的货币比如人民币，虽然可以多印一点，但是人民币拿到美国是不可以换成美元的，拿到其他国家也不可以换成其他外币，所以不起作用。因此，对人民币这种不具备国际支付能力的货币来说，应对外币贬值的唯一手段就剩下升值了。
　　按照购买力，人民币很多年前就应该大大升值了，但是当局为了保出口，所以用行政手段强行控制，不予升值，这样做的结果其实变成了一种卖国政策。这样说很多人看了估计要激动，立刻要提出日本的例子来反驳，那么请稍安勿躁，且听在下一一道来。

liuxia9999

2006年06月14日 15:09:44

2楼

　　日币升值对日本经济不利，因为日本是出口导向型经济，日币升值的结果导致日本出口能力降低，会打击国内经济。中国也是出口导向型国家，升值也会打击出口，影响经济。这方面，两者是相同的。但为什么日币不升值是爱国，人民币不升值就是卖国呢？原因就在两者的出口结构有本质不同。日本的出口是两头在外，从外国进口原材料，对外国倾销高附加值工业产品，当中赚取技术附加值和生产资料（土地、资本、劳动力）租金，其中技术附加值为主，这一点十分关键。到后来甚至发展成三头在外，不但原材料在外，市场在外，土地、劳动力、部分资本等生产资料也在外，完全以技术立国。而中国则相反，中国走的是世界工厂的道路，廉价提供原材料，廉价提供生产资料（土地、能源、环境和劳动力），并且开放国内市场，结果来到中国的都是劳动力密集，资源密集，高污染，高消耗的低端产业，廉价使用中国的水电煤金属石化等资源，污染留在了国内，市场也被外资占领，中国国内产业被扼杀，中国成为跨国公司廉价原材料和劳动力的输出地以及外国工业品的倾销地，成为世界打工仔和世界垃圾场，马克思主义笔下的发展中国家遭发达国家掠夺的历史在中国重演，中国所得只是廉价原材料、廉价劳动力、廉价土地租金的卖血卖肉钱，和发达国家的差距不但不能缩小，反而不断拉大，纸上的GDP越多，反而意味着国内财富流失越大，并且严重损害了中国自身的发展能力。这是南北差距的老生常谈，并不是什么新现象，中国不过重蹈覆辙。
　　本来日币是具有国际支付能力的货币，他应对美元贬值的方法，本来可以采用同步贬值，但日本是被占领国，主权不完全独立，不得不受制于人。中国则因为人民币不具备国际支付能力，所以只有升值一个选项。
　　回到房价，目前的房价虚高有两个主要原因，一个是地产商和国内炒家利用按揭虚构交易骗贷，同时也和美元贬值、人民币升值压力密切相关。网上的一些看法比如政府垄断土地供应，地方政府托市，开发商银行内外勾结，还有温州炒房团之类虽然在初期也是重要原因，但最近经过宏观调控以后，短暂的平稳之后又出现爆发行情，地产商虚构交易骗贷依然是重要原因外，其主要原因则是国际热钱炒作。
　　房价一路上涨，意味着存在这个购买力，没有购买力，又怎么会涨。那么购买力来自何方呢？就是来自以按揭为变现手段的虚构交易。
　　联系到人民币巨大的升值压力，以及外汇储备爆发性增长，显而易见，国际游资当下已经成为主要购买力。国际游资进入中国，利用中国的房地产按揭政策，可以一个美金撬动3-4个美金。他现在把美金按照1比8换成人民币，然后首付20%-30%购买房地产，等到人民币升值以后，他就把房子套现，兑换美元离场，这样就可以在外汇市场大赚一笔，同时中国外汇储备也要被掏空。如果再加上金融诈骗手段和腐败分子内外勾结，效应还会放大更多倍。现在进入中国的游资至少在2000亿美金，放大三倍后折合人民币达5万亿！！这是一个很惊人的数字。如果考虑进入的游资数量可能更大，通过金融诈骗和内外勾结后放大倍数也要变大，那么我们如果按照2000亿美金的四倍计算的话，要达到6.4万亿，如果五倍计算的话，就要达到8万亿人民币，恐怖吧？这里面他们自己的钱只有1.6万亿，其他都是银行的钱被他利用了。也就是说，现在的房价，其中至少70%是中国的银行在担保。
　　这个只是基本，后面还有很多的后手，我们一一分析之：
　　第一，如果中国政府坚持不升值，那怎么办？
　　答：那样的话，热钱就会继续进入，只要美金进入，中国银行就要用人民币买下，结果就是人民币供应量不断增加，引发通货膨胀。最近二三年来通货已经膨胀了几倍，这半年又翻了一番，就是这个效应。那么通货膨胀以后对热钱有什么影响呢？答案膨胀越厉害，好处越多，因为越膨胀，就意味热钱购买的房地产等资产账面价格越高，他按照升高后的帐面价格套现后一样可以兑换美金离场，和人民币升值效果一样。这就是对外不升值，则对内贬值的道理。
　　第二、如果中国政府把人民币贬值呢？怎么办。
　　答：如果贬值，那么将导致急剧的通货膨胀，因为贬值的话，热钱进入后就可以兑换更多的人民币，人民币货币供应量会更加严重地增加，加速通货膨胀。
　　第三、热钱的主要炒作领域是哪里呢？
　　答：主要炒作领域是房地产，房地产中又以资金量大，市场价格变化大的高价楼盘和豪宅为佳。
　　炒作豪宅，获利最大，这就是为什么豪宅一直成为地产开发的热点，因为这个工具套钱的能力最大，运作成本相对低，交易一次抵得上普通住房交易十次，只要调查一下豪宅交易的付款情况，就可以真相大白。难以想象普通购房自住者会按揭买豪宅，也难以想象发达国家会无限制给豪宅按揭。其他还有黄金、股票和古董。
　　所以房地产中最火爆的是豪宅和高价楼盘。黄金价格现在也涨了80%—90%，古董市场也很火爆。另外，一些资产良好的上市公司也是购买对象，一定程度上推高了股市行情。
　　热钱的性质就在于其投机性，他们在投机的时候，要求购买能保值增值的资产，最好的方向就是去购买资本性资产，比如矿山、油田、基础设施、房地产、黄金等。而中国的产权市场，目前只有房地产是放开的，其他的矿山油田基础设施等都还没有放开。黄金和古董总价值少，能够吸纳的热钱数量有限，这就决定了热钱只能集中于房地产。股票市场则是未知数，如果搞全流通改革，那么股票市场也将成为吸纳热钱的主战场，一些资产优质的上市公司也会成为炒作对象。
　　第四、房地产价格暴涨以后，热钱怎么变现呢？
　　答案：主要通过银行按揭变现。
　　房地产价格上去以后，热钱要变现，就难免遇到一个问题——谁来接盘，不可能依靠市场来接盘，那样风险太大了，但是目前中国有一个可靠的最后买家，这就是按揭银行，只要通过虚构交易，就可以骗取按揭贷款变现。
　　热钱还有一个特点，就是不能长期占用，它必须很快能脱手变现才行，而房地产价格暴涨以后怎么会容易脱手呢？奥妙也在按揭，热钱无论何时，都可以找一个人来虚构交易把自己手中的房产以市价卖给他，这个人通过银行按揭付款，给热钱解套，接着这个人断供赖债，把楼留给银行，让银行最后接盘就是。
　　第五、这些热钱的来历主要是那些呢？
　　答：应该主要是出口转内销的外逃资金，这些外逃资金高达数千亿美元，还有就是外国资本通过国内买办操作。这些人在国内有强大的势力，因而形成内外勾结的强大力量，安全性很好。
　　由于中国资本项目并未开放，所以国际热钱的出入都要经过不正当手段，国内没有路子的人很难操作。
　　
　　结论：中国这几年房价虚高的原因是国内炒家和国际热钱利用按揭政策和银行内部腐败共同骗贷投机炒作的结果，只要按揭政策不冻结，房价就可以无限飚高，因为银行才是最后买单人，以银行偿付能力为担保，房价将是一个无底洞。前几年国内炒家还是主力之一，当下则主要是国际炒家唱主角。走到今天，现在整个中国已经被套牢，不管怎么处理，都难免重大损失。房价的最后担保是银行按揭，银行提供按揭就意味银行成为房地产的最后接盘人，只要有这个最后接盘人在，热钱就是绝对安全的，房地产价格也可以无限上涨，而且必须疯长，才能变现离场。
　　
　　

liuxia9999

2006年06月14日 15:16:43

3楼

第一个例子：炒家对倒
　　现在一个热钱炒家进场了，他先用30万美金买下一套市值100万美金的房子，手中留70万美金作流动资金，然后虚构交易，加价到120万美元卖给一个同伙，这位同伙要向银行贷款共84万，这84万是银行要用现金付给这个炒家的，于是炒家收回了84万现金，他只是在成交的时候用流动资金把贷款还清，转一下手而以。下一步继续虚构交易，这个同伙再加价到140万卖给第三个同伙，同样办理7成按揭，于是可以收回98万美金，同时也欠银行98万美金，这个时候就已经保本了，如果此时人民币升值，他就套现离场。如果不升值，就要通货膨胀，房价就要不断升高，于是他就把房子不断加价在自己人之间卖来卖去比如160万卖给第四个同伙，于是可得到112万美金，再加到180万卖给第五个同伙，可得到126万美金。也就是说，这套房子其实是在反复加价后不断地7折卖给银行。到后来他的钱早已收回，就全部是银行的钱在滚动了。如果是大数额资金的话，获利10%就不得了了。最后如果炒不下去了，就停止每月供按揭，把房子让银行收走就是。
　　
　　第二个例子：伙同地产商骗贷
　　上面例子的改进版，现在我要把生意做大，所以和地产商合作。我找到一个地产商，要买他一幢楼，先谈一个合理的底价，比如1万每平米，然后提出来，开盘价为1万8千每平米（开盘高走容易掩人耳目），虚构交易，打七折卖给银行，每平方可以拿到1万2千6百，每个平方多赚2千6百，大家说这个利润是不是吓死人！然后这2千6百我和地产商私下里分掉，地产商圆满完成一个楼盘的开发和销售，拍屁股走人了，干干净净。而我呢，一分钱没有出，还分到每平米1千6的利润（由于我来处理后事，所以多分一点）。如果我买了1万平米（也就50套房吧），那么就赚到了1千6百万。当然，我还欠银行1亿2千6百万，每个月要供50万，但这个债务随时可以赖掉。其实这个时候我就可以断供走人，把房子留给银行了，可是我还想玩下去。于是下面我找一个同伙，把这些房子加价20%卖给他，经过几次以后，一年后房价又上涨了1倍。这个游戏可以一直玩下去，最后无法继续的时候，我断掉按揭，让银行把房子收走，然后拍拍屁股走人。
　　大家看到了，在这个过程中，由于人为加价，也由于通货膨胀，房价将一路上扬，同时交易量也是不断放大，因为随着房价不断上扬，炒家之间就要不断转手，才能把升值部分从银行变现。到最后，其实所有炒家手里的房子都是银行背起来的，炒家随时可以走路不会有任何损失。
　　如果我是一个有背景的人的话，我就可以把多出来的钱全部拿走，地产商也无话可说，因为他已经赚得盘满钵满，而我帮他迅速变现楼盘，要打通多少关系阿，所以拿走差价也是应该的，估计这就是很多地产销售大发的奥秘吧。
　　
　　第三个例子：地产商直接骗贷
　　还是上面的例子，这次地产商亲自操作，好处自己全得。一个楼盘建好后，比如合理价位是1万每平米，现在地产商脑筋活，银行里面有关系，于是找来一帮人，制造虚假购房合同把房子全卖给这些人，然后以这些人名义到银行按揭，楼盘开价1万8每平米，按揭7成，地产商每平米可以拿到1万2千6，真金白银从银行拿出来！相不相信这样的财富神话？
　　然后房子过户给那些不相干的人，这些人装模作样每月供按揭，过个一年半载后，这些人纷纷到银行表示还不起按揭了，要求银行把楼收走，然后拍屁股走人。当然，这些人都可以从地产商那里得到一笔可观的好处费。
　　
　　第四个例子：从通货膨胀赚钱
　　我是热钱炒家，现在花100万美金兑换成800万人民币，首付3成，用其中240万买下一套800万的房子，按揭7成。现在战斗开始了，如果人民币不升值，那么通货就要膨胀，比方经过1年后房价飞涨到1500万，这个时候，如果能在市场上把房子卖掉，那最好，我800万变成1500万，换成美金走人。如果市场上买不掉呢？那也没关系，我可以虚构交易，找一个同伙来把房子卖给他，以他的名义到银行申请7成按揭，于是银行要付我1050万，我账面赚到人民币250万，然后兑换美元离场，结算下来赚到美元30万，扣除费用，还剩20万美金。当然，因为要先付清贷款才能转卖，当中需要周转资金560万人民币，不过我前面已准备好了。这里面，我在银行里有内部人，办事效率会很快，时间差风险很小。我当天560万周转资金进去还清前面贷款，银行第二天就付1050万给我了。然后我那个同伙拿到房子以后，供上三两个月后，就没钱供楼，让银行把楼拿走，拍屁股走人。当然也可以继续玩下去，这个时候已经没有风险了。比如2年后，楼价飞涨到了3000万，这时候再卖给一个同伙，用1000万流动资金付清前面贷款，然后从银行拿出2100万走人。
　　
　　现在的楼价和4年前比已经飞涨了3-4倍不止。而一个新进场的炒家，房价保本的涨幅是50%，所以房价一定要不断疯长才行。
　　
　　从上面例子大家可以看出来，关键问题在哪里，就在按揭和虚构交易上面。由于腐败，由于内外勾结，由于监管不完善种种原因，使得炒家可以虚构交易，利用按揭从银行套取贷款，然后还可以合法赖账！！！
　　
　　事实上，房地产炒作风，热钱进入中国风，就是从按揭政策出台之日开始的，到今天具体损失已经难以估量，现在银行房贷情况估计已是最高国家机密，而危机还在继续加深。