京城楼市绽放四种表情

　　九部委发布的这一箩筐细则中，最令开发商担心的就是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”此令一出，北京很多开发商们一改往日的镇定自若、谈笑风生，陷入了少有的慌乱中；而有的开发商则因为规避了这一风险而偷着乐；设计院的生意又来了，要改规划啊；还有的开发商在等北京市的细则出台。新政面前，各界表情不一，各怀心事。

表情一：众多项目要“变脸”

　　最新的消息，市区规委6月5日下发通知，本市过去已经审批但未获得施工许可证的商品房项目，凡不符合九部委关于新建住房结构比例规定的，都要作相关的调整和修改。这样一来，不仅是还未审批的要变更规划，连已经批了但还没取得施工证的也要改。看来，多数项目要改规划。

　　记者获悉，由和记黄埔开发的逸翠园项目，其一期户型多数是150平方米-200平方米的大户型，刚一推出，便被抢购一空，一期热销令开发商信心爆棚，憋足劲二期要开发200平方米以上的大户型，狠赚一笔。可是新政一出，彻底打乱他们的如意算盘，其相关人员称，正在调整规划。

　　前不久刚刚巨额拍得丰台小屯住宅项目用地的万科，规划也是做高端项目，预计售价在9000-10000元/平方米左右，住宅产品分为高层单元式住宅、LOFT低层住宅两种。如果执行该政策，其规划也要更改。另外，华润在清河的项目橡树湾，目前也没有拿到施工证，虽然华润人员一律封口不谈此事，但是按照规委的规定，其规划也难免得作调整。

　　北京金地去年以不菲的地价竞得了马驹桥地块，开发产品本来规划是低密度花园洋房，按照新规定，这个规划肯定不行了，需要更改。据金地相关人员称，现在也没办法，只能等北京市的细则出来。该人员无奈地说，金地的项目在五环外，在那里建小户型，怎么卖啊？

表情二：有的开发商哭了

　　面对政策的一再施压，有开发大户型计划的房地产公司都紧急召开会议，暂停了项目的前期规划设计。最难过的是那些已经规划完了，规划也批了，可是却没拿到施工证的开发商，偏巧政策在这个节骨眼上出了，使得原本想靠大户型、高价位来大捞一笔的梦想落得空欢喜一场。

　　目前这一政策已经开始实施了，有的项目在这期间去报建委审批时，由于规划与这条不符，要求重新更改规划。据传，东部的某大盘项目负责人员被要求改规划时，当场就在建委失声痛哭，因为其项目总投资上百亿，更改规划后，其损失惨重，估计得以数亿计。

　　还有一块地不得不提，那就是5月份拍出的温泉镇D1地块，北辰当时拿地时酣畅淋漓，一举击退其他对手，以11.76亿元的高价竞得，准备做低密度大户型住宅，但是没有料到政府会出台这样的政策，如果真要在温泉镇开发70%的面积不高于90平方米的户型，开发商不哭才怪。

表情三：有的开发商笑了

　　就在想要开发大户型未果的开发商们特别郁闷的时候，有些开发商却笑了。这其中包括专门开发中小户型的开发商，还有已经拿到施工证开盘的项目。新政策不会对这些项目造成太大影响。

　　明天地产营销总监陈云峰表示，现在北京市场上大户型和小户型比例失调，大户型太多，中小户型太少，政府出台这一政策，目的就是要限制大户型的开发量。现在市场上最受欢迎的就是中小户型。国美第一城和明天第一城就是很好的例子，现在住宅部分基本都卖完了。其他项目中有小户型的，也是小户型卖得好。政府的这一政策还是有其合理性的。

　　不过，也有例外，例如世茂奥林花园80%都是大户型，3号楼已经开盘，属于不受新政影响的项目。

表情四：设计院尚在等待

　　规委6月5日下发的通知中，要求设计单位配合相关单位进行套型调整和修改，要求本市各承接商品房设计任务的设计单位及技术人员严格执行这一规定，在设计过程中，不得接受设计单位的明示或暗示，采用技术手段规避规划控制性要求，特别是套型结构的规定。施工图设计文件审查机构须将套型面积和比例作为重要审查内容，严格把关，不符合相关要求的项目不得审查通过。

　　记者就此咨询了北京的各大设计院。北京天鸿圆方设计研究院承接的两个项目幸福三村项目正在更改规划，先前该项目都是大户型，现在要改成70%左右的中小户型。另外一个是新项目，崇文门6号地项目，先前设计院报给开发商的简单方案也是大户型，设计人员称，现在一定要改了。

　　除了天鸿圆方设计院外，记者所问的其他设计院像中国建筑科学研究院、中元国际设计研究院等还没有动手改规划，不过设计人员已经知道这件事。只是开发商还在等北京市的细则出台，还没有告知设计院改方案。

　　另外，设计人员透露，原则上，更改方案设计院要另外收费的，但是由于这属于不可抗力所致，是政策要求改，所以，估计更改方案就不收费了。

外地开发商出招应对

　　北京的房地产市场暗流汹涌，外地也不平静，各地的房地产公司纷纷商量对策来博弈政府新政。

　　据记者了解，为应对国六条及实施细则出台，成都部分楼盘90平方米以上的大户型涨价潮暗流涌动，一些楼盘甚至已开始变相涨价。有关销售人员称，现在国家限制建大户型，以后大户型会越来越少。某售楼小姐告诉看房人，大户型没有优惠，而且马上要涨价。

　　同样涨价的还有广州的大户型项目。据了解，合生在广州的项目其大户型已经开始涨价。

　　而重庆的中小开发商，则选择了抛地来规避风险。据重庆当地媒体报道，保利（重庆）投资实业有限公司1日表示：“这几天有超过五家的地产商主动上门，希望转让土地。而在去年同期，这些地产商手握数百亩地，对保利上门求购还不予理会。”

　　重庆市北部新区一位王姓地产商称，2002年，他在该区金开大道拿下200多亩地，当时出让价为40多万元/亩，由于缺乏启动资金，至今未开发。按新政策要求，这些土地将被无偿收回。因此，他这次想尽快出手，这样每亩还可获得40万元左右的差价。

　　武汉的开发商则想出新对策，将来把一套80平方米的房子和一套50平方米的房子规划在隔壁，销售时卖给一个业主，如果他愿意，就可以打通两套房子，成为一个面积大的户型。

90平方米能否满足居住要求

　　“90平方米的面积能满足三口之家5年的居住需求吗？”本报联合新浪房产频道的调查显示，七成网友认为可以满足居住需求。

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部主任张立群表示，研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积15.6平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为50平方米；社会主义小康目标的人均住房面积是22平方米，也就是家庭住房面积为66平方米，即建筑面积在90平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。

　　但是，记者也采访了一些外地在京工作定居的人，他们表示了不同意见。王先生家在武汉，目前在北京工作，他是家中独子，赡养父母义不容辞。他准备在京购置一套住宅，把父母接过来住，加上老人，结婚后，90平方米就会比较拥挤，无法满足居住需要。像王先生这种情况的还非常多。

　　北京师范大学教授董藩认为，70%的比例有些偏高，而90平方米对大城市的需求来说偏小。大城市大部分建的是高层，公摊面积较大，90平方米的面积，实际可使用面积可能只有70平方米左右，而随着对生活品质要求的提高，这样的面积似乎不能满足需求，相比之下，100平方米更合适。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，限制大户型要区别对待，对城区的房子户型面积缩小可能是好事，但是现在城区的土地本来就不多了，而且只是限制了户型的大小，对价格没有限制，户型虽然小了，单价很可能提高。

呵呵，没办法啊，，政策必须遵守！！！