2006年：税收+土地政策最让发展商“担心”

　　税收关键词：购买第二套住房将可能被征高额不动产税

　　土地关键词：加强对土地市场调控力度，回收闲置土地

　　始于2004年的宏观调控，其主要目的就是要从宏观管理的角度，调节房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。2005年，则是深化宏观调控的一年，在经历2005年宏观调控的洗礼以后，广州房地产市场的供求关系、价格问题如何变化，一直都是市场各方关注的焦点。而2006年又将有什么样的新宏调政策，楼市的走势将会发生什么变化更是目前市场热议的话题。

　　从2005年的楼市变化可以看到，宏观调控对市场的影响是持续的、深远的。而2006年的宏观调控必然会继续影响广州未来的市场走势，因此，宏观调控的未来走向将成为左右市场走势的关键因素。业内人士预计，在2005年一系列政策实施细则的落实，市场收效明显的情况下，2006年房地产宏观调控将以土地和税收为主要调控方向，进一步调控供需结构。

　　房地产税收征管成宏调重点

　　“2006年，税务部门将进一步加强房地产的税收征管。”这是国家税务总局副局长王力在本月17日举行的新闻发布会上表示的。业内人士分析认为，地产的税收政策将是2006年宏观调控的一项重中之重。

　　在时间的脚步刚刚迈进2006年时，税收政策就如同硬棒锤向了房地产市场，“购买第二套住房将可能被征高额不动产税。”这是国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露的。束克欣表示，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本的住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。征收办法一旦出台，那些买别墅、住低密度住宅和买了几套房的，就得考虑合适不合适了。

　　广州地产专家分析，如果购买第二套住房将可能被征高额不动产税，那就严重影响了二次以及多次置业者的热情，而目前广州市众多开发商的产品都是大面积，高价位，客户群大多是针对二次或二次以上的置业者。众发展商也表示，该政策的实施将对楼市产生巨大的影响。也有地产人士分析，对于房地产税收的政策并非突然袭击，而是具有连贯性的。早在去年6月1日，国家的税收政策就已成为重磅炸弹。去年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售的时候要按照取得的售房收入全额征收营业税，而购买的普通住房超过两年再卖时，可以免征营业税等。

　　进一步落实土地政策的实施

　　从政府近日收回琶洲PZB1501、1301两宗土地的举措，可以看到政府已经在严格落实政策方面表现出相当的决心，由此可以判断，政府在2006年将进一步落实现有政策的实施，强化供应控制、深化税制改革、加强金融监管、引导需求结构、完善市场规范仍然是调控工作的重点。

　　随着房地产不断开发和新增建设用地审批的越来越严格，土地资源的稀缺与开发需求之间的矛盾将更为突显，增加土地储备无疑成为政府的当务之急，有了充足的土地储备，政府调控就有了资本。对此，合富辉煌集团市场研究部认为，2006年，政府必将进一步加强对土地市场的调控力度，加强回收闲置土地与处置违规土地，从源头上继续巩固宏观调控的成果。

　　实现住房消费年依赖政府宏调力度

　　尽管2005年国家宏观调控就已逐渐实施，但不少业内人士都评价，宏调力度仍然不够，全国仍然有不少城市楼价上涨过快，炒风盛行。因此，2006年是否能实现住房消费年目标，很大程度上依赖政府的政策实施力度。

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易容宪指出，尽管去年上半年政府出台了一些政策来稳定房价，但是其效果微乎其微，全国的平均房价仍然是太高，地方政府对房地产市场的主导依旧。地产专家韩世同也表示，宏观调控政策虽然已制定，但执行力度仍然不够。他认为，广州楼价逆市而升的状况就是很好的证明。

　　易容宪分析认为，2006年住房消费能否发展起来，根本就在于政府对房地产政策是如何来调整。他认为，政府完全有能力通过对土地拍卖、土地规划、住房税收及银行信贷利率来控制的。对于国内过高的房价，最根本就在于地方政府行为的短期化，在于政府没有真正意识高房价及房地产泡沫的经济风险、政治风险与社会风险，如果政府能够在这方面有所反思，问题就能迎刃而解。否则，一旦错过时机，就会步中国股市的后尘。

　　政策疑惑宏调将至少再持续3年？

　　近日，在国家发改委宏观经济研究院发布的报告中称，房地产业已在2005年下半年进入中期性调整阶段，此次调整可能将至少持续3年，甚至可能长达6年。

　　报告告诫那些怀揣着“冬天来了，春天还会远吗”？想法的开发商，“本轮房地产周期的高景气繁荣期已经结束，接下来房地产市场可能进入加速回落期，房地产增长处于相对低迷状态，景气度降至最低点。因此，期待一两年调整后房地产销售重新高涨是不现实的”。

　　国家发改委宏观经济研究院经济社会发展研究所研究人员预计，2006年中国房地产销售增长率将由2005年的30%下滑至20%.与此同时，房价增幅也将进一步回落，一些前期炒作过度、房价过高的地区房价可能出现绝对的下降。其中，高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房；随着二手房交易成本的上升，二手房交易将走向清淡，使得二手房价格增幅继续小于新房价格增幅。而今年中国房地产投资增长亦将由2005年的21%降至16%.受以上因素影响，“在未来几年中小房地产商将面临日益增长的资金压力，部分地产商将面临被淘汰的命运”。

　　研究人员强调，目前操纵市场的力量仍然很强，房地产真正的“软着陆”还未实现。因此，土地偏紧的政策不能松，信贷政策不能松，税收政策不能松，以防止房地产泡沫卷土重来。（时报记者罗莎琳）

　　06宏调新政牵动钱袋

　　近日，一条关于“购买第二套住房将可能被征高额不动产税”的消息在各大报纸刊登后，一时在广州楼市掀起了不小的波澜。这是否意味着2006年国家宏观调控将继续？而发展商对于今年的宏调是否也开始了新的担忧？

　　众所周知，受系列宏观调控政策的影响，刚刚过去的2005年被人们喻为“政策年”，而广州楼价却在这场暴风雨的洗礼中逆市而升，不少开发商的产品一经推出市场立即被抢购一空。2006年的广州楼市是继续走红，还是将出现新的拐点，成为时下最牵动业界神经的主要话题。而关乎楼市的命运，国家是否在2006年又出台新的宏调政策成为其关键的依托因素。早在2005年年末就有风吹草动的新政策是否会在2006年正式实施？“取消预售房制度”、“经济适用房”、“开征物业税”等可能实施的政策让发展商惶惶不可终日。而近日的“购买第二套住房将可能被征高额不动产税”的消息则让“不动产税”提前“冲入”市场。

　　2006年最有可能实施哪些政策？希望通过《时报地产》此次有关“2006年发展商最‘担心’哪几项新政出台？”的专题报道，预测2006年最有可能实施的宏调新政，也是发展商最为“担心”的新政。通过预测，以便人们更好把握2006年广州楼市发展的方向。