日前，海南省出台《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(以下简称意见或“十一条”)，该意见将于5月1日开始实施，旨在进一步加强和改善房地产市场调控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。


业内人士称，海南楼市“十一条”很严厉，将全面打击炒房行为。记者4月26日采访海南省房地产专家委员会委员、资深房产分析家朱章太，其对“十一条”部分措施进行了解读。


实行商品住房买卖合同网上签约制


《意见》明确，自2010年5月1日起，海南省实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房，应于收款当日出具发票。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。


海南省房地产专家委员会委员、资深房产分析家朱章太告诉记者：实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，对政府而言，最大的好处就是房产统计数据更真实，有利于动态管理；对开发商的影响，就是增加了操作的难度，稍微一捂盘，政府部门只要认真去查，就能清清楚楚地知道。说句实在话，过去开发商搞的销控表，真假让人琢磨不透。


朱章太说，其实，这一条对购房者也有一定的影响，意味着今后政府对投机、炒房的打击力度更大，由于一大批炒房者需备案、更名，缴税，会增加更多经济负担，楼市因此会降温。


严禁开发企业直接收取现金


自2010年5月1日起，商品住房预售款应存放于开发企业指定的银行账户，严禁开发企业直接收取现金。5月1日起，实行商品住房预售款监管制度。预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。


朱章太说，这一条款执行起来有点牵强，因为中国还没有一个条款可以限制私人买房用现金，这样以来，不少开发商就会上有政策，下有对策。


投资未达25% 土地禁转让抵押


《实施意见》提出，加强完善土地市场监管，防范恶意炒卖土地行为。对已出让的土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置的，土地行政主管部门应按照法律法规和有关规定予以处置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。在规定时间内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。


严禁变相违规转让土地使用权。土地转让成交价格比市、县土地价格主管部门委托评估价低20%或比区域基准地价低20%的，市、县人民政府可以优先收购。


朱章太说，手里圈有多块土地的开发商，在政府部门督促下限期开工，面临同时开工建设的多个项目，需大量资金跟上，而传统内部认购资金无法收到，另外预售款只能专款专用，半年后，许多中小开发商将面临资金压力，严重缺钱的将不惜代价处理其下在售项目。制度是好的，贵在认真，贵在信息共享。他指出，投资未达25%，土地禁转让、合作、抵押，这一条款确实是可行的，但从以往的操作实践看，开发商往往采取变更股份的形式运作，往往是工商、税务、国土、建设部门资源不共享，各念各的经，导致国家税收流失，制度形同虚设。


普通商品住房首次购买予以优惠


《意见》强调要正确引导住房消费理念，抑制投资投机性购房需求。对首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的(包括借款人本人、其配偶、其未成年子女)，金融机构要严格审查其贷款条件，贷款首付款比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价。对购买普通商品住房、非普通商品住房、首次购房、非首次购房的，继续实行差别化税收政策。


朱章太说，以家庭为单位，不管过去有没有出现贷款，现在都算第二套。如果这样执行起来，现在岛外来海南购房的或在海南改善性居房的，无疑先要选择把老家的房子先卖了，再圆购房梦。朱章太说，中央通过税收引导住房税收，第三套房征收房产税，虽然政策还没有落实，但可以说，对海南的房地产市场冲击很大。


商品房销售应明码标价并公开房源


完善预售许可制度，加强预售资金监管。商品住房项目规模在3万平方米以下的，应一次性申请预售许可。批准商品住房预售许可后10日内，应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。商品住房销售应实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表(书、牌)，明确标示商品住房销售价格，不得在标价之外收取任何费用。


朱章太说，海南开发商将进入一个整合期或适应期，有效地控制了开发商捂盘行为，及控制炒房者合伙炒房等行为，使楼市“游戏规则”有所改变。


适当提高商品房基础设施配套费


《实施意见》要求，完善涉及房地产开发项目的城市基础配套费征收政策。价格、财政、住房城乡建设主管部门要结合我省房地产发展态势，研究完善城市基础设施配套费征收政策，按照区域、房地产发展类型等不同情况，适当调整提高商品房建设的城市基础设施配套费标准，对保障性住房实行适当减免。


朱章太说，该意见能否有效整治海南房地产市场，能否有效调控海南房价保持在一个平稳水平，两个字即“落实”，就是具体相关部门的执行度，别来一个说的是一套，做起来又是另外一套。对不良企业，一经查实予以曝光，并依照有关规定严肃处理。



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