中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长、博士生导师严金明16日做客新华网，与网友在线交流小产权法为何难成“正果”。严金明表示，小产权房是不合法的，有买小产权房想法的人还是要慎之又慎。

主持人：那站在您的角度来看老百姓该不该买小产权房呢？

严金明：这个问题是比较明确的，如果对照我们的法律和政策，小产权房是不合法的。那我们现在的政策对小产权房是如何操作和处理呢？在具体操作上中央政府是明确的，但是有些地方政府还是模糊的。如果老百姓碰到小产权房，买的时候有一个风险，险就是政策的风险。有些地方处理小产权房的时候怎么处理呢？有的地方是把它拆除，有的地方把它没收，有的地方对它进行罚款。包括在北京也有拆除的，甚至有的房子盖得非常漂亮，最后全都铲平了，那这个损失很大。所以我们说这方面有很大的政策风险，当然这也是一个决策问题，如果从大的角度来说既然是不符合现在法律的，那我劝有买小产权房想法的人还是要慎之又慎。 （责任编辑：张静）

国土资源部副部长贠小苏二十五日透露，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。

　　国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。

　　贠小苏二十五日接受记者提问时表示，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。

　　“村级干部、乡级干部没有权力做主出租、出让农村的集体土地去盖商品房，村级干部、乡级干部私自做主出让也是违法的。如果盖商品房占农用地，必须在依法办理转让征收手续以后，按照城市规划来建商品房，否则其他行为都是违法违规的。”贠小苏强调。

　　贠小苏说，中央多次发文强调，要求各级国土资源部门，首先要把在建的、没有销售的小产权房管住，不要再卖了。但有的人还是想钻空子，这是冒风险的。已经遗留的小产权房，大家认真研究，弄清每一个楼盘的具体情况，依法合情合理地去处理。因为各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，中央或国土资源部不可能出台一个统一的文件。

　　贠小苏说，小产权房实际上是无产权的违法建筑，要依法认真处理。面对复杂情况，共同从实际出发，认真调研，依法妥善处理，积极主动处理，这才是基本态度。

　　国土资源部总规划师胡存智二十四日公开表示，市场经济条件下，一旦小产权房或无产权房合法化，其价格将与商品房趋同，不再存在价差问题。对于国土资源部官员的表态，一些民众认为，似乎让小产权的“房主”看见曙光，小产权房最终会有一个“合法身份”。

　　对此，专家指出，不管将来国家如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，面临的风险要大于潜在的收益。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。加上土地出让费用、应向国家缴纳的税费等，买受人所获得的“超额利润”恐怕所剩无几。如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话，买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。所以，对于暂时火热的小产权房市场，建议买房人谨慎从事，不要冒险为之。

　　延伸阅读：

　　中央态度：

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　　国土部：小产权房叫法不当 合法化将远离低价

　　“小产权房”日益蔓延 官方放话坚决查处

　　各地情况：

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　　中央不会制定统一的处理政策

　　刘展超

　　对于小产权房这块“烫手的山芋”，有关部门的最新处置“风向”是：鼓励地方根据实际情况分类解决。

　　“小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子里已经住进人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益；但如果不采取措施，它又是违法的，而且有的小产权房占用的是耕地，那违法就更严重了。”一位权威人士的说法，充分体现了处置小产权房问题的两难心态。

　　国土资源部高层最新表态称，对于复杂的小产权房问题，中央或国土部不可能简单地制定统一的处理政策。地方政府应该深入调研，在摸清情况。查清原因的基础上，对小产权房分门别类，一项一项地予以解决。

　　国土部调查小产权房

　　自2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房问题开始为社会所关注。但在此之前，小产权房因相比商品房价格更低廉，其建设和销售已经在地方潜行数年。

　　对于小产权房，与房、地相关的两部委——原建设部和国土资源部早已分别表态“不合法”。建设部门称将不给办理房屋产权登记，国土部门则认为其违反土地用途管制。

　　昨日在国土部开通“国土资源违法举报电话“12336”活动现场，国土部副部长贠小苏接受记者采访时表示，村级干部、乡级干部没有权力做主出租、出让农村的集体土地去盖商品房。如果盖商品房占农用地，必须在依法办理转让征收手续以后，按照城市规划来建商品房，其他行为都是违法违规的。

　　“中央已经多年多次发文强调，各级政府和国土资源部门，首先要把在建的、没有销售的小产权房管住，不要再建再卖了。”贠小苏说。

　　不准再建的态度，看似极为鲜明，但截至今日，对于如何处理已经销售出去的小产权房，仍无统一的意见出台。或许也正是这种明晰政策的缺位，使得小产权房问题更加膨胀。

　　贠小苏也坦承，小产权房实际上是无产权的违法建筑，应该被拆除，特别是建在基本农田上的小产权房更应如此。但怎么拆也是一个问题。各地情况比较复杂，国土部也正在调查研究。

　　近期，国土部和北京市政府调查发现，北京部分区县出现以设施农业为名，用建设大棚作掩护非法占地建设，是土地违法出现的一种新形式，实质是变相开发建设“小产权房”。目前，在上述调查中已发现的３４个违法项目中，已经完全拆除８个，正在拆除５个。

　　但拆了之后的问题仍未解决。近日的国新办新闻发布会上，即有媒体提出“大棚房”被强行拆除，买房人的利益如何保护的问题。

　　对于这一敏感的问题，国家土地副总督察甘藏春表示，这些“小产权房”违反土地管理的法律法规，不具有任何合法性，必须采取坚决有力的措施进行整治。依法处置小产权房是行政法律关系，至于购房者和卖房者之间则是民事法律关系，建议按照现行法律法规进行处理。

　　依法合情合理处理

　　既然拆除并非最佳解决方案，那么已建成的小产权房还能如何处置？

　　贠小苏昨日对媒体表示，各地的情况不一样，每一宗土地的性质不大一样，开发投入的情况不一样，买房人的情况也是各不相同，对这种复杂的小产权房问题，只用一个文件的三五条办法就统一解决，不太容易。

　　在接受CBN采访时，中原地产华北区总经理李文杰也认为，解决小产权房问题目前存在一定的难度，但如果现在不解决，可能就会积重难返，以后处理的难度更大。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对CBN表示，作为对抗高房价的一种衍生品，小产权房已经大量存在，就应该正视这一事实，完全否定的态度已经不太现实。他认为，可以通过缴纳一定的税费、补缴土地出让金来让一部分存量小产权房转正。不过，因为小产权房本身也多种多样，具体操作起来可能会有不小的难度。

　　对于利用补缴土地出让金让小产权房转正的观点，李文杰认为在实际操作中效果可能会大打折扣。他提出，真正解决小产权房的问题，可能要依靠集体建设用地流转的实践，而这在地方上已经有较为成功的案例。

　　但目前集体建设用地流转尚停留在地方实践阶段，中央层面的管理办法尚未出台，会否涉及到小产权房的“善后问题”也无定论，此时地方官员是否敢于在小产权房问题上有所突破，实在是一个极大的考验。

　　不过，贠小苏表示，一方面对于小产权房是违法建筑的态度要明确，另一方面也要依法妥善处理，更要“积极主动地处理”。他建议地方，对于已经卖出去的小产权房，要认真调查研究，弄清每一个楼盘的具体情况，依法合情合理地处理。（来源：第一财经日报）

关于乡产权或小产权房的政策合法性

我不认为购买小产权房〔又称乡产权房〕违法, 看他是否违法不是国务院随便发个文件而定, 而是依据国家宪法, 我从两点论述; 一,2008年12月31日北青报刊登北京将取消农业和非农业户口的区別, 统称“居民户口”, 那国务院再发文城里人买农村房违法, 岂不加大城乡差距, 又无法界定谁是未来的城里人戓农村人﹖二, 是法大还是政大的问题。国务院在1999年和2007年都出台了有关不准城里人买农民集体土地上的住宅, 但在全国人大并未为此立法, 北靑报2008年12冃8日和26日都分別刊登了怀柔及海淀法院的认定建议, 法院指出“上述两个通知既不是法律, 也不是行政法规, 我国宪法及各法律法规均沒有明确规定农村住宅禁止买卖。”怀柔法院建议; “应…….. 建立有条件的交易流转制度, 允许农民房屋流转。对农民来说, 资产因此流动起来, 实现资产的最大价值; 对买受人来说, 满足了他们的需要。城镇居民到农村来, 带来了先进的理念和大量的资金, 带动了当地旅游经济的发展, 同时也提高了当地居民文化水平, 实现了城乡交融。”
所以城市居民买农村房从法律上论述是受保护的, 这已经是逐步让民众认识真象的不争事实。

盛夏八月，小产权房将迎来生死定夺的关键时刻。在此之前，一份由国土资源部成文的小产权房调查报告已经上报国务院。2008年8月，国务院将根据这份报告，对大有“星火燎原”之势的小产权房做出最后处置。

新老划断求平衡

一位接近国土资源部的消息人士告诉记者，在提交国务院的报告中，国土资源部提出了处置小产权房的相应“原则建议”，其中之一便是新老划断——对于在建、新建小产权房，一律严格查处、整顿；而对于已经形成规模性入住的小产权房，则要妥善予以处理。“这其中有一个基本条件，就是符合土地利用规划和城市发展总体规划，但在土地属性仍为非国有建设用地上形成规模入住的小产权房，要妥善处理。”他解释道。

目前，在很多规划中已经列入城市区划的范围内，仍然存在着大量未履行转用手续而继续保持着非城镇建设用地属性的土地，而在这一类土地上，即有大量小产权房存在。消息人士透露，对于这部分小产权房，很可能采取补缴部分土地出让金的形式，使其获得合法身份。“对于那些新建的小产权房，一定会坚决处理。”国土资源部执法监察局局长张新宝强调。

针对重点城市解决

对于小产权房，无论是国土资源部还是国务院，态度向来强硬。但这一次，促使国土资源部寻求小产权房处置方式的，是全国大量小产权房“既成事实”的现状，上述接近国土资源部的人士透露，小产权房已经占到中国村镇住房总量的20％。

“这次调查工作的主要方式是抽样，不是普查。”日前，针对已经呈送国务院审阅的有关小产权房的调查报告，国土资源部的一位官员向记者解释。

记者了解到，这份调查报告中，在提出解决方案的建议之前，首先对全国小产权房的现状进行了陈述，并指出了相对问题比较集中的几个城市，以利于此后具有针对性地安排处置方式。

接近国土资源部的消息人士告诉记者，报告中“点明”小产权房问题比较集中的城市包括北京、天津、济南、郑州等。其中的规律是城市规模越大、城区扩张速度越快，小产权房的问题也就越突出。上述人士表示，对于这几个城市小产权房的保有总量“已经到了非处理不可的程度”了。

仍是商业开发禁区

“无论最终国务院批复的处理意见是怎样的，开发商肯定都不能介入小产权房的处置，更不可能以后介入进行开发。”张新宝明确表态。

“决策层比较倾向的意见是，把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束，未来也不可能在政策上给小产权房新的空间，基本原则就是历史遗留问题处置后，严格执行既有的土地管理政策与制度。”消息人士称。

注：集体建设用地使用权流转环节不设行政审批。但当用地涉及集体农地转用、或建设项目供地手续时，必须按规定进行行政审批。
（六）收费项目
1．新增建设用地有偿使用费（市区及镇中心区范围）
（1）收费依据：财综字[1999]117号、粤财综[2003]13号
（2）收费标准：32元／平方米
2．耕地开垦费（新增建设用地流转占用耕地时征收）
（1）收费依据：省府第66号令
（2）收费标准：20元／平方米
3．土地出让金（以出让方式供地时缴交）
（1）收费依据：财综字[1995]10号、东府办复[1997]423号、东府办复[2005] 101 号
（2）收费标准：大城区、松山湖和主干公路两旁 150 米范围内的商住用地为105元／平方米，工业用地为75元／平方米，其他用地为60元／平方米；其他镇和主干公路两旁150米范围以外的商住用地为85元／平方米，工业用地为65元／平方米，其他用地为50元／平方米。
4．契税（以出让方式供地时缴交）
（1）收费依据：国务院第224号、东府办复[2004]1137号
（2）收费标准：按成交价格3%征收。
5．土地补偿费（以划拨或集体自用方式供地时缴交）
（1）收费依据：东府办复[1997]423号
（2）收费标准：市区30元／平方米、主干公路两旁15元／平方米、镇10元／平方米
6．管理费（以集体自用方式供地时缴交）
（1）收费依据：粤办函[1991]915号
（2）收费标准：耕地0.5元／平方米、非耕地0.3元／平方米
7．耕地占用税
（1）收费依据：粤府[1987]110号
（2）收费标准：分镇区按3—8元／平方米
（七）批复文件
1．流转出让批文：东国土资流转出让字[××××] ××号
2．流转出租批文：东国土资流转出租字[××××] ××号
（八）服务承诺
报市人民政府核准，办理时限不作服务承诺。

　　东北网8月6日讯 记者从哈尔滨市规划管理执法监察局获悉，哈市近期将组织联合执法相关部门对哈尔滨市的“小产权房”进行清理整顿。

　　经过有关部门调查摸底，目前哈尔滨市现存小产权房近百万平方米，主要分布于城乡接合部，道里区老机场路两侧相对集中，约50万平方米左右。此外，道外区团结镇、香坊区成高子镇小产权房也比较集中。

太专业了 看不懂!~~进来顶一脚闪