01 楔子 最近一段时间，我发现网上关于 “第四代住宅” 和浙江丽水 “ 微小宅地自建 ” 的讨论很多，我也特地写了两篇文章，阐述了一些看法。 在大家的评论中， 我发现将两者进行比较的留言还不少 ，那就来这个轻松点的话题呗，大家可以一起参与讨论， 说说 你心目中的理想居所是什么样子的
01
楔子
最近一段时间，我发现网上关于 “第四代住宅” 和浙江丽水 “ 微小宅地自建 ” 的讨论很多，我也特地写了两篇文章，阐述了一些看法。
在大家的评论中， 我发现将两者进行比较的留言还不少 ，那就来这个轻松点的话题呗，大家可以一起参与讨论， 说说 你心目中的理想居所是什么样子的 。
如果 让你在这两种产品中选择，你更中意谁？
02
简介
有些朋友可能是第一次接触到这两种产品形式，所以我稍微展开介绍一下情况，也便于大家比较和讨论。
什么是第四代住宅？
百度百科的定义： 第四代住宅又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。
简单来说，就是 将地面上庭院的概念融入到高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园 ，甚至还可以实现空中停车。
建筑规范上的叫法是 城市森林花园住宅。
建筑规范上的定义： 以每户拥有面积不小于套内建筑面积的40％、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
什么是微小宅地自建房？
丽水人居： 丽江碧湖区块“定制化”低密度住宅地块将出让，可以单个业主拿地建设、多业主联合竞买，在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，项目总面积约16亩，容积率约0.7。
因为在国内，这属于 创新产品，我没能找到合适的案例，所以我类比了日本的一户建 ，作为一个参考。
一户建
是日本一种常见的住宅形式，相当于中国的别墅概念。 这种住宅通常远离市中心，由一个小院、停车场、部分私有道路组成，以及2至3层的木造小楼，面积约在100平米到300平米之间。
这两种产品很容易让人产生 ”大平层“和”别墅“谁更好？ 的问题联想，但是大平层和第四代住宅不完全相同，而微小宅地自建和传统意义上的别墅也不太一样。
所以，下面我将 按照一些”维度“，对这两种产品做一些对比 ，难免会有疏漏，大家可以补充。
前设条件
为了便于比较和计算，我们 假设城市森林花园住宅和微小宅地自建房的建筑面积都是250平，赠送面积按照40%，那么都是100平，合计350平 。不同的是前者赠送的是空中花园，而后者赠送的地下室。
为了表述方便，下文中以 ”四代宅“ 指代 城市森林花园住宅 ，以 ”一户建“ 指代 微小宅地自建房。
”房子是用来住的“，我觉得这个提法非常好
，所以我们先从居住体验的角度来对比一下。
从 空间的开阔程度 来说，四代宅因为是平层铺开的200多平，一定会优于”一户建“的每层100平。
随着城市老龄化程度的不断加剧， 无障碍通行将变得异常重要 。特别是在家里，平层的活动空间给生活带来了更多的舒适性和安全性。
而 一户建， 不可避免的要解决套内 上下楼的问题 。即使有电梯，对于老人来说，也是有诸多不便的。
私密性 一个是体现在视线干扰上 ，现在市面上的四代宅几乎无法避免这个问题。楼下住户在空中花园里的活动几乎一览无余。
另外 一个是体现在噪音干扰上 ，不管是楼上的噪声源还是隔壁的噪声源，只要你是和邻居在一栋楼里，就 “ 避无可避 ” 。这也是很多朋友吐槽平层不好最大的槽点。
扩展阅读：《
现在的房子隔声真这么差吗？半夜我听到了隔壁邻居打呼噜...
》
而 一户建以独立屋的形式存在，不管是在视线方面，还是噪音方面，受到邻居的影响都会小不少 。这可能就是它的优势吧。
四代 宅还有一个特点是因为 高度带来的，那就是超大的视野 ，这是一户建再怎么努力也不可能拥有的。
但并不是所有的楼层和楼栋都会有”无敌的视野“， 在低区的四代宅，你和普通的高层住宅区别也不大 ，无非是推窗能看到一点”花花草草“，可能还没有普通三层住户享受到的小区景观多呢。
而 一户建，你可能只享受到一个100平左右的院子，视线所及更多的是自家的”绿篱围墙“ 。高处的风景确实看不到，但已经有天有地，独门独户，也不能奢求了。
本来高层产品的蚊虫问题会少一些，但是四代宅比传统的高层多了个大花园，植物
必然带来
”昆虫“， 所以
蚊虫问题一样少不了。
在这一点上
与”一户建“ 就只能是”半斤对八两“，势均力敌了
。
居住体验 除了包括室内微环境，小区小环境之外，还有片区的生活配套，这个大环境也很重要 。平时点个外卖，逛个街都是刚需。另外孩子上学，老人看病啥的也都是需要好资源的。
而四代宅作为高层产品的升级，一 般所处的区位都不会太偏僻，但也很难坐落于城市的核心区 。
（核心区要么是老破小，要么是豪宅）
下图是福州四代宅“国贸天琴湾”的区位图，看上去周边环境还是比较热闹的，配套也应该能跟得上。
而 一户建的出让地块，一般离城市的核心区会比较远一些 。丽水出让的这个地块离城市的核心区直线距离大于11公里。
（如下图）
但是拿福州和丽水比较，不太公平，因为两个城市的能级不同，配套的完善程度也不同。通过比较，我只想说明： 目前为止，四代宅周边的配套会优于一户建地块的周边 。
但 随着时间的推移，是否会有越来越多靠近核心区的地块被放上”货架“，这个也未可知 。
如果和日本那样，全国53.6％的住宅都是一户建的话，那两者的”周边配套“也就拉平了
。上图是日本新宿副都心超高层建筑群和周围的一户建。
我们在享受生活的同时，不可避免的要付出一些成本。那么
这两种产品在使用上哪个更”费钱“一些呢？
首当其冲的是装修成本。如果是在相同的装修标准下， 一户建的装修总价一定是会比四代宅高 。因为一户建的面积是实打实的，没有公摊，而四代宅是高层，得房率一般在70%左右。
从节能计算的角度来说 ，一户建会更加的”耗能“一些 。因为相同建筑面积的两个产品，一户建的表面积比四代宅要多出很多，所以耗能更大就不难理解了。
再加上 一户建有地下室空间 ，这里既需要除湿，还需要换气。电费、燃气费一定会多出不少。
就算打扫个卫生，四代宅只要一个扫地机器人就行了，而一户建楼上楼下四层，一个恐怕是来不及吧。
一户建作为自己就是”物业管理“的产品，应该是没有物业费产生的
。但是传统物业提供的这些服务，业主还是需要通过购买获得，所以这部分费用是省不了的，但是可以省去”中间商赚差价“。
日本的一户建就 没有任何其他服务。 例如垃圾清运，植物养护等都是业主自理的。
所以， 四代宅在物业费、停车费等上的花费是要大于一户建的 。
除了使用成本之外， 大家其实最关心的是两种产品的购买价格有多少差别 。因为目前只有丽水有微小宅地出让，所以我就用丽水的这个作为研究对象算个账，对标的也是丽水的未来社区项目。
（如下图）
我们参考的这个项目，售价为： 20300元/m2 ，虽然空中花园的赠送面积没那么多，但也可以作为一个参考值。
（如下图）
（援引澎湃新闻的资料：每亩起拍价在200万至300万元。暂估一户占地1亩）
（300*10000+2500*350+2500*350 +1000*100)/250
=1.94万/M2
因为土地是竞拍的，价格还有可能被推高，所以两种产品之间的销售价格其实相差无几。
老百姓买房子除了关心买入价格之外，最关心的是房产会不会”跌“。所以 一种产品能否保值增值，是衡量它优劣很重要的一个指标 。
“地段”是决定一个产品最终能否保值的最关键因素
，但因为我们前面假设了两者可以处在相同的区域内，所以这个因素就不展开了。
一户建的价值主要来自于土地价值，因为地块可以单独转让
。而上面的建筑物是可以推倒重建的，所以房子价值属于次要价值。
正因为土地可以自由流通，所以也有一种隐忧。 会不会产生经常性的换手，导致居住品质下降，对保值增值也有影响 。
因为有些住别墅的客户反映：入住好几年了，小区里还是“乒乒乓乓”，装修声音不断，小区也显得乱糟糟的，一点没有“幸福感”可言。
现在 连房子都可以推倒重来，那这个施工会不会没完没了呢？
四代宅的价值主要是来自房子本身 ，而它最吸引人的地方就是赠送的超大空中花园，而被人诟病最多的也是这个空中花园。
从远古的巢 居、 穴居开始到现在的四代宅， 人类 一直 都在探寻“理想的居所” 。
不管是”四代宅“还是“微小宅地自建”，在现在房地产下行的情况下，都是 一种有益的尝试 。
