如果让大家评选地产界哪个部门才是最强“背锅侠”？ 毫无疑问，大家都会会心的给自己投上一票，并满意的说： 我们当属第一背锅侠。 如果让大家评选地产界那个部门是最幸福的？毫无疑问，大家都会投给自己最瞧不上的部门？ “投拓有啥技术含量，天天见不到人，是个人就能干”。 “营销就是看天吃饭，我投营销一票”。 “设计就是二传手，我投给设计”。 “成本合约就是领导的小金库，永远受领导器重，给成本合约”。
如果让大家评选地产界哪个部门才是最强“背锅侠”？ 毫无疑问，大家都会会心的给自己投上一票，并满意的说： 我们当属第一背锅侠。
如果让大家评选地产界那个部门是最幸福的？毫无疑问，大家都会投给自己最瞧不上的部门？
“投拓有啥技术含量，天天见不到人，是个人就能干”。
“营销就是看天吃饭，我投营销一票”。
“设计就是二传手，我投给设计”。
“成本合约就是领导的小金库，永远受领导器重，给成本合约”。
“工程，不就是陪着吃喝吃喝么，啥也不用管，最轻松的当属工程了”。
“客服物业，狠起来连自家开发商都投诉，工作完全可以交给12345了”。
地产界的鄙视链就是如此这般无情、无义、无理取闹，真若互换角色，方可体会到其实大家都不易。我12年到13年曾在地产工程部待过一年，强烈鄙视地产设计部发个变更都得婆婆妈妈，也为地产工程管理抱打不平，“没有付款也要赶进度”“晚上加班搞土方”“抢进度更是没白没黑”；13年后，我在地产设计部搞地产工作，也慢慢开始体会地产设计管理的不易。 角色决定了思考的角度和站位，所以大家互敬互爱。互相谅解。
13年做设计管理至今，历经7个多年头，管理过或者间接管理过好几百万平米的项目，地产设计管理水平的增加，个人觉得来自两方面：
第一：背锅。 设计管理牵扯到地产开发的方方面面，如果说一点问题不出，一点锅不背，那只有一个原因，就是不干活，推诿扯皮功夫了得，所有的锅都可以推到你的队友身上。
第二：沉淀和总结。 地产管理并不是一个高精尖的行业，具备一定的专业技能，无论是985、211还是普通的专科毕业，都可以在这个行业吃口饭；唯一的不同在于，有的人干一个项目等于十个项目的经验，有的人十年如一日的干活，总结和沉淀才是一个人从“混口饭”走向“专业”的途径。 地产行情风云突变，地产知识更新突飞猛进，唯有不断沉淀和总结才能在职业生命中活的长久。
地产设计管理一直被自己定义为是“业内第一背锅侠”（当然，其他部门也觉得自己才是第一背锅侠），个人觉得地产设计管理背锅的主要原因在于：
① 行业高周转倒逼地产开发“串联”改“并联”，并联就是双腿走路，摔倒的概率大很多
地产开发无疑是这个年代较为赚钱的几个行业，所有的地产开发商都逃不过“要赚大钱”“上规模”的魔咒，当原地产开发的正常流程：拿地、设计、招投标、施工、销售、交付这种串联模式被打破，各种开发节奏齐头并进往前走的时候，所有的失误都会以倍数增长，最终以设计图纸的形式呈现到项目中去。
所有的部门都知道、所有的管理层都知道，进度加快带来的效益有时候远远高于“设计失误”带来的损失，所以带病的项目最终迟早要“暴雷”，这种雷在“高收益”时代爆破可以忽略不计损失，但这种雷在“活下去”时代爆掉，肯定要杀个“设计总”祭天。
② 地产设计是一个技术+管理的岗位，认知偏颇会挖雷
地产设计管理是一个协调整合岗位。
偏技术的地产设计管理容易走入歧途，总想着和设计单位PK一下技术，而忽略了各专业的协调和统筹管理；偏管理的设计管理容易走入误区，认为只要能协调动乙方，技术可以不需要掌握，这种认知偏颇带来技术管控失控，即无法用技术语言和乙方进行交流，更别谈掌控感了。
地产设计管理，更强调技术管理，一专多能，既不能被乙方带到沟里，又能总体控制住乙方按照甲方的思路落地执行，也能协调地产内部工作顺畅，交圈严密。
此外，没有终身学习精神的地产设计人，很容易走入认知误区，所有的决策判断以“旧知识”为基础，就会带来更大风险。
③ 没完没了的政策、 制度 、规范变动，会挖坑
建筑行业的各种变动时刻都在发生，没完没了的政策、制度和规范的变动，导致在执行的时候陷入两难。设计容易，也就是一两句话的表述，但对于开发商而言却要落地，要判断落地后的风险问题和成本增加问题，碰上政策和规范模糊的情况，更加考验地产设计管理的水平。
比如GB50016-2014《建筑设计防火规范》在2015年5月1日执行的时候，针对于“外窗要满足耐火完成性”的问题在决策时就碰到很大的问题，如果高层住宅采用A级防火材料外墙和普通窗方案，A级防火材料少、易脱落的问题难以处理；如果高层住宅采用B1级外墙和耐火窗方案，耐火窗市场少、有没有设计和验收依据，存在验收隐患等等。
但是项目不等人，你就得决策，决策就有风险，有风险就可能会暴雷，事实也确实如此。
大家都知道所有项目的收尾是易暴雷的环节，前期项目埋下的雷都会在竣工验收的时候爆掉，有的雷比较小听个响即可，有的雷比较大就需要费时费力的进行“排雷”工作。
2013年，我接手了一个学校项目的收尾的工作，项目收尾查验资料的时候发现，原设计采用断桥铝合金55系列6+12+6，K值取2.7。
原设计节能专篇
后来门窗施工单位介入之后，建议修改为铝合金55系列5+9+5，以便于节省成本。收尾查验资料时发现节能产品发生变化，需重新走图审变更，另外，让设计单位复核5+9+5门窗时无法通过节能计算，只能变更门窗配置（充氩气）。
反思：
① 不重视节能设计的重要性，随意变更设计，没有预估私自变更的风险，被施工单位带下沟，后续增加变更成本，带来验收的时间成本增加。
② 配置标准在前期阶段未进行有效控制，到施工阶段再随意变动，不符合成本和风险前控的要求，属于被动管控。
地产各部门之间、部门内部之间的不交圈，部门墙问题一直都有，从未发生改变。一方面，各工作主体之间抢时间、抓节点，不管不顾对方感受是常态；另一方面，确实有些人专业水平、总体把控能力差，不知道对方需求，只知道一门心思自己往前冲。
2016年左右，我作为结构设计管理参与了一个项目的管理工作，这个小项目属于山地项目，原地形南高北低(高差7米）、东高西低（6~7米高差），方案竖向以场地最高点进行基准设计，保证区内场地高于自然地坪最高点。
以其中一栋楼竖向为例
方案竖向设计时，以场地最高点进行设计，带来了如下问题：
（1）车库侧墙外露，车辆实现平进平出，但是主楼地下一侧也外露，基础埋深不符合设计要求，需进一步下挖实现最低基础埋深，原设计已经三层地下室，此时需要增加两层结构架空，大大增加了无效成本。
结构嵌固端下移，成本增加
（2）外围没有车库的部分，需要增加大量挡土墙，导致挡墙成本增加非常多。
（3）东侧回填土较多，西侧露空，按照图审意见需要在车库增加抗侧力剪力墙，防止土压力过大对结构主体的影响，此时有一部分成本增加。
反思：
① 方案设计并没有统筹考虑对其他附属专业的影响，大局观、大视野观较为缺乏，导致方案设计过于追求功能实现，降低了对现场实际情况的考虑，方案设计埋雷，施工图埋单的问题并不少见。
② 结构专业在方案阶段参与性较低，并没有进行有效的沟通和提前预警，有时候埋雷和挖雷就在一线间，前期方案介入的多，后续埋雷和挖雷的情况就少很多。
地产开发避坑的措施和环节比较多，一般地产设计管理都会有自检、互检、外审等等措施保证图纸的质量，但是有时候为了保证整个项目节点推进的顺利，有时候真是“萝卜快了不洗泥”，尤其是报批报建环节，更是马不停蹄的改图、提交资料，根本无暇进行有效的审核。
前几年的一个项目，报批报建了将近9个月，图纸出了无数版，最终在焦虑紧张、兴奋中批过的方案，进入施工图后发现项目总图定位标注失误，如下图：
以一单体为例
后经核查发现，方案设计阶段总图定位均根据日照微调过，但设计单位忙中出乱，最终坐标未进行更新导致全部楼栋坐标标注偏差1~2米，但万幸的是楼栋位置是正确的，现场并没进行施工。
反思：
① 方案报批时间短、任务重，内部核心数据的掌控缺失导致问题层出不穷，这跟地产高周转环境有很大关系，并非一个部门、那几个人可以掌控，如确实出现设计失误，还请善待参与各方，出了问题不回避、出了问题不责罚（并不故意而为之）才是正确之道。
② 报批报建过程应该穿插进行各种制度化审查，施工图单位的前置等等，最大程度避免问题的出现。
地产设计管理和设计院的区别之一就是：地产设计管理在做选择题，需要决策性的东西太多，既然有决策很难避免不出现问题。如果决策过于保守，设计肯定安全和富裕，成本肯定不经济；如果决策过去激进，就会产生冒险，甚至带来填坑的风险。
项目止水帷幕设计，场地内分布有1~5米左右的卵石层，局部少量7~8米，地勘认为常规搅拌桩工艺难以进行成孔，建议进行引孔施工。
地勘资料
设计决策时考虑：
① 已经施工地块的止水帷幕，同样的地质条件，已经有三轴搅拌桩成孔的成功案例，可以有效参考。
② 高水位地区，不建议引孔，引孔成孔效率低且宜塌孔，不建议采用。
③ 本地区引孔的经验较少，施工企业较少，若引孔成本不低。
④ 如若直接引孔，设计保守，不出问题，但是会造成无效成本浪费概率大。（ 后期测算直接采用引孔比现方案增加500万左右）。
根据上述经验判断，还是采用常规的双轴搅拌桩工艺，冒进决策。
实际施工后发现地块东侧双轴搅拌桩工艺成孔没问题，南北大部分及西侧遇到大直径的卵石成孔困难。
经专家论证后，南北大部分及西侧改为高压旋喷桩成孔工艺，此部分增加300万左右，但相比直接引孔工艺，仍省两百万左右。
反思：
① 决策保守，成本浪费，不背锅但是良心过不去；决策激进，成本节省，容易背锅，你会选择哪条路？
② 善待每一个地产设计人，如无有意失误，请不要追责。
