- 01 - 楔子 地下室作为项目配套部分，大部分房地产项目都要求在满足功能需求车位数的基础上，尽可能的控制地下室面积。 但地下室的建造成本较高，且一般在2000～4000元/㎡左右，成本差异较大；地下室工程的施工周期占项目主体施工周期的40%以上；地下室的停车效率一般在28～40㎡/辆，差异性较大。尤其在项目功能复杂、地质条件复杂的地方，在可控范围内，地下室成本的综合优化已成为成本挖潜的关键点。
地下室作为项目配套部分，大部分房地产项目都要求在满足功能需求车位数的基础上，尽可能的控制地下室面积。
但地下室的建造成本较高，且一般在2000～4000元/㎡左右，成本差异较大；地下室工程的施工周期占项目主体施工周期的40%以上；地下室的停车效率一般在28～40㎡/辆，差异性较大。尤其在项目功能复杂、地质条件复杂的地方，在可控范围内，地下室成本的综合优化已成为成本挖潜的关键点。
该项目位于华中某区，用地面积64726.68 ㎡ ，其中:
（1）商业用地面积12101.89 ㎡ 。
（2）居住用地面积52624.79
㎡
。
（1） 住宅（区分不同业态）总建筑面积为172798.53 ㎡ ，地下室面积为69149.27 ㎡ 。
（2）商业建筑面积为3153
㎡
。
本人在项目中担任项目经理的角色、主要工作是统筹本项目所有工作，负责本项目所有工作的计划推进、质量把控、优化挖潜、人员培养等。
该项目属于三环外项目，地下室车位配比1：1.2，车位售价较低，车位数量较多，且三环外车位一般出售率较低，车位数量大于实际需求数量，因此在满足政府政策要求车位配比的情况下，优化地库面积成为重中之重，但是本项目车位配比较高，满足政府限定地库退距，并满足车位配比要求，一层普通地库已无法满足需求，因此需要思考其他成本优化的措施。
目前房地产内部有一条通用的原则，地下室是项目配套部分，属于不可售面积，那么对于房地产公司来说，地下室建的面积越小，它的利润越大，在满足相关政策的要求下能做一层地库绝不做二层地库，在这个大原则下本项目地库成本挖潜思路如下：
在做一层普通地库无法满足车位要求的情况下，可以考虑做机械车位。
建造成本：
做普通二层地库时，负一层地库考虑层高3.6m，负二层地库考虑层高3.5m，做普通一层地库部分做机械车库时，普通地库考虑层高3.6m，机械车库考虑层高5m，从结构上看，二层地库埋深要大些，相应的结构指标要高些，那么二层地库的建造成本要高于一层地库部分做机械车库。
车位收益：
如果考虑车位全部能够卖出的话，普通车位收益高于部分机械车库收益，但是本项目处于三环外，针对于目前市场上车位出售情况来看，本项目车位无法全部卖出产生收益。根据市场调研情况，大部分小区车位出售率大概是在60%左右，且大部分购房者如果可以买普通车位，一般不会考虑买机械车位。根据市场调研情况考虑，如果本项目按照车位能够出售60%，机械车位全部无法出售，那么二层普通地库和部分机械车库车位出售产生的收益基本一样；
综合考虑建造成本和车位收益，本项目如果考虑部分地库机械车位的方案是可行的。
但是，做机械车位也存在很多问题：业主停靠难度大导致大多数业主不愿意购买机械车位，并且机械车位后期维护成本高，同时还有一个重要的因素为本项目属于合作开发会导致后期无人维护的情况发生，所以最终本项目无法采用一层地库（部分做机械车库）的设计方案。
本项目前期概念图设计时，小区有几个楼栋采用的是双单元（但是层数不高，只有15、6层）的方案建造，既然无法采用一层地库部分做机械车库的方式进行，那么可以把部分双单元的楼栋调整成为单单元，从而减少主楼地库面积，增加停车库面积，从而增加车位数量。
双单元改单单元可以减少主楼地库面积，增加停车库面积，从而增加车位数量，此方案是可行的，但此方案也有弊端，若是双单元改单单元超高层的话，单单元方案的建造成本要高于双单元，并有可能无法通过政府天际线要求，最终经过沟通，只有1栋楼双单元改单单元方案图审通过并满足了政府天际线要求，因此此方案虽然落地，但是还是没有解决掉要做二层地库的问题。
既然现在做一层地库的方案基本已无法实施，必须要采用二层地库的方案，那么我们可以考虑提高二层地库面积使用效率的方案，我们前期大部分的小区地上都会存在一些配电房、开闭所之类的一些配套用房，这些配套用房不可售，产生不了实际的收益，那么我们就想到是不是可以把这些计容积率的配套用房放入地下室，在容积率一致的情况下，那些计容积率的配套用房建筑面积可以转化为住宅面积，从而增加可售面积，经过跟设计院及供电局进行沟通，配电房是可以放在地下室的。
配电房入地设计要求：
配电房进入地下室必须满足地下室二层建筑面积≥地下室一层建筑面积的50%。
配电房入地空出占地面积增加景观成本：600*500=30万元
配电房入地增加可售面积主体建安成本：600*2300（主体建安）=138万元
配电房入地增加地下室建安成本：600*2200（地下室建安）=132万元
配电房入地增加地库面积导致土方成本增加：600*4*100=24万元
配电房入地可售面积增加收益增加：600*13000=780万元
经过测算，配电房入地收益增加780-30-138-132-24=483万元
最终，落地方案为做两层普通地库，并把部分楼栋双单元改为单单元，地上配电房入地，不仅解决了车位配比问题，也提高了项目收益。
地下室一直是房产企业的一项重大工作，因其不计容、不可售等原因导致房产企业为优化成本获得更大利润，采取了一系列措施来达到“尽量少做或不做”的原则，在未来，无论地上结构还是地下结构，成本挖潜工作还是会持续并且会放在一个更高的位置上。
在经济型社会里，我们必须清楚的认识到优胜劣汰这个道理，在房地产行业的大环境驱使下，挖潜优化是未来一项常规的、持之以恒的重点工作，这项工作不是一两天的事情，我们每个人都得认真去履行，它是一项长期而又艰巨的任务，我们只有在实际建设生产中不断总结经验教训，不断学习，不断思考，在学习、思考中进步，星星之火可以燎原，相信水滴石穿，只要我们多去认真的琢磨建设项目的建造标准、设计规范、政府政策等等这些，挖潜优化的方向就会自然的呈现在自己的脑海里。
